Baisse du prix de l’immobilier en 2010 ?

Évolution des prix de l’immobilier en 2010 en France

Comme le montre cet article intéressant paru sur LesEchos, les différents acteurs du marché immobilier ont du mal à prévoir l’évolution des prix de l’immobilier en 2010.

Si les agents immobiliers ont tendance à croire que les prix vont légèrement augmenter sur l’ensemble de l’année 2010, les banques et les économistes ont plutôt tendance à penser que les prix de la pierre vont encore baisser mais que cette baisse sera limitée.

A l’image de l’orientation de l’économie, il est difficile de prévoir les orientations futures de part la fragilité du marché actuel. Trop de facteurs de risque sont encore bien menaçants pour croire à une réelle reprise de l’économie et encore moins à une reprise du marché immobilier.

Quels sont les paramètres qui font varier les prix des appartements et des maisons ?

Pour tenter de prévoir l’évolution des prix des logements en France sur une année, il faut commencer par regarder quelles sont les différentes variables qui influent sur les prix immobiliers.

Voici une liste des principaux paramètres à suivre sur l’année 2010 pour pouvoir deviner l’orientation des prix :

• Niveau de l’offre d’appartements et de maisons à vendre : plus il y a de biens sur le marché, plus la concurrence entre vendeur tire les prix vers le bas.
• Niveau de la demande d’achat immobilier : combien il y a d’acquéreurs solvables qui veulent acheter en 2010 ?
• Capacité financière des acquéreurs : un acheteur ne pourra acheter un bien qu’à un prix qu’il sera capable de mettre.
• Taux de crédit immobilier : il détermine le coût du prêt d’argent et fait varier la capacité financière des acheteurs
• Différentes aides de l’État : comme les taux, ils influencent la capacité d’achat, plus il y a d’aides et plus les prix sont maintenus élevés.
• Le taux de chômage : un ménage avec aucun revenu salarié ou un seul revenu salarié ne pourra quasiment rien acheter en immobilier, le taux de chômage joue donc beaucoup sur le niveau de la demande solvable.
• L’évolution des salaires : le salaire représente la principale source de revenus des Français, son évolution joue donc sur le pouvoir d’achat immobilier.
• La peur, la psychologie : raisonnement et sentiment sont les deux composantes qui permettent à un humain de faire ses choix. La psychologie d’un acheteur ou d’un vendeur remet souvent en arrière plan les raisonnements logiques.

Comment vont varier ces paramètres en 2010 ?

Pour comprendre si on se dirige vers une baisse des prix de l’immobilier en 2010, vers une situation stable, voire vers une hausse, il faut étudier quelle sera l’évolution de chacun de ses composants en 2010 :

Niveau de l'offre

Il y a moins d’offres qu’il y a quelques mois auparavant, les vendeurs opportunistes ont retiré leur bien à vendre quand l’espoir de grosse plus-value s’est envolé.

Sur le marché immobilier il y a aujourd’hui une part de biens avec un bon emplacement et/ou de très bonne qualité, à des prix moins élevés qu’auparavant. Ces biens là trouvent rapidement preneur si le vendeur n’est pas trop gourmand.

Il y a également une grande quantité d’appartements ou de maisons de qualités très moyennes, voire médiocres, pas très bien situés et à des prix très élevés. Ces logements là ne sont pas près de se vendre.

Niveau de la demande

Il y a deux catégories d’acquéreur potentiel bien distinctes. D’un côté, il y a des ménages qui souhaitent acheter mais qui sont fortement limités par leur capacité d’achat par rapport à leur besoin. D’un autre côté, il y a des acquéreurs qui ont les moyens financiers mais qui ne se pressent pas pour acheter. La première catégorie est majoritaire, le passage à l’acte d’achat est souvent conditionné par une augmentation des moyens financiers (baisse des taux, accès à une nouvelle aide, hausse de revenus, etc.) ou à une baisse des prix des biens convoités.

La demande reste assez forte sur Paris et sur les centres villes des principales villes en France mais elle a nettement chuté en Province et sur tous les biens qui ne bénéficient pas d’un emplacement irréprochable.

Capacité financière : taux immobilier, salaires, chômage, aides de l'État

Nous venons de voir que la plupart des achats immobiliers sont aujourd’hui bloqués par des prix de l’immobilier trop élevés ou par une capacité financière insuffisante, tout dépend de quel côté on regarde le problème. Nous allons voir que les moyens financiers ne vont pas s’améliorer en 2010, il n’y aura donc qu’une possibilité pour que le marché immobilier enregistre plus de vente : que les prix des logements baissent !

La situation économique ne s’améliore pas. En 2010, il y a encore de nombreux plans de licenciements et les salaires, pour ceux qui en ont toujours un, sont plutôt tirer vers le bas que vers le haut. Le taux de chômage réel ne devrait guère diminuer d’ici la fin de l’année 2010 et les perspectives d’augmentation de salaire sont très restreintes.

Les taux de prêts immobiliers sont eux à des niveaux historiquement très bas. Ils ne pourront pas descendre beaucoup plus, une augmentation des taux immobiliers est même envisageable pour fin 2010.

Quant aux aides de l’État, elles sont déjà à leur maximum et certaines risquent même de disparaître dans le courant de l’année 2010. Il ne faudra donc pas compter sur de nouvelles aides gouvernementales pour surélever les moyens financiers des ménages français.

La somme moyenne qu’un Français pourra ou voudra mettre dans un achat de maison ou d’appartement sera donc en grande majorité plus basse fin 2010 que début 2010. Tous ces facteurs amèneront une baisse des prix immobiliers en 2010. Si cette baisse est trop lente à venir, le risque est de voir le nombre de ventes immobilières en 2010 aussi faible qu’en 2009.

Psychologie

La psychologie est le seul facteur sur lequel peuvent s’appuyer les professionnels de l’immobilier pour tenter d’effacer le côté rationnel. En jouant sur la peur, sur l’image du propriétaire (propriétaire = winner / locataire = looser), sur le fameux coup de cœur, de nombreux acquéreurs finissent par acheter un bien qu’il n’aurait pas acheté sans ces sentiments. Le côté psychologique d’un achat immobilier n’est pas à négliger. Nous reviendrons dans un prochain article sur le rôle de la psychologie en immobilier. Si pour un achat de résidence principale il n’est pas conseiller de ne raisonner que selon un point de vue que financier, il est vital de ne pas négliger non plus tout raisonnement comptable.