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Devenir propriétaire : une facture de plus en plus chère !

Auteur : David LELONG
L’augmentation des prix des logements a impacté tous les frais liés à un achat immobilier. De plus, les charges supplémentaires, que supporte un propriétaire par rapport à un locataire, sont en constante augmentation. L’écart entre le coût d’un achat et celui d’une location ne cesse de se creuser. Des informations à bien prendre en compte avant de décider de devenir propriétaire.

Tous propriétaires ? Pourquoi pas mais à quel prix ? Est-ce que tout le monde y gagne ?

D’après différentes études, la plus grande majorité des Français rêvent d’être propriétaire (environ 90 %). Seulement avec l’explosion des prix des logements de ces dernières années, il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire ou de revendre sa propriété pour en acheter une plus grande.

Il y a quelques années, il suffisait de rester au moins 3 ou 4 ans dans son logement acheté pour être financièrement gagnant par rapport au même bien en location.

Ce n’est clairement plus le cas aujourd’hui. La plupart des simulations achat / location montrent qu’il faut désormais rester au grand minimum 6 ans dans son appartement ou sa maison pour qu’acheter devienne plus rentable que louer. Cette durée peut être beaucoup plus importante dans les villes où l’écart entre les prix et les loyers est plus important.

Comme on peut le voir dans cette comparaison achat ou location et contrairement aux idées reçues, il est parfois plus intéressant de louer son logement plutôt que de l’acheter. Et ce fait est de plus en plus courant.

L’explication principale de cette tendance est la forte augmentation des prix. Cette dernière fait exploser tous les coûts annexes. Cela rend beaucoup plus difficile l’accession à la propriété.

Explosion du coût initial d’un achat immobilier

Nous avons déjà vu qu’une baisse des prix de 10 % faisait baisser de plus de 20 % le coût total de votre achat. L’inverse est aussi vrai ! Quand les prix de l’immobilier augmentent de 10 %, le coût total augmente beaucoup plus.

Faisons le point sur tous les frais qu’entraine l’achat d’une maison de 250 000 €. Pour comprendre à quel point les fortes augmentations des prix ont fait exploser les coûts, comparons ces mêmes charges avec la même maison à 275 000 € (+ 10%).

D’après les chiffres sur les crédits immobiliers du 2ème trimestre 2011 fournis par le Crédit Logement / CSA, dans l’immobilier ancien pour des primo-accédants, voici les conditions moyennes d’achat :

- Le prix d’achat moyen est de 250 600 €,

- Un apport personnel de 71 600 €,

- Un crédit immobilier de 179 000 €,

- Le taux d’intérêt du prêt est de 3.86 %,

- La durée de remboursement est de 229 mois (19 ans et 1 mois).

Frais Achat Prix augmenté de 10% Différence
Prix de la maison 250 000 € 275 000 € + 25 000 € (+10 %)
Frais de notaire 17 500 € 19 250 € + 1 750 € (+10 %)
Crédit immobilier* 74 224 € 106 207 € + 31 983 € (+43 %)
Assurance du prêt** 19 083 € 25 758 € + 6 675 € (+35 %)
TOTAL 360 807 € 426 215 € + 65 408 € (+18 %)

* Coût d’un prêt de 179 000 € au taux d’intérêt de 3.86 % et remboursé sur 229 mois (cela donne des mensualités de 1 106 €). Et coût d’un prêt de 204 000 € (179 000 € + les 25 000 € supplémentaires que coûtent la maison) au taux d’intérêt de 3.86 % et avec des mensualités identiques (la durée de remboursement passe à 281 mois).

** Assurance de prêt à 0.40 % du capital initial sur toute la durée du prêt.

Conclusion : Une augmentation des prix de 10 % entraîne un coût supplémentaire total de 65 408 € (+18 %) pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 250 000 €.

À noter que nous n’avons pas tenu compte des éventuels frais d’agence immobilière qui sont également proportionnels au prix dans la plus grande majorité des agences.

Vous pouvez voir dans ce tableau que ce sont principalement les frais de financement (intérêt et assurance du prêt) qui plombent le coût et cela malgré un taux d’emprunt très bas. C’est pourquoi, si vous souhaitez maitriser le coût de votre achat, vous devez apprendre à maitriser le coût de votre financement immobilier.

Les charges fixes d’un propriétaire explosent

Comme si cela ne coûtait pas encore assez cher de devenir propriétaire, être propriétaire entraîne également des coûts supplémentaires à payer tous les ans. Et ces derniers explosent en même temps que les prix.

Il y a 3 postes principaux de dépenses qu’un propriétaire doit supporter en plus d’un locataire :

- Les charges de copropriété : il faut compter en moyenne 41.7 € par mètre carré et par an pour les charges de copropriété d’après les statistiques de 2010 (+4.5 % par rapport à 2009). Soit pour un bien de 90 m², des charges de copropriété de 3 753 € par an en moyenne.

- La taxe foncière : cet impôt local ne fait qu’augmenter ! La taxe foncière de 2011 s’élève en moyenne à 961 €, soit une augmentation de 2.7 % par rapport à 2010.

- Les travaux de rénovation/entretien : un minimum de gros travaux doit être entrepris régulièrement pour que le bien conserve sa valeur. Voir le coût de rénovation d’une maison.

Il faut donc prévoir un budget de plusieurs milliers d’euros par an pour pouvoir payer les frais de copropriété (ou d’entretien/rénovation de son bien s’il n’est pas en copropriété) et la taxe foncière.

Devenir propriétaire : un choix qui doit murement se réfléchir

Il est légitime d’avoir envie d’avoir sa maison ou son appartement. Mais cela ne doit pas se faire à n’importe quel prix et sans y réfléchir un minimum. Avec ces données, basées sur les moyennes actuelles, vous êtes en mesure de calculer combien cela va vous coûter pour devenir propriétaire et également de prendre en compte le coût d’une propriété sur la durée. S’il était fortement recommandé d’acheter de l’immobilier il y a quelques années, ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Ce n’est pas parce que nous vous proposons des conseils pour mieux financer votre achat immobilier que nous allons vous pousser à acheter coûte que coûte. Certains professionnels n’hésiteront pas à vous dire que "c’est toujours le moment d’acheter de l’immobilier" parce que c’est leur job.

Sur immobilier-danger.com, nous préférons vous avertir sur tous les aspects et les risques de votre projet pour vous accompagner au mieux. Vous êtes ainsi en mesure de prendre les bonnes décisions en fonction de votre situation personnelle et de faire les choix les plus judicieux en fonction des conditions du moment.

Pour poursuivre votre réflexion, suivez notre guide du premier achat immobilier en 25 questions.

Pour aller plus loin :

- Découvrez pourquoi louer n’est pas jeter de l’argent par les fenêtres.

- Regardez de combien vous pouvez négocier le prix d’achat de votre maison ou de votre appartement.

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.

- Informez-vous sur les difficultés pour les jeunes de devenir propriétaire.

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