Assurance loyer impayé

Le risque de loyers impayés augmente fortement

Sur l’ensemble du parc locatif privé français, seulement 1.2 % des locataires n’ont pas payé leur loyer depuis plus de deux mois et 0.6 % depuis plus de six mois. Si ces chiffres paraissent faibles, ce problème peut vite tourner aux cauchemars pour de nombreux propriétaires bailleurs et venir mettre en péril le montage financier de leur investissement immobilier.

La fondation Abbé Pierre a alerté l’opinion publique sur l’explosion des loyers impayés en 2008. La progression des impayés de loyer était cette année là de 96 % pour les logements privés et de 58 % pour les logements sociaux.

Il ne fait aucun doute que la crise économique, traversée depuis ce communiqué, a amplifié ce phénomène. Pourtant les assurances loyers impayés GRL ne rencontrent pas un grand succès...

Garantir une rentabilité locative suffisante

Tout comme les vacances locatives, les loyers impayés font chuter la rentabilité de votre investissement locatif. Si certains propriétaires bailleurs décident de prendre le risque, tout en le limitant en sélectionnant au mieux leurs locataires, d’autres préfèrent se prémunir contre les loyers impayés en souscrivant une assurance contre les risques locatifs.

Une assurance loyer impayé représente un coup supplémentaire mais elle vous garantie un minimum de rentrée d’argent si vous rencontrez un ou des locataires indélicats qui ne payent pas leurs loyers et peuvent vous éviter de grosses pertes d’argent. C’est donc un moyen de se prémunir face à l’un des plus gros problèmes de la location de biens immobiliers.

Bien choisir les garanties de son assurance loyer impayé

Le problème principal des assurances loyers impayés est leur coût par rapport aux risques couverts. Mais c’est également des contraintes imposées par les assureurs pour limiter les risques au maximum. Cela fait donc nettement diminuer le taux de loyer impayé mais les contraintes rendent la recherche d’un locataire plus contraignante.

Certaines assurances imposent des conditions drastiques sur le choix des locataires. La plupart des assurances loyers impayés demandent au moins 3 ou 4 fois le loyer en salaire fixe et durable (i.e. en CDI), c’est-à-dire que les CDD, intérimaires, entrepreneur, étudiants, etc. sont exclus du marché locatif.

Les résultats de cette sélection draconienne sont :

 de nombreux locataires ne trouvent pas de location
 des propriétaires mettent beaucoup plus de temps à trouver un locataire qui correspondent à des critères très stricts.

Si vous ne respectez pas les procédures imposées par votre assureur, vous rompez votre contrat et vous ne serez pas dédommagés en cas de problèmes.

De plus, il faut être attentif à toutes les clauses de votre contrat et vérifier les garanties prises en charges, vous devez notamment :

 Vérifier s’il existe une période de franchise avant que l’assurance contre les risques locatifs ne s’applique.

 Vérifier sur quelle durée vos loyers impayés vous sont remboursés et s’il existe un plafond maximal.

 Vérifier que les frais de procédure pour les recouvrements des loyers sont pris en charge par votre assurance.

 Regarder si votre contrat d’assurance loyer impayé contient une protection contre les dégradations causées par votre locataire mauvais payeur et donc une prise en charge des travaux de remise en état.

 Bien comprendre toutes les procédures à respecter pour ne pas que l’assureur se décharge en cas d’impayés.

Réduire le risque de loyers impayés

Comme vous pouvez le constater, les assurances loyers impayés ne sont pas une panacée. C’est une option à envisager pour garantir les risques qu’un locataire ne vous paye pas les loyers dus. Et si vous choisissez de souscrire une assurance locative, vous devez être attentif au contrat proposé et bien comparer les différentes assurances du marché.

Si, au contraire, vous décidez de vous passer d’une assurance loyer impayé, sachez qu’avec quelques règles pratiques vous pouvez fortement diminuer ce risque :

 Comme les assureurs, vous pouvez définir des critères de sélection pour vos locataires. Sachez, malgré tout, que vous ne pouvez pas exiger n’importe quoi comme documents ou informations. Vous trouverez une liste des éléments qu’il est interdit de demander dans notre article sur le bail de location.

 Respectez vos locataires en prenant soin de leur proposer des logements les plus agréables possibles et en restant à leur écoute. Vos locataires auront plus de difficultés à se montrer indélicats.

 Privilégiez le dialogue en cas de retard sur le paiement du loyer afin de trouver une solution acceptable pour les deux parties. Il serait dommage qu’une difficulté passagère de paiement de votre locataire débouche sur un conflit de longues durées.

Si vous êtes confrontés à un problème de loyers impayés et que vous n’êtes pas couverts par une assurance, vous pouvez appeler le numéro vert mis en place par l’ANIL et l’État : SOS Loyers impayés au 0805 160 075.

Rappel : La GRL est un dispositif conçu par Action Logement et l’État. La Marque GRL est une marque déposée par l’APAGL.

Pour aller plus loin :

 Consultez la liste des 60 villes où louer un appartement est difficile.
 Découvrez quelques astuces pour ne pas perdre de loyers entre deux locataires.
 Optimisez la déclaration de vos revenus de location.
 Testez un bon logiciel de gestion pour vos locations.