Les prix de l’immobilier sont plus décorrélés du revenu des ménages en France qu’aux États-Unis

Comparaison "prix immobilier/revenu" en chiffre

Jacques Friggit a retracé l’évolution du rapport "prix immobilier/revenu" sur les dernières années en France, aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Ces courbes permettent de mieux appréhender l’état des marchés immobiliers des différents pays et de comparer leurs évolutions.

Voici donc l’évolution des prix des logements par rapport aux revenus des ménages de 1965 à 2008 :

Source

Situation des marchés immobiliers américains et britanniques

Les marchés immobiliers des différents pays subissent des cycles de hausse et des cycles de baisse. Ces cycles sont souvent similaires d’un pays à un autre pour un moment donné. En effet, on constate que les trois pays ont été touchés par la crise immobilière de 1981, avec une tendance à la baisse plus faible pour le Royaume-Uni.

La fin des années 80 a vu les prix de l’immobilier grimper par rapport aux revenus des ménages. Par contre, les pics ont été atteints à différents moments et la baisse a été d’une ampleur différente, (souvent fonction de l’ampleur de la hausse). En effet, le Royaume-Uni, qui avait connu la plus forte décorrélation entre le prix de ses logements et le revenu de ses habitants, a été le premier touché dès 1989 et le ratio "prix/revenu" a brusquement chuté. Aux États-Unis, la baisse de ce ratio a été faible mais a duré de 1989 à 1998.

Les prix se sont alors envolés par rapport aux revenus des ménages pour atteindre des niveaux inquiétants fin 2007 - début 2008, avant de replonger aussi fort, voire plus rapidement, qu’ils avaient grimpé.

Depuis quelques mois maintenant, les États-Unis et le Royaume-Uni sont en pleine crise immobilière, la France semble suivre la même voix...

Prévisions pour le marché immobilier français

Si on analyse la courbe de l’immobilier français, on constate qu’elle a souvent un décalage de retard avec les courbes américaines et anglaises. La chute de l’immobilier des pays anglophones est intervenue à la fin des années 80, alors que la crise immobilière française n’est apparue qu’en 1991.

Le marché immobilier français a clairement stoppé son envolé des prix en 2008, et si il suit les marchés immobiliers anglais et américains, il devrait subir une chute vertigineuse dans les mois et années à venir.

Ces courbes montrent de manière forte et quasi-systématique que chaque hausse importante est suivie d’une baisse tout aussi importante. Quand on voit ce qui se passe aux USA actuellement, alors que les prix n’avaient pas flambé tant que ça comparés à la France ou au Royaume-Uni, cela ne laisse rien augurer de bon pour le marché immobilier en France...

Après une flambée des prix de l’immobilier en France de 140% en 10 ans, la chute va être inévitablement forte. Il reste deux hypothèses de baisse, soit une baisse très forte et très rapide afin de redescendre le plus vite possible aux niveaux des revenus des ménages, soit un scénario immobilier "à la japonaise".

Pour aller plus loin :

 Découvrez la comparaison des prix immobiliers français, anglais et américains mise à jour en décembre 2011.
 Lisez le rapport du CAS sur la bulle immobilière en France.
 Consultez nos conseils pour choisir entre achat ou location pour votre logement.