Taux d’emprunt immobilier en mai 2020

Quelques chiffres sur les taux de prêt immobilier en avril 2020

L’Observatoire Crédit Logement CSA a communiqué un taux immobilier moyen de 1.17 % sur les crédits immobiliers contractés en avril 2020.

C’est 2 points de base de plus que le mois précédent et 5 points de base de plus que le record à 1.12 % observé sur les prêts immobiliers de novembre 2019.

Encore moins de prêt immobilier sans apport

En avril, en cumulant l’effet des recommandations du HSCF et la mise en place du confinement à cause du Covid-19, les banques ont observé une accentuation de la déformation de la base statistique.

En clair, les emprunteurs modestes avec le moins d’apport personnel, notamment le primo-accédant, se font de plus en plus rares dans les dossiers de financement acceptés.

Il sera donc de plus en plus difficile d’obtenir un crédit immobilier sans apport.

Évolution du taux moyen par rapport au record

En fonction de la durée du crédit, la hausse réelle depuis fin 2019 se situe plutôt aux alentours de 7 à 8 points de base. Pas de quoi compromettre la plupart des achats immobiliers, mais c’est un facteur négatif de plus dans ce contexte.

En moyenne, par rapport à décembre 2019, on observe d’après Crédit Logement :

• Taux moyen : 1.17 % contre 1.12 %, soit + 5 points de base
• Taux sur 15 ans : 0.96 % contre 0.88 %, soit 8 points de base de plus
• Taux sur 20 ans : 1.13 % contre 1.05 %, soit 8 points de base de plus également
• Taux sur 25 ans : 1.38 % contre 1.31 %, soit une hausse de 7 points de base

Le meilleur taux sur 25 ans ne descend plus sous les 1 %

En revanche, d’après nos différents relevés sur les sites des courtiers immobiliers, nous observons une augmentation bien plus importante au niveau des meilleurs taux actuels sur la même période.

Le meilleur taux pour chaque durée a plutôt augmenté de 8 à 32 points de base :

• Meilleur taux sur 10 ans : environ + 18 points
• Meilleur taux sur 15 ans : environ + 13 points
• Meilleur taux sur 20 ans : environ + 15 points
• Meilleur taux sur 25 ans : environ + 29 points

Les banques qui faisaient des ponts d’or aux meilleurs emprunteurs ont clairement stoppé ce mouvement de forte baisse pour les profils les plus intéressants.

Néanmoins, l’écart avec le taux moyen reste encore élevé : environ de 40 à 50 points de base. Il vaut donc mieux négocier son crédit immobilier.

Les banques ne prêtent (presque) plus sur plus de 25 ans

Après une baisse importante en début d’année 2020, la durée des prêts immobiliers a augmenté à nouveau en avril pour remonter à 231 mois en moyenne.

Il faut compter une durée de 250 mois pour l’achat d’un bien immobilier neuf et 244 mois pour un achat de logement ancien. Les prêts travaux (durée non communiquée) font baisser la moyenne générale.

Malgré tout, le nombre d’emprunts sur plus de 25 ans continue à se réduire avec 0.6 % en avril, contre 1.0 % au 1er trimestre 2020 ou 1.8 % en 2019. Les banques ont quasiment arrêté les prêts sur 30 ans ou plus.

Comparateur de l’évolution des taux immobiliers en mai 2020

Comme chaque mois, comparons les taux de prêt immobilier moyens annoncés par différents courtiers ce 5 mai 2020 à ceux relevés le 1er avril 2020 lors de notre précédente analyse sur l’évolution des taux.

Cela permet de voir en un coup d’œil l’orientation de la tendance et de mesurer s’il y a eu des changements importants sur les conditions de financement d’un mois sur l’autre :

Courtier \ Durée du prêt	10 ans	15 ans	20 ans	25 ans	30 ans
MeilleurTaux	0.96 % (0.91 %)	1.14 % (1.10 %)	1.34 % (1.29 %)	1.59 % (1.58 %)	N/A
Empruntis	0.85 % (0.80 %)	1.10 % (1.00 %)	1.30 % (1.25 %)	1.50 % (1.45 %)	1.80 % (1.90 %)
ACE	0.85 % (0.75 %)	1.05 % (1.00 %)	1.25 % (1.20 %)	1.50 % (1.45 %)	1.85 % (1.80 %)
ABCourtage	N/A	1.11 % (1.11 %)	1.33 % (1.33 %)	1.57 % (1.57 %)	N/A
Cyberpret	0.85 % (0.85 %)	1.11 % (1.15 %)	1.25 % (1.25 %)	1.55 % (1.55 %)	N/A

La tendance d’évolution des taux d’emprunt immobilier est claire : cela augmente quasiment partout. Mais, rassurez-vous, pour le moment la hausse est limitée à quelques points de base. Pas de quoi vous contraindre à renoncer à votre projet d’achat.

Cela sera néanmoins, en plus de la crise du Covid-19 et du confinement, un élément supplémentaire qui va peser à la baisse sur les prix de l’immobilier dans les mois à venir.

Pour limiter l’impact de cette hausse sur votre budget et si vous n’avez pas le temps ni l’expérience pour négocier vous-même avec les banques, vous pouvez passer par un courtier immobilier qui négociera pour vous la meilleure offre de prêt possible en fonction de votre type d’achat (résidence principale ou secondaire ou investissement locatif) et de votre situation personnelle (revenus, charges, autres crédits, apport personnel, taux d’endettement, etc.).

Négociez votre taux d’assurance emprunteur pour éviter le refus de crédit

Cela fait plusieurs mois que nous en parlons, mais la situation devient de plus en plus critique, surtout avec quelques hausses des taux de crédit immobilier. Pour rappel, le taux d’usure limite l’accord de crédit immobilier en plafonnant le TAEG qu’il est possible de proposer pour un financement de maison ou d’appartement.

Or, ce taux d’usure, calculé chaque trimestre, a encore baissé de quelques points de base pendant que les taux immobiliers augmentent eux. Cela produit un effet « ciseau », les banques vont devoir refuser un nombre de plus en plus grand de dossiers de crédit immobilier à cause de cela dans les semaines à venir.

Comment éviter un refus de crédit immobilier à cause d’un dépassement de taux d’usure ?

Pour ne pas que votre projet d’acquisition immobilière tombe à l’eau à cause de ces détails techniques, il y a plusieurs choses à faire.

Vous pouvez commencer par rechercher, encore plus qu’avant, à obtenir le meilleur taux de prêt immobilier possible. Cela passe des choses comme comparer les meilleures banques pour votre prêt et savoir comment négocier un meilleur taux.

En obtenant un excellent taux d’intérêt pour votre prêt, vous allez avoir plus de marges pour intégrer les autres frais à prévoir pour ce financement : assurance emprunteur, frais de garantie, frais de dossier, etc.

Un autre élément joue beaucoup dans le montant total du TAEG. C’est le coût de votre assurance de prêt immobilier. C’est parfois, avec quelques problèmes de santé, l’élément le plus couteux de votre financement avant même le montant total des intérêts.

Ainsi, plusieurs dossiers se voient refuser à cause d’un taux d’assurance de crédit immobilier trop élevé qui fait dépasser au total le taux d’usure.

Pour limiter ces risques, utilisez les différentes lois en vigueur comme la possibilité de faire une délégation d’assurance. Vous avez la possibilité de comparer les offres de différents assureurs et de choisir la moins chère à la place de celle proposée en package avec votre crédit immobilier.

Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre guide de l’assurance de prêt immobilier.

Quelle tendance pour le taux immobilier après le déconfinement ?

Il y a 2 paramètres importants qui vont conditionner les possibilités au niveau des crédits immobiliers à partir du 11 mai et de la sortie progressive du confinement pour cause de coronavirus.

Une hausse des taux de prêt ?

La tendance de fond depuis le début de l’année 2020 est à une très légère hausse progressive des taux. Cela ne se ressent pas sur le taux immobilier moyen car les conditions de distribution ont changé. Quand on regarde dans le détail par projet et par profil, on observe bien des hausses de l’ordre de 5 à 10 points de base.

Les banques sont mises sous pression avec cette crise du Covid-19. Certes elles bénéficient des mesures de la BCE (Banque centrale européenne) pour stimuler les prêts, mais elle doit faire face à une chute des bénéfices et à un risque de récession.

Pour le moment, les efforts de la BCE permettent de maintenir un taux obligataire de la France à des niveaux similaires à ceux d’avant le coronavirus. Néanmoins, des tensions sont apparues ces dernières semaines et il faudra surveiller cela. Il peut y avoir un impact indirect sur les prêts longs comme les crédits immobiliers en cas de tension sur l’OAT 10 ans de la France à l’avenir.

En outre, les banques doivent réduire le risque sur les prêts immobiliers, surtout sur les possibilités d’une baisse des prix des logements se concrétisent dans les mois à venir. Tant que le marché monte, même les prêts à 110 % sont peu risqués car ils deviennent rapidement largement couverts par la valeur du bien. Ce n’est plus du tout le cas en cas de baisse prolongée des prix des appartements et des maisons.

En attendant d’y voir plus clair, les banques pourraient continuer à augmenter de manière modérée leurs barèmes de taux immobiliers au moins jusqu’à la rentrée de septembre.

Des banques sélectives ou moins exigeantes ?

Depuis le début de l’année, les banques ont globalement suivi les recommandations du HSCF qui les incitaient à être moins laxistes au niveau des conditions de financement (taux d’endettement souvent trop élevés, durée de prêt trop longue et emprunt sans apport étaient principalement pointés du doigt).

Dans le contexte actuel de covid-19 et de crise économique, difficile de prévoir ce que feront les banques. Elles peuvent relâcher ses contraintes pour donner un peu d’élan au marché et éviter une crise trop profonde en prenant un peu plus de risques sur certains dossiers.

Mais elles peuvent également décider de jouer la sécurité et, au contraire, d’appliquer encore plus strictement les règles du taux d’endettement à 33 %, remonter le niveau d’apport minimal ou encore limiter la durée des prêts. Ce qui accentuerait le fort ralentissement du marché.

Rendez-vous dans quelques semaines pour avoir un début de réponse.

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