Dernier tour de l’actualité immobilière pour cette année 2019 avec ce mois-ci de nombreux chiffres et informations sur les ventes records de logements anciens, les hausses de prix, les gains de pouvoir d’achat en 10 ans dans de nombreuses grandes villes, une nouvelle baisse des taux de prêt immobilier, une volonté de vouloir durcir les conditions d’accès au crédit immobilier pour limiter l’endettement ou encore un point sur la forte hausse des charges de copropriété à Paris.

Voici tout ce qui fait l’actualité immobilière en décembre 2019 en France.

Mise à jour : découvrez l'actualité de l'immobilier en octobre 2020.

Les notaires confirment qu’on dépasse le million de ventes dans l’immobilier ancien en 2019

Comme nous l’avons vu dans nos tendances pour l’immobilier en 2020 avec un bilan de l’année 2019, le marché immobilier aura été très dynamique en 2019. Porté par une nouvelle importante baisse des taux d’intérêt, le cap du million de transactions immobilières dans l’ancien a été franchi cette année.

Il y a, à fin septembre 2019 et sur un an, 1 059 000 ventes de logement ancien enregistrées partout en France (hors Mayotte). C’est 10.4 % de plus qu’il y a un an à la même période.

Les notaires du Grand Paris confirment les chiffres de l’INSEE que nous reprenions dans notre précédent article.

En complément, ils donnent quelques indications que les tendances pour les résultats du 4ème trimestre d’après les avant-contrats. Les prix augmenteraient encore en Province durant ce 4ème trimestre et resteraient stables globalement en Ile-de-France.

En Province, le prix de vente médian se situe à 125 000 € pour un appartement ancien et à 165 000 € pour une maison ancienne. Ceux qui vivent dans les grandes villes de Province les plus recherchés comme Lyon ou Bordeaux pourront rêver devant de tels prix.

Vous pouvez faire une estimation de votre bien immobilier ou regardez comment analyser les prix immobiliers dans votre secteur ici.

Les gains de pouvoir d’achat immobilier dans les grandes villes

En complément de leurs chiffres sur le marché immobilier, les notaires ont également publié une étude sur l’évolution du nombre de mètres carrés que peut acheter un emprunteur avec le même effort de crédit.

Ainsi, pour un crédit immobilier avec une mensualité de 800 € par mois sur 20 ans et sans apport, il est possible de financer l’achat d’un appartement ancien de 56 m² en moyenne en France. C’est un résultat stable par rapport à l’année dernière.

De la même manière avec un prêt immobilier avec des mensualités de 1 300 € par mois pendant 20 ans et toujours sans apport, c’est une maison ancienne de 154 m² que vous pouvez acquérir. Là aussi les chiffres sont stables par rapport à 2018.

On rappelle que ce ne sont que des moyennes et qu’avec un même budget, les capacités d’achat sont bien différentes d’une ville à une autre. Pensez à évaluer votre capacité d’emprunt avec cette calculette et regardez ensuite ce que cela vous permet d’obtenir comme logement dans votre secteur géographique.

Voici ce que cela donne pour l’achat d’un appartement ancien dans une grande ville en 2019 par rapport à 2018 avec une mensualité de 800 € sur 20 ans et sans apport :

Évolution de la capacité d'achat d'un appartement ancien par ville en 2019

 

Par rapport à 2009, de nombreuses grandes villes ont enregistré des gains de capacité d’achat pour un appartement ancien avec les mêmes efforts de financement. Et cela est encore plus vrai dans de nombreux secteurs moins dynamique. Cela confirme que la bulle immobilière s’est bien dégonflée par un effet cumulé d’une chute des taux et d’une fin de la flambée des prix dans de nombreux secteurs.

Évolution sur 10 ans de la capacité d'achat d'un appartement ancien par ville (2009-2019)

 

On peut voir que les grands perdants sont ceux qui veulent acheter un appartement ancien à Paris, Lyon ou encore Bordeaux. Ce sont les 3 grandes villes où les prix ont le plus augmenté ces dernières années. Il y a également Rennes et Nantes qui sont en territoire négatif, mais de manière plus limitée.

En revanche, certaines villes bénéficient d’un net gain comme Saint-Étienne avec +75 % ou encore Le Havre avec +42 %. La population peut s’y loger beaucoup plus facilement qu’il y a 10 ans.

Nouveau record pour les taux de prêt immobilier en 2019

Sur l’ensemble des crédits immobiliers souscrits en novembre 2019, l’observatoire Crédit Logement CSA relève encore un nouveau record sur le taux immobilier moyen avec 1.12 %.

C’est ce que nous analysons en détail dans notre article sur les taux de crédit immobilier en décembre 2019.

Les emprunteurs continuent de bénéficient d’excellentes conditions pour financer leur achat de maison ou d’appartement et pour faire un rachat de crédit ou tenter une renégociation de prêt immobilier avec leur banque.

Il faut néanmoins noter que d’après les évolutions chez différents courtiers, il pourrait y avoir une légère hausse de taux sur le mois de décembre. De plus, plusieurs banques semblent se montrer plus exigeantes qu’il y a quelques semaines au niveau du taux d’apport personnel minimum à fournir pour obtenir un crédit immobilier.

Pas de panique, il est encore possible d’emprunter sans apport, même si vous l’obtiendrez moins facilement qu’à l’été 2019.

Vers un durcissement des conditions d’octroi d’un prêt immobilier en 2020 ?

Les encours de crédit immobilier ne cessent de fortement augmenter en France alors qu’il diminue dans la plupart des autres pays occidentaux.

Voici l’évolution de la dette immobilière d’après le CGEDD :

Comparaison de l'évolution de la dette immobilière par pays en 2019

 

Cela commence à inquiéter le gouvernement et les banques. Ainsi le dernier rapport du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) préconise des mensures visant à encadrer encore davantage les financements immobiliers.

Voici les mesures proposées :

- Interdire d’emprunter à plus de 33 % : c’est une mesure qui n’a aucun sens. Sur les dossiers classiques les banques le font déjà fortement et pour les emprunteurs avec d’excellents revenus, il n’y a aucun risque à aller jusqu’à 40 % de taux d’endettement tant que le reste à vivre est suffisant. Les banques françaises sont déjà très regardantes à ce sujet.

- Augmenter le plafond des pénalités en cas de remboursement anticipé d’un prêt immobilier, on parle de doubler le plafond aujourd’hui à 6 mois d’intérêts pour le porter à 12 : l’objectif est de rendre plus coûteux le fait de faire racheter son crédit immobilier ou de le renégocier.

Difficile de faire croire que cela pour le bien des emprunteurs et réduire le risque de ne plus pouvoir rembourser leur prêt immobilier. Cela est plutôt très bénéfique pour les banques qui perdent de l’argent et des clients avec tous ces rachats et renégociations de ces dernières années.

- Fixer un taux minimum obligatoire ou encore augmenter le taux d’usure ou modifier le calcul du TAEG : là encore, des propositions difficilement compréhensibles si l’objectif est réellement de protéger les emprunteurs français d’un endettement trop important.

On voit surtout que ces propositions n’ont pour unique but que de redonner plus de marges financières aux banques. Mais, pour rappel, les banques fixent librement leur taux de crédit immobilier. Elles ont tout le pouvoir de remonter leurs grilles de taux si elles l’estiment nécessaire à leur santé financière. Pas besoin de loi contraignante pour l’emprunteur pour cela.

Plus de 180 € par mois de charges de copropriété à Paris en moyenne

D’après une étude de la FNAIM, les charges de copropriété ont encore augmenté de 7.56 % en 2018.

Le coût moyen est évalué à 2 171.67 € par an, soit 180.97 € par mois. Cela fait du 38.79 € par mètre carré et par an.

Cette étude porte sur 3 171 immeubles à Paris (91 212 lots).

Ce sont les primes d’assurance qui ont le plus augmenté avec +11.72 %. L’eau a augmenté de 9.32 %, les salaires et charges de 8.23 % et les ascenseurs de 7.22 % ou encore les impôts et taxes de 7 %.

Raison de plus de bien analyser les charges de copropriété avant d’acheter un appartement et de s’informer sur les nombreuses charges à payer quand on devient propriétaire.