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Les mesures de Manuel Valls pour relancer l’immobilier neuf

Manuel Valls a présenté de nouvelles mesures pour tenter de relancer le secteur de l’immobilier et principalement celui de la construction de logements. Découvrez l’ensemble des changements à venir sur : des avantages fiscaux pour la libération de foncier constructible, la loi Pinel qui remplace la loi Duflot, les nouvelles aides pour l’accession à la propriété dans le neuf, des aménagements sur la loi ALUR, l’augmentation du nombre de logements sociaux, la simplification des normes de construction, etc.

Les mesures les plus impactantes sont celles sur le foncier

Les problèmes de logements en France proviennent principalement des prix qui sont devenus inabordables par rapport aux revenus des Français comme le montrent les courbes de Friggit. Si cela est vrai pour l’immobilier ancien, c’est encore plus vrai pour l’immobilier neuf pour lequel les prix sont encore plus élevés.

L’une des causes majeures de cette flambée des prix est la flambée des prix du foncier. Les terrains constructibles ont vu leur valeur exploser depuis la fin des années 1990. Plus la valeur de ces terrains à bâtir grimpe et plus leurs propriétaires en font de la rétention. En effet, pourquoi vendre un bien qui se valorise beaucoup plus fortement que les autres actifs ? D’autant plus que la fiscalité sur la plus-value immobilière de ces terrains incite à conserver le plus longtemps possible ces terrains (exonération totale après 30 ans de détention).

Voici les mesures annoncées par Manuel Valls ce vendredi 29 août 2014 :

- La fiscalité concernant les terrains à bâtir va être alignée sur celle des autres immeubles bâtis dès le 1er septembre 2014.

- Mis en place d’un abattement exceptionnel de 30 % sur les impôts sur les plus-values à 19 % et sur les prélèvements sociaux à 15.5 % pour toute promesse de vente de terrains constructibles signées avant le 31 décembre 2015. Cet abattement s’ajoute à celui pour durée de détention.

- Un abattement exceptionnel de 100 000 € pour toute donation d’un terrain constructible entre ascendants et descendants réalisée avant le 31 décembre 2015 à la condition qu’il y ait réellement une construction qui suive cette donation.

Ces mesures vont permettre d’augmenter l’offre de terrain constructible à vendre et donc faciliter la construction de maison individuelle et de logements collectifs.

Le dispositif loi Duflot devient la loi Pinel

Comme annoncé dans notre article "La loi Duflot devrait être prochainement améliorée", le dispositif loi Duflot est enterré pour donner naissance à un nouveau dispositif : la "loi Pinel". Comme pour ses prédécesseurs, cette nouvelle version du programme de défiscalisation immobilière portera le nom de la ministre du Logement qui a conçu ce programme.

Voici les changements à retenir par rapport à la loi Duflot :

- Un taux de défiscalisation du prix d’achat qui passe à 21 % contre 18 % actuellement.

- Un choix de durée d’engagement entre 6, 9 et 12 ans, contre obligatoirement 9 ans précédemment avec des avantages fiscaux grandissants en même temps que la durée. Ceci sera applicable dès le 1er septembre 2014.

- Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant, sous certaines conditions.

- Les SCPI qui investissement dans des habitations éligibles à la loi Pinel pourront bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les particuliers et cela dès le 1er septembre 2014.

Les autres conditions de défiscalisation restent les mêmes que pour la loi Duflot. Pour tout savoir sur ce nouveau dispositif, découvrez le guide sur la loi Pinel.

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Favoriser l’accession à la propriété via l’achat d’un logement neuf

Manuel Valls a rappelé qu’une nouvelle version du PTZ+ pour l’immobilier neuf allait entrer en vigueur à partir du 1er octobre et cela s’ajoute aux changements de zones de nombreuses communes. On y retrouve notamment des changements au niveau des plafonds de ressources, sur les montants prêtés gratuitement et sur les modalités de remboursement (principalement plus de différé pour les catégories les plus modestes).

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En plus de ces mesures déjà connues, voici d’autres éléments annoncés ce 29 août :

- Un taux de TVA à 5.5 % sera appliqué sur les logements neufs achetés par des accédants à la propriété aux revenus modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.

- Comme pour la donation de terrain, la donation d’un logement neuf à vos enfants ou à vos petits-enfants bénéficiera d’un abattement exceptionnel de 100 000 € jusqu’à la fin de l’année 2016. Cet abattement s’ajoute aux abattements classiques pour une donation à ses enfants.

Augmentation de l’offre de logements neufs sociaux et intermédiaires

En plus de ces incitations fiscales pour les particuliers, le gouvernement va aussi faire des efforts pour soutenir la construction de logements avec ces différentes mesures :

- La construction de 30 000 nouveaux logements intermédiaires en zones tendues dans les 5 prochaines années. Pour cela, il y aura une intervention spécifique de l’État et de la Caisse des Dépôts.

- Comme prévu, les pénalités pour les communes qui ne respectent pas la loi SRU (25 % de logements sociaux) seront multipliées par 5 dès le 1er janvier 2015.

- Dès le 1er janvier 2015, les préfets pourront accorder des permis de construire dans les communes où les maires ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux.

- En contrepartie, le 1er ministre a parlé d’aide apportée aux maires qui construisent de nouveaux logements dans leur commune.

Simplification des normes de construction

Pour aider les promoteurs et constructeurs à baisser le prix de leurs biens immobiliers, le gouvernement a entrepris depuis quelques mois des mesures de simplification des normes. Voici les nouveaux engagements prix en cette fin août :

- Les 50 premières mesures de simplification des normes annoncées en juin seront mises en place avant le 31 décembre 2014.

- De nouvelles mesures complémentaires de simplification viendront compléter ce dispositif d’ici à la fin de l’année.

- Tenter de raccourcir les délais d’obtention des permis de construire et prolonger les délais de validité de ceux-ci de 2 à 3 ans d’ici cet automne.

Annulation de certains textes de la loi ALUR et augmentation des aides sur le crédit d’impôt développement durable

Face au lobbying intensif des professionnels du secteur sur ces sujets, certains points de la loi ALUR vont être annulés ou revus à la baisse :

- Il n’y aura pas d’encadrement des loyers, sauf à Paris à titre expérimental.

- Simplifier les formalités sur les nouvelles dispositions de la loi ALUR notamment en ce qui concerne les documents à fournir lors de l’achat d’un bien immobilier.

- La GUL (Garantie Universelle des Loyers) sera restreinte aux jeunes salariés et à ceux en situation précaire.

Avec ces annulations, ce sont différentes grandes mesures de la loi ALUR qui sont annulées avant même d’avoir vues le jour.

En outre, le crédit d’impôt développement durable va être amélioré. Pour tous les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014, le taux passera à 30 %. Enfin, le gouvernement va assurer le financement des 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires modestes aidés par l’ANAH.

Des mesures qui vont également impacter l’immobilier ancien

L’ensemble de ces mesures devrait rendre plus attractif l’achat d’un bien immobilier neuf. Les prix pourraient même baisser si la rétention de foncier constructible cesse et si la simplification des normes permet de réaliser des économies sur les coûts de construction. Encore faudra-t-il que les constructeurs jouent le jeu...

Les ménages vont donc se tourner davantage vers l’immobilier neuf qu’auparavant, diminuant d’autant la demande sur l’immobilier ancien. Ce dernier marché n’aura d’autres choix que de poursuivre sa correction sur les prix pour redevenir attractif aux yeux des acquéreurs potentiels et revenir à des niveaux plus proches de ce que permettent d’acheter les revenus disponibles actuels des Français.

Article initial publié le 01/09/2014

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