Immobilier août 2019 : les chiffres et informations du mois

L’APCR met en garde contre les crédits immobiliers déconnectés de la valeur des biens

L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (APCR) de la Banque de France dresse un bilan des financements de l’habitat en 2018.

Après un retour sur les chiffres sur les volumes de ventes très dynamiques que nous avons déjà vus avec les données de l’INSEE, cette étude dresse un bilan plus spécifique sur les financements de bien immobilier :

• La production annuelle de crédit à l’habitat s’élève à 203 milliards d’euros en 2018. C’est beaucoup plus que la moyenne de 145 milliards observés depuis 2013. Cependant, c’est 27 % de moins qu’en 2017. Ceci s’explique par le fait qu’il y a eu moins de rachat de crédit immobilier en 2018. Ce chiffre pourrait donc augmenter à nouveau en 2019 car avec la nouvelle baisse importante des taux observée depuis plusieurs semaines, les rachats de prêt et renégociations se font plus nombreux.
• Le total des encours de prêt immobilier a dépassé la barre des 1 000 milliards d’euros en 2018 en France avec 1 010 milliards d’euros au 31 décembre 2018. Le rythme de croissance de cette somme globale est de +5.8 % en 2018 et continue sur ce même rythme au 1er trimestre 2019.

• Les risques sur les crédits immobiliers contractés en France sont assez limités. En effet, 98.5 % de la production se fait à taux fixe, ce qui couvre les emprunteurs et les banques du risque d’une remontée des taux. En outre, 96.9 % de ces financements sont couverts par une garantie de prêt immobilier de type hypothèque, caution ou nantissement. Ce qui permet aux banques de se prémunir contre les défauts de paiement des emprunteurs.
• En revanche, l’APCR alerte sur le fait que les banques ne définissent pas les montants des prêts immobiliers par rapport à la valeur réelle des biens immobiliers achetés, mais plutôt par rapport à la capacité d’emprunt et à la solvabilité de l’emprunteur.

Nouveaux records pour les taux de crédit immobilier : moyenne à 1.20 %

Comme vous avez pu le lire dans notre analyse du taux immobilier en août 2019, la moyenne des taux d’intérêt pour des prêts immobiliers signés en juillet 2019 est descendue encore de 5 points de base par rapport à juin pour atteindre 1.20 %.

Pour rappel, sur les crédits immobiliers de mars 2019 la moyenne des taux d’intérêt était de 1.39 %. En 4 mois seulement, les taux d’emprunt ont diminué de 19 points de base. Ce qui est d’autant plus impressionnant que les taux étaient déjà très bas au début de l’année 2019.

D’après nos derniers relevés, les courtiers continuent d’afficher quelques petites baisses de taux sur le mois d’août pourtant traditionnellement très stable. Il n’est donc pas impossible que le point bas pour cette année 2019 ne soit pas encore atteint.

Les banques devraient faire un dernier effort important pour capter de nouveaux dossiers de crédit immobilier en septembre lors du 2ème temps fort de l’année pour le marché immobilier.

Ce sera une belle occasion pour renégocier ou faire racheter votre prêt ou pour obtenir un nouveau prêt immobilier.

Assurance emprunteur : un coût parfois plus cher que les intérêts du prêt

D’après le courtier en assurance de prêt Magnolia, il n’est plus rare avec cet environnement de taux très bas de voir le coût global de l’assurance de prêt immobilier être plus élevé que le montant total des intérêts du crédit.

Cela signifie que les frais d’assurance pour couvrir le risque de décès ou d’invalidité pendant la période de remboursement vous coûtent plus d’argent que tous les intérêts payés à votre banque pendant la durée de l’emprunt.

Pensez-y lors de votre prochaine recherche de financement immobilier, s’il est toujours intéressant de rechercher le meilleur taux de prêt, il ne faut surtout pas négliger pour autant la recherche d’une meilleure assurance emprunteur.

Pour tout comprendre sur cet élément de votre financement, retrouvez notre rubrique dédiée à l’assurance de prêt immobilier. Vous y découvrirez de nombreuses informations et conseils pour savoir que vous avez le choix de l’assureur et apprendre à bien choisir son assurance emprunteur.

+2.5 % d’autorisation de logements neufs mais -6.1 % de mises en chantier

Comme le montrent les chiffres du ministère, le bilan de la construction de logements au 2ème trimestre 2019 n’est pas élogieux malgré ce contexte de taux extrêmement bas.

En effet, le nombre de mises en chantier continue de fortement reculer. En moyenne, il y a une baisse de 6.1 % au 2ème trimestre 2019 par rapport au 1er trimestre 2019. Cette diminution est plus prononcée pour les biens collectifs et les résidences avec -8.0 % par rapport aux logements individuels. Ces derniers accusent un repli de 3.1 %.

Néanmoins, quelques signes d’embellie se font sentir. On note une hausse des autorisations de logements sur les 3 derniers mois de 2.5 %, contre -0.2 % le trimestre précédent.

D’un point de vue plus global, sur un an (de juillet 2018 à juin 2019), on observe une baisse de 6.6 % des autorisations de construction avec 446 900 logements par rapport aux douze mois précédents. Les mises en chantier baissent de 5.2 % sur la même période.

Visiblement, les taux bas ne suffisent pas à compenser les restrictions sur le prêt à taux zéro ou sur le dispositif de défiscalisation en loi Pinel. Les conditions de financement sont pourtant excellentes pour de tel achat de bien immobilier neuf.

Le diagnostic amiante (RAAT) obligatoire avant des travaux

Vous connaissez sûrement le diagnostic amiante qu’il est obligatoire d’annexer au compromis lors d’une vente et que vous devez tenir à disposition de votre locataire pour un investissement locatif. Il existe également le RAAT pour Repérage Amiante Avant Travaux.

Cette analyse est rendue obligatoire depuis le 19 juillet 2019 avant tous travaux réalisés dans des immeubles bâtis construits avant 1997. Cette obligation vaut aussi bien pour les professionnels que pour les particuliers.

D’après le président d’Exim, une société spécialisée dans ce genre d’analyse, le coût varie entre 200 et 2 000 € en fonction de la nature des travaux, du nombre et de la nature des prélèvements à faire analyser.

Pour rappel, il y a 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente et presque autant de diagnostics pour une mise en location.