La reprise du marché immobilier après le déconfinement dépend beaucoup de l’évolution des taux de crédit immobilier et des conditions d’emprunt imposées par les banques.

Voici donc un point sur les taux de prêt immobilier en juin 2020 avec des statistiques sur les crédits immobiliers souscrits en mai et les dernières actualités, une comparaison des taux moyens affichés par les courtiers, des restrictions sur les prêts sans apport ainsi qu’une analyse des tendances pour les conditions de financement de cet été.

Mise à jour : découvrez le taux immobilier en novembre 2020.

Hausse des taux d’emprunt immobilier en mai 2020

Les statistiques produites par l’observatoire Crédit Logement CSA sur les crédits immobiliers contractés en mai 2020 viennent d’être communiqués.

Ils viennent confirmer la tendance à l’augmentation des taux de prêt immobilier avec un taux d’intérêt moyen à 1.25 %.

Pour rappel, le taux immobilier moyen était à 1.17 % en avril et à 1.12 % au plus bas fin 2019. C’est donc une hausse de 8 points de base en un mois. On n’avait pas vu de hausse aussi forte d’un mois à l’autre depuis début 2017.

Taux credit immobilier en juin 2020 : courbe de l'évolution mensuelle

 

En tout, depuis fin 2019, c’est environ 20 points de base de plus d’observés sur l’ensemble des taux d’emprunt du marché. Une hausse qui commence à être significative et qui aura un impact sur la capacité d’achat des emprunteurs.

Voici les évolutions par durée de remboursement en moyenne hors assurances :

- Taux immobilier sur 15 ans : 1.07 % en mai 2020 contre 0.96 % en avril 2020 ou 0.88 % en décembre 2019.

- Taux immobilier sur 20 ans : 1.26 % en mai 2020 contre 1.13 % en avril 2020 et 1.05 % en décembre 2019

- Taux immobilier sur 25 ans : 1.51 % en mai 2020 contre 1.38 % en avril ou 1.31 % en décembre.

Le niveau des hausses est similaire pour financer un logement ancien, un logement neuf ou même pour un prêt travaux.

Enfin, la durée moyenne des remboursements est de 230 mois sur les prêts immobiliers de mai 2020.

Il n’y a pas que les taux qui posent des difficultés pour un emprunt immobilier en 2020

Comme nous le rappellerons ci-dessous, cela se cumule avec d’autres vents négatifs pour ceux qui veulent contracter un prêt immobilier en 2020 :

- Un taux d’usure très bas qui vient faire augmenter le nombre de refus de dossier de crédit immobilier. Surtout avec des taux actuels en augmentation depuis plusieurs mois. Un véritable effet ciseau s’abat sur l’emprunteur. Même les bons dossiers ont des risques de ne pas avoir d’accord de prêt en ce moment.

- Des conditions d’accès au crédit immobilier qui se durcissent depuis plus de 6 mois avec des banques qui ne prêtent qu’en prenant moins de risques au niveau du taux d’apport personnel, du taux d’endettement ou encore sur les durées de financement.

Cela va donc accentuer la baisse du nombre de transactions immobilières en 2020 et si ces tendances persistent, cela va entraîner secteur géographique par secteur géographique des baisses de prix des logements.

Comparateur des taux de crédit immobilier moyens en juin 2020

Comme chaque mois, voici un tableau comparatif des taux de prêt immobilier moyens affichés par différents courtiers pour les durées types de remboursement. Ces chiffres sont ceux relevés le 3 juin 2020 et ils sont comparés à ceux du 5 mai lors de notre précédente analyse.

Comme vous pouvez le constater rapidement à l’aide des pictogrammes, la tendance est toujours à une légère hausse des taux d’un mois à l’autre :

Courtier \ Durée du prêt10 ans15 ans20 ans25 ans30 ans
MeilleurTauxStable 0.96 % (0.96 %)En hausse 1.18 % (1.14 %)En hausse 1.36 % (1.34 %)Stable 1.59 % (1.59 %)N/A
EmpruntisStable 0.85 % (0.85 %)Stable 1.10 % (1.10 %)Stable 1.30 % (1.30 %)En hausse 1.60 % (1.50 %)En hausse 1.90 % (1.80 %)
ACEStable 0.85 % (0.85 %)En hausse 1.10 % (1.05 %)En hausse 1.30 % (1.25 %)En hausse 1.60 % (1.50 %)En hausse 1.90 % (1.85 %)
ABCourtageN/AEn hausse 1.17 % (1.11 %)En hausse 1.38 % (1.33 %)En hausse 1.70 % (1.57 %)N/A
CyberpretEn hausse 0.90 % (0.85 %)En hausse 1.15 % (1.11 %)Stable 1.25 % (1.25 %)En baisse 1.45 % (1.55 %)N/A

Pour une estimation personnalisée de votre taux de prêt immobilier en fonction de votre projet (achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, dans l’ancien ou dans le neuf, etc.) et de votre situation personnelle (métier, revenus, situation familiale, patrimoine, capacité d’épargne, etc.), faites une simulation de prêt immobilier en ligne.

Pour rappel, ces taux sont ceux communiqués par les barèmes des banques aux courtiers avant négociation et hors assurances et frais (de dossier ou de garantie notamment). Soyez très attentif également au prix de votre assurance de prêt immobilier.

Elle peut vite faire la différence entre un bon et un excellent financement. Dans certains cas, elles représentent plus de 50 % du coût total du montage financier. Il n’y a donc pas que les intérêts qu’il faut négocier, mais également le taux d’assurance emprunteur.

Forte hausse également sur les meilleurs taux immobiliers en quelques mois

Mine de rien, depuis les taux relevés le 1er octobre 2019, soit il y a 8 mois, les augmentations sur les taux d’emprunt sont assez importantes.

Même si toutes les banques ne remontent pas leur grille de taux à la même vitesse et qu’il est important de bien choisir la meilleure banque pour un prêt immobilier, la tendance globale est clairement à une augmentation des taux et surtout des meilleurs taux.

Voici une comparaison des meilleurs taux annoncés ce 3 juin 2020 par rapport à ceux du 1er octobre 2019 (fin de la période des records à la baisse) :

Courtier \ Durée du prêt10 ans15 ans20 ans25 ans30 ans
MeilleurTauxEn hausse 0.61 % (0.30 %)En hausse 0.80 % (0.46 %)En hausse 0.92 % (0.58 %)En hausse 1.03 % (0.73 %)N/A
EmpruntisEn hausse 0.56 % (0.27 %)En hausse 0.74 % (0.46 %)En hausse 0.87 % (0.58 %)En hausse 1.18 % (0.73 %)En hausse 1.45 % (1.37 %)
ACEEn hausse 0.46 % (0.27 %)En hausse 0.64 % (0.46 %)En hausse 0.77 % (0.58 %)En hausse 1.08 % (0.80 %)En hausse 1.45 % (1.37 %)
ABCourtageN/AEn hausse 0.75 % (0.60 %)En hausse 0.95 % (0.79 %)En hausse 1.27 % (1.10 %)N/A
CyberpretEn hausse 0.58 % (0.27 %)En hausse 0.80 % (0.46 %)En hausse 0.93 % (0.58 %)En hausse 1.04 % (0.73 %)N/A

Pour information, ces tableaux sont mis à jour très régulièrement dans notre page de suivi des meilleurs taux et taux moyens.

Les écarts ne sont pas négligeables. Cette tendance s’est poursuivie ces derniers jours puisque les meilleurs taux actuels en juin 2020 sont également plus élevés que ceux de début mai.

Au niveau des taux de prêt immobilier moyens, la hausse des taux est un peu moins forte. Elle est plutôt en moyenne de l’ordre de 15 à 20 points de base, contre une hausse d’environ 30 points de base pour les meilleurs dossiers.

Néanmoins, même si vous n’y pouvez rien à cette tendance générale sur le marché des taux pour un achat immobilier, vous pouvez constater que les écarts entre les taux les plus bas et les taux moyens sont toujours importants. Il convient donc de savoir comment négocier un meilleur taux avec ces 15 conseils pour optimiser au mieux votre dossier en fonction de votre salaire, des évolutions potentielles de revenus, de la stabilité de votre activité professionnelle (CDI ou fonctionnaire sont clairement favorisés), etc.

Pensez également à utiliser nos calculettes et nos informations sur le calcul d’un prêt immobilier pour travailler sur votre montage financier.

Plus difficile de négocier un prêt immobilier sans apport qu’il y a 6 mois

D’une part, le marché du crédit immobilier n’est plus aussi accessible qu’il y a quelques mois à cause de cette augmentation des taux.

D’autre part, d’autres éléments viennent freiner les possibilités de financement pour une maison ou un appartement. En effet, les banques appliquent des critères de sélection beaucoup plus stricts qu’à l’été 2019 :

- Elles demandent plus d’apport personnel avant d’accepter de financer un projet.

- Elles sont beaucoup plus vigilantes sur votre taux d’endettement. Beaucoup trop de dossiers dépassaient le seuil de 33 % l’an dernier. Les banques ont été sommées par la Banque de France et par le HSCF de stopper ces dérives et de revenir à des ratios plus habituels.

- Les prêts sur 25 ans ou plus sont également plus difficiles à négocier. Les durées trop longues sont (enfin !) pointées du doigt.

Ainsi, alors qu’il est courant par exemple pour un investisseur de tenter d’obtenir un prêt immobilier sans apport et de financer à 110 % son investissement (prix d’achat + frais de notaire et autres frais), cela est plus compliqué en 2020 qu’en 2019. Il en est de même pour le primo-accédant qui n’a pas un dossier suffisamment solide pour qu’une banque accepte de financer sa maison ou son appartement sans un minimum d’argent apporté directement à son projet de résidence principale.

Cela ne signifie pas que c’est impossible. Seulement qu’il faudra négocier plus âprement et avoir de bons arguments pour convaincre votre banquier. Pour cela, vous pouvez vous faire aider par un courtier immobilier si nécessaire.

Ce dernier pourra négocier pour vous les meilleures conditions possibles en s’adressant aux banques qui sont plus ouvertes à ce genre de demande actuellement.

Peut-on espérer une baisse des taux pour cet été ?

Les banques vont elles être moins strictes sur les critères d’octroi des crédits immobiliers dans les semaines à venir ? Vont-elles stopper cette hausse des taux voire proposer des taux en baisse en juin, juillet ou août 2020 ?

C’est la grande inconnue qui va conditionner le niveau de reprise du marché immobilier.

Pour le moment, il n’y a aucun signe de changement de tendance. On reste sur une hausse légère et progressive des taux d’emprunt et les conditions pour avoir un accord pour une offre de prêt sont toujours les mêmes qu’avant le confinement.

Au niveau des banques centrales et des obligations d’État comme l’OAT 10 ans de la France, il n’y a pas de grands changements. La BCE fait ce qu’elle estime nécessaire pour éviter que la crise économique ne soit trop forte et l’OAT 10 ans de la France reste en territoire légèrement négatif.

Mis à part l’impact non mesurable de cette crise économique sur les banques, ces dernières n’ont pas de pressions particulières durables qui pourraient faire craindre une hausse des taux plus forte ou plus longue dans les mois à venir.

Le plus probable est de voir une stabilité des conditions actuelles tout l’été. Le temps pour les banques de mesurer les impacts du Covid-19 sur les entreprises et les particuliers et d’ajuster leurs objectifs. S’il devait y avoir une évolution différente, elle ne devrait se mettre en place qu’à partir de septembre 2020. Nous surveillons cela de près et vous informerons sur l’évolution des taux de crédit immobilier comme chaque mois.

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