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Immobilier mars 2019 : les chiffres et informations du mois

Auteur : David LELONG

Ce mois de mars 2019 est riche en actualités immobilières. Nous allons notamment revenir sur les derniers chiffres de l’indice Notaires-INSEE sur le nombre de ventes de logements anciens en 2018 et sur l’évolution des prix des maisons et appartements jusqu’au 4ème trimestre 2018. Nous ferons ensuite un point sur les ventes de biens immobiliers neufs avec les chiffres de la FPI avant d’étudier les premiers signes d’une baisse des taux de crédit immobilier qui va venir soutenir le marché au printemps.

Enfin, nous regarderons de près les chiffres sur les difficultés pour payer les charges de copropriété et sur la forte hausse de la taxe d’aménagement sur les garages, les abris de jardin, les aménagements de combles, etc.

Voici une synthèse de tout ce qui fait l’actualité immobilière en mars 2019.

Mise à jour : découvrez les actualités immobilières d’avril 2019.

970 000 ventes immobilières dans l’ancien en 2018, +3.2 % des prix de l’immobilier en un an

L’INSEE confirme la très bonne dynamique du marché immobilier ancien en 2018. Avec 970 000 ventes sur l’année, on atteint un niveau équivalant à la très bonne année 2017 où il y avait eu 968 000 ventes.

En tenant compte de l’augmentation du stock de logements disponibles d’environ 1 % par an, on est revenu à des niveaux similaires aux très bonnes années du début des années 2000.

Évolution sur 12 mois glissants des ventes de logements anciens d'après l'INSEE

Ce très bon niveau des ventes crée des tensions au niveau des prix des maisons et des appartements, notamment dans tous les secteurs géographiques où l’offre est inférieure à la demande. Ainsi, sur l’ensemble de l’année 2018, les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de 3.2 % en données provisoires d’après l’indice Notaires-INSEE.

Variation des prix de l'immobilier dans l'ancien en 2018 d'après l'INSEE

La hausse serait de 3.4 % pour les maisons et de 3.1 % pour les appartements. Les différences entre les différents secteurs géographiques restent très importantes. Il n’existe pas un marché immobilier homogène mais bien une multitude de petits micro-marchés qu’il convient d’analyser plus spécifiquement pour obtenir des données plus fiables pour une vente ou un achat.

Par exemple, si la hausse des prix est en moyenne de 4.5 % en ile-de-France, elle n’est "que" de 2.8 % en province. Ce qui reste malgré tout bien supérieur à l’inflation sur l’année 2018.

En Ile-de-France, les variations de prix des appartements se découpent ainsi :

- +5.7 % à Paris

- +4.8 % en Petite Couronne

- +1.0 % en grande Couronne, soit moins que l’inflation.

En Province, il est trop tôt pour avoir des chiffres provisoires sur le 4ème trimestre 2018, mais au 3ème trimestre on avait une augmentation des prix des appartements de 9.4 % à Lyon alors qu’elle n’est que de 1.0 % en moyenne en Provence-Alpes-Côte d’Azur et de +0.0 % dans les Hauts-de-France.

Chaque bien immobilier est unique, ne vous contentez pas de suivre l’évolution globale des prix de l’immobilier en France. Prenez quelques minutes pour obtenir une estimation du prix de votre maison ou appartement avec ce formulaire en ligne.

Baisse des ventes de logements neufs de 10.5 % en 2018 selon la FPI

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a communiqué ses chiffres pour le bilan de l’année 2018 et ses prévisions pour l’année 2019.

Le bilan global est assez mitigé puisqu’il y a eu 150 783 ventes de logements neufs en 2018. C’est 10.5 % de moins qu’en 2017 qui avait été une très bonne année. C’est en baisse par rapport à 2016, mais sensiblement supérieur à 2015 qui avait été une mauvaise année.

Des inquiétudes persistent sur l’immobilier neuf notamment du fait de l’accélération de la baisse des ventes sur la fin de l’année 2018. Ce qui est une mauvaise tendance pour démarrer cette année 2019.

Chiffres sur les ventes d'immobilier neuf en 2018 par région

Dans le détail, les ventes pour de l’accession à la propriété et donc pour faire de ce logement une résidence principale sont globalement stables, mais avec des disparités géographiques (+4 % en Ile-de-France par exemple). Il faut dire que le prêt à taux zéro et les taux immobiliers bas aident beaucoup ce secteur. En revanche, les ventes aux investisseurs sont en baisse de 13.2 % sur un an et cela malgré le maintien du dispositif Pinel pour défiscaliser dans l’immobilier neuf dans les zones tendues.

En outre, les ventes en bloc sont également en forte baisse avec -22.4 % après une excellente année 2017. cela ramène le niveau à celui observé en 2016.

Évolution des prix des logements neufs en 2018 par rapport à 2017

Au niveau des prix des logements neufs, la FPI donne des augmentations moyennes de 3.1 % sur l’ensemble de l’année 2018 par rapport à 2017.

Taux de crédit immobilier en légère baisse en mars 2019

Au mois de février 2019, les crédits immobiliers ont été souscrits avec un taux moyen de 1.44 % selon Crédit Logement CSA. C’est un point de base que le mois précédent et cela malgré une moyenne de durée d’emprunt au niveau record de 230 mois et des banques qui relâchent les conditions de restriction sur les demandes d’apport personnel.

En outre, comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux de crédit immobilier en mars 2019, de nombreux courtiers annoncent quelques baisses depuis ce début de mois et cela sur tout type de durée de prêt. De quoi augurer un excellent mois de mars avec un taux immobilier moyen qui devrait encore baisser pour se rapprocher progressivement du niveau record à 1.31 % et cela malgré des durées de remboursement sensiblement plus importantes.

Il faut dire que les banques ne lésinent pas sur les efforts pour attirer certains dossiers. Que ce soit au niveau des meilleurs taux où par exemple le courtier Credixia annonce avoir obtenu un taux de 0.20 % sur 7 ans ou au niveau des dossiers plus difficiles où l’observatoire Crédit Logement CSA explique que c’est sur ces dossiers que les baisses de taux sont les plus importantes sur ces derniers mois, tous les signaux sont au vert pour les emprunteurs.

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Que ce soit en contactant directement votre banque, une banque concurrente ou un courtier immobilier, vous pouvez assez facilement obtenu un taux de crédit immobilier très attractif en ce moment et cela aussi bien pour un nouvel emprunt que pour renégocier un crédit immobilier. Pour bonifier encore ces bonnes conditions d’emprunt, il ne faudra pas hésiter à mettre les établissements de crédit en concurrence et à faire valoir les qualités de votre dossier.

Forte hausse des conflits pour les charges de copropriété impayées

Le nombre d’immeubles avec des problèmes d’impayés au niveau des charges de copropriété ne cesse d’augmenter. En 10 ans, le nombre de procédures devant les tribunaux pour le paiement de ces charges a augmenté de 29 % d’après une étude du ministère de la Justice. On arrive désormais à 28 700 contentieux par an.

Certains secteurs géographiques sont plus touchés que d’autres. En voici les plus importants :

- Paris : 11.2 % des plaintes

- Alpes-Maritimes : 10 %

- Seine-Saint-Denis : 8.7 %

- Hauts-de-Seine : 5.1 %

Le litige porte sur plus de 10 000 € que dans moins de 20 % des cas. Cependant beaucoup de copropriétés connaissent des difficultés sur le paiement de ces charges.

Il faut dire que les charges de copropriété ont fortement augmenté en 10 ans, en moyenne 4 fois plus vite que l’inflation sur la même période.

Raison de plus pour rappeler qu’il est impératif de vérifier les charges de copropriété avant d’acheter un appartement en collectif et de poser certaines questions. Cela fait partie des nombreux frais d’un achat immobilier à prendre en compte.

Importante augmentation de la taxe d’aménagement en 2019

La taxe d’aménagement (construction ou agrandissement) d’un abri de jardin, d’un garage ou encore d’une véranda ou d’un aménagement de combles augmente encore fortement en 2019 :

- +3.8 % pour la région Ile-de-France

- +3.7 % pour la Province

Cette hausse beaucoup plus forte que l’inflation n’est pas nouvelle. Cela fait plusieurs années que cette taxe enregistre des bonds significatifs. Ainsi, depuis 2011 l’augmentation globale de cet impôt a été beaucoup plus forte que l’inflation sur la même période (+8.3 %) :

- +14.2 % en Ile-de-France

- +14.1 % en Province

Cette taxe d’aménagement ne se paye qu’au moment de la construction ou de l’agrandissement lorsque ces travaux demandent une autorisation d’urbanisme. Cela concerne donc aussi bien la construction d’un garage ou d’un abri de piscine, d’une véranda ou encore l’aménagement de combles.

L’administration fiscale tient compte d’un barème pour la valeur taxable de 854 € par mètre carré en Ile-de-France et de 753 € par m² hors Ile-de-France. C’est la surface à l’intérieur des murs qui est prise en compte pour ce calcul. Viennent ensuite s’appliquer différents taux de prélèvement (taux communal, taux départemental et même un taux régional pour l’Ile-de-France) qui peuvent varier en fonction des localités.

Cela fait partie des nombreux impôts et taxes sur l’immobilier.

Article initial publié le 18/03/2019

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant l’achat d’un appartement ou d’une maison.

- Informez-vous sur comment choisir la banque qui fait les meilleurs taux immobiliers en 2019.

- Renseignez-vous sur les 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente de maison ou d’appartement.

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de prêt immobilier.

- Pensez aussi à négocier ou à renégocier votre taux d’assurance de prêt immobilier.

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