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La bulle immobilière officialisée et expliquée

Le Centre d’Analyse Stratégique (CAS) du gouvernement a publié une étude riche d’informations sur l’évolution des prix des logements en France en 25 ans. Cette étude démontre que l’hypothèse d’une surélévation des prix de l’immobilier est forte. Les causes de la bulle immobilière française sont très bien expliquées et argumentées. Des préconisations sont même avancées pour lutter contre cette bulle immobilière.

Une étude du gouvernement sur la bulle immobilière française et ses causes

La publication de données chiffrées et d’études argumentées sur le marché immobilier est rare, notamment les études indépendantes des professionnels de l’immobilier (juges et partis donc moins crédibles). Seuls les travaux de Jacques Friggit apportent des données chiffrées qui permettent de suivre l’évolution du marché immobilier.

Vous devriez donc consacrer quelques minutes à la lecture du rapport du Centre d’Analyse Stratégique. Le CAS mesure l’évolution des loyers et des prix sur les 25 dernières années. Après avoir observé des écarts importants entre les prix et les loyers, ils en analysent les causes et apportent leurs conclusions.

Nous allons vous résumer ce document qui démontre l’existence d’une bulle immobilière en France et ce qu’il est important d’en retenir.

Évolution du prix des logements et des loyers en France

Le CAS constate une évolution des prix déconnectée de celle des loyers, à priori. Les prix de l’immobilier ont augmenté de 100 % et ceux des loyers de 30 %, sur les trente dernières années, en données corrigées de l’inflation. La différence entre l’évolution des prix et des loyers a commencé à apparaître au début des années 2000 :

Evolution du prix réel des logements anciens et des loyers en France

Le marché immobilier locatif est moins sur-évalué

Le CAS observe que globalement l’évolution des loyers suit celle des revenus. Cependant, cette évolution n’est pas homogène : la demande se concentre dans certaines zones géographiques, ce qui y entraîne des tensions sur les loyers.

De plus, la part des revenus qui est consacrée aux loyers augmente également pour les locataires. Ceci s’explique, en partie, par l’augmentation de la qualité des logements (superficie par personne plus importante, confort, etc.).

Les causes de la bulle immobilière sur les prix d’achats

Sur la dernière décennie, l’indice du prix des logements a été multiplié par 2.5 ! Le ratio loyer / prix traduit de manière simpliste le niveau de rendement d’un investissement immobilier. Il n’a cessé de se dégrader depuis 1998. Autant dire que les rendements immobiliers sont actuellement médiocres.

Les différentes causes qui pourraient expliquer cette forte augmentation des prix de l’immobilier sont passées au crible :

- Évolution démographique : croissance et vieillissement de la population, diminution du nombre de personnes par ménage, etc.)
- Offre insuffisante ou trop rigide
- Augmentation du coût de la construction
- Évolution des conditions de financement immobilier
- Comportements spéculatifs

Différentes données permettent de mesurer l’influence réelle de ces changements sur les prix de l’immobilier.

Pas réellement de pénurie de logements

Même si certains centres d’activité connaissent un manque de logement, ce n’est pas une pénurie de logements qui peut expliquer la flambée des prix.

En effet, entre 1984 et 2008, le nombre de logements à augmenter de 30 % alors que dans le même temps la population n’augmentait que de 13 %.

Évolution de la population et du nombre de logement en France

Cette augmentation du nombre de logements s’explique par la diminution du nombre de personnes par ménage. Le CAS note également que la superficie par personne ne cesse d’augmenter :

Évolution de la taille des logements, du nombre d'habitants par logement et de la superficie

La flambée du foncier et non des coûts de construction

Depuis la fin des 1990, l’évolution du prix des logements neufs est en moyenne annuelle de +5.9 % pour les maisons et de +5.5 % pour les appartements alors que le coût de la construction n’a augmenté en moyenne que de 3.4 %. Auparavant, les prix pour l’immobilier neuf évoluaient au même rythme que le coût de la construction...

La rareté du foncier là où la demande est forte et les difficultés pour libérer du foncier expliquent donc en majorité la tension inflationniste sur les prix des logements neufs.

Les aides financières ont contribué à la hausse des prix

En page 8 du rapport du CAS, on peut notamment lire que "certaines politiques publiques comme l’extension du prêt à taux zéro à l’ancien en 2005 ou la déductibilité des intérêts d’emprunt de la loi TEPA ont pu accélérer l’évolution des prix par rapport à celle des loyers".

Le CAS confirme donc que toutes les aides destinées à soutenir le pouvoir financier de la demande se traduisent par une augmentation des prix. Par conséquent, les ménages aidés sont plus pénalisés que sans ces aides.

Il est rare de lire dans un rapport du gouvernement que les décisions prises sur la question du logement apportent l’effet inverse à celui escompté. Il faudra maintenant en tenir compte pour les futures décisions politiques en matière de logement...

L'endettement pour l'immobilier a doublé en moins de 10 ans

Les conditions de financement jouent un rôle essentiel dans l’établissement des prix de l’immobilier. Ceci est d’autant plus vrai que dans les zones tendues (où l’offre est inférieure à la demande), les prix auront tendance à s’approcher de la capacité financière maximale que pourra supporter la demande.

La baisse des taux de prêt et l’allongement des durées des emprunts immobiliers ont modifié de manière profonde les financements.

Pour preuve, l’endettement immobilier des ménages a doublé entre 1999 et 2010 alors qu’il était stable dans les années 1980 et 1990.

Cependant, des calculs tendent à montrer que cette évolution des conditions de financement pour des achats immobiliers ne peut expliquer que 50 à 60 % de la hausse des prix dans l’ancien.

Évolution de la capacité de financement immobilier par rapport à l'évolution du prix des logements anciens

Les conclusions de cette étude

Le CAS conclut que par définition on ne pourra parler de bulle immobilière que quand celle-ci aura éclaté.

Les membres du CAS plaident pour différentes orientations à tenir pour corriger les conséquences de cette flambée des prix :

- Augmenter l’élasticité de l’offre de logements en simplifiant et en accélérant les autorisations de construction

- Limiter, voire supprimer, les aides qui soutiennent la demande dans les zones tendues : elles ne font que faire croître davantage les prix.

- Réduire les freins à la mobilité résidentielle : notamment sur les droits de mutation

A l’aube de l’élection présidentielle de 2012, les différents partis politiques ont donc intérêt à tenir compte de ce genre d’étude sur la bulle immobilière pour leur politique de logement. Malheureusement, on ne voit que peu de propositions réellement concrètes pour faire évoluer la crise du logement en France.

Mise à jour : En 2017, la bulle immobilière française se dégonfle à nouveau.

Article initial publié le 16/05/2011

Pour aller plus loin :

- Regardez comment la bulle immobilière se dégonfle en 2017 grâce aux taux qui baissent.

- Consultez la forte baisse des taux immobiliers.

- Découvrez notre guide de l’emprunt immobilier.

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