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Premier achat immobilier : 25 questions à se poser avant d’acheter

10 décembre 2009
Quelles sont les questions à se poser pour réussir son premier achat d’appartement ou de maison ? Pas facile de s’y retrouver quand on est primo accédant (personne qui réalise son premier achat immobilier). Voici un guide du premier achat de logement basé sur 25 questions à se poser avant d’acheter son premier appartement ou sa première maison.

Premier achat immobilier : quand ?

1. Un achat maintenant est-il plus intéressant financièrement qu'une location ?

Louer n’est pas toujours "jeter de l’argent par les fenêtres", la première chose à faire avant de réaliser son premier achat immobilier est de comparer l’achat et la location. Vous pouvez pour cela utiliser ce comparateur achat / location. Il faut conserver suffisamment longtemps son logement pour que l’achat soit plus rentable que la location.

Retrouvez également tous les points à prendre en compte dans notre interview acheter ou louer ? .

2. Ma situation géographique est-elle stable ?

L’acquisition d’un logement n’est financièrement intéressant par rapport à une location que si on y reste suffisamment d’années (la moyenne est proche de sept ans actuellement). Or le monde du travail demande de plus en plus de mobilité géographique. Êtes-vous sûr de rester plus de six ans dans l’appartement ou la maison que vous voulez acheter ?

3. Combien d'années je compte garder le logement acheté?

Si vous avez un risque de quitter ce logement après quelques années, vous sera-t-il possible de le louer facilement et de transformer ainsi votre achat en investissement locatif ? Pourrez-vous le revendre facilement à un prix proche de votre prix d’achat ?

Sachez qu’en règle générale, il ne faut jamais acheter pour moins de 6 ans. Cette durée peut passer à 8 ou 10 ans en période de baisse des prix. Dans certaines villes où les prix sont beaucoup plus élevés que les loyers, cette limite peut dépasser les 20 ans (c’est le cas à Paris actuellement).

4. Les prix des logements sont-ils accessibles ?

S’il est quasiment impossible de prévoir le point bas des prix de l’immobilier, il est en revanche assez aisé de savoir si les prix sont sur évalués ou sous évalués au moment où vous voulez acheter.

5. Mon budget est-il suffisant pour acheter le type de bien dont j'ai besoin ?

Définir ses besoins à court et moyen terme et le budget que l’on peut consacrer à son premier achat de maison ou d’appartement est une étape importante.

Nous allons détailler cela avec les différentes questions suivantes.

Type de bien à acheter

6. Quel est mon besoin de surface de logement à moyen et long terme ?

Lorsqu’on acquière un logement c’est pour plusieurs années, il est donc primordial de bien définir ses besoins en terme de surface. Prévoyez-vous d’avoir des enfants dans les années qui viennent ? Vos enfants vont-ils bientôt quitter le foyer ?

7. Où acheter mon premier logement ?

L’emplacement est le critère numéro un pour définir un bon achat immobilier. Vous devez donc être très exigeant sur la situation géographique de votre bien (proche de votre travail, proximité des commerces et des transports en commun, etc.).

8. Appartement ou maison ?

En fonction du lieu et de votre budget, vous pouvez avoir le choix entre un appartement ou une maison. Si en France, la maison individuelle est le logement préféré, il y a des avantages et des inconvénients aux deux types de logement. Préférez-vous vivre dans un grand appartement récent ou dans une petite maison ancienne ?

9. Achat dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien ?

Là encore, le budget influence fortement le choix. Si l’immobilier neuf propose des logements sans travaux, prêt à être habités, il faut aussi pouvoir supporter les inconvénients d’un achat en VEFA. Un achat dans l’ancien peut lui demander quelques travaux d’entretien, mais c’est généralement dans l’ancien que les maisons ont le plus de cachet.

Pour en savoir plus, consultez notre article : "acheter un appartement neuf ou ancien ?".

10. Êtes-vous prêt à faire des travaux dans votre nouveau logement ?

Tout le monde n’est pas bricoleur mais un appartement ou une maison qui a besoin de travaux s’achètera moins cher qu’un logement neuf ou déjà retapé. Si vous connaissez de bons artisans ou que vous êtes suffisamment bricoleur, il peut être financièrement plus intéressant d’acheter un logement à rénover.

11. Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ?

Quels sont les éléments autres que la superficie et la qualité du logement qui sont pour vous essentiels ? Ceux qui sont pour vous un plus ou sans intérêt ?

12. Comment est l'offre actuelle sur ce type de bien dans ce secteur géographique ?

Une fois votre type de bien déterminé, il vous faudra étudier ce que propose votre marché immobilier local. Y a-t-il beaucoup de biens de ce type à vendre ? Se vendent-ils rapidement ?

13. Quel est le prix moyen du mètre carré pour cet appartement ou le prix d'une maison avec ces caractéristiques ?

Votre première étude du marché local pour ce type de bien vous permettra d’avoir une première idée du prix demandé. Si vous réussissez à obtenir le prix de vente réel d’un bien similaire, cela constituerait un vrai plus. En effet, les prix réels des transactions sont souvent bien différents des prix de présentation.

Recherche et négociation d’une maison ou d’un appartement

14. Où trouver des annonces immobilières ?

Internet a révolutionné depuis quelques années la recherche d’un bien immobilier, vous trouverez des tas de sites d’annonces immobilières gratuites ou payantes. Ne négligez pas pour autant le bouche-à-oreilles et les petites annonces locales.

15. Dois-je passer par une agence immobilière ?

Le recours à une agence immobilière n’est pas obligatoire mais peut s’avérer utile, surtout pour un premier achat immobilier, à conditions de bien choisir son agence immobilière. Si vous passez par l’intermédiaire d’un professionnel, vous devrez payer des frais d’agence immobilière. Si la transaction a lieu entre particuliers, c’est le notaire qui officialisera l’acte d’achat.

Vous avez également la possibilité de vous faire aider par un chasseur immobilier.

16. Combien de temps prend l'achat d'un appartement ou d'une maison ?

L’acquisition d’un logement ne doit jamais se faire dans la précipitation. Prenez le temps de bien étudier votre projet, de bien choisir votre appartement ou votre maison et de monter un bon dossier de financement. Comptez plusieurs mois avant de signer un compromis de vente et encore quelques mois avant d’habiter ce logement.

17. Quelle est votre marge de négociation ?

Lorsque vous repérez un bien qui correspond à votre recherche, en comparant avec ce qui se fait sur le marché, vous pouvez essayer de déterminer la marge de négociation sur votre achat immobilier. Il est courant aujourd’hui d’obtenir 10 % de rabais voire beaucoup plus sur des biens encore largement sur évalués.

Pour en savoir plus sur ce thème, découvrez comment négocier le prix d’un bien et de combien vous pouvez faire baisser le prix.

18. Quels sont les points du bien sur lesquels vous pouvez négocier une remise sur le prix ?

En pointant les défauts de l’appartement ou de la maison, comme par exemple le montant des travaux nécessaires, vous aurez des arguments supplémentaires pour faire diminuer le prix de vente demandé par le vendeur.

Mise à jour : actuellement, il y a de plus en plus de secteurs où l’offre est supérieure à la demande. Les acheteurs ont repris la main. N’hésitez donc pas à faire des propositions plus basses et cela sans même vous justifier. À vous de déterminer à partir de quel prix vous êtes d’accord pour acheter ce logement.

Financement du projet

19. Quel est le montant de mon apport personnel ?

Les banques prêtent de moins en moins sans un apport personnel minimum. La première étape du plan de financement de votre achat immobilier est la détermination de l’apport que vous allez avoir.

20. Combien puis-je raisonnablement emprunter ?

Vous ne devez pas dépasser 33% d’endettement par rapport à vos revenus. Faites le point sur vos crédits en cours et sur vos revenus et calculer le montant des mensualités que vous pourrez supporter. Attention à conserver un "reste pour vivre" suffisant ! Être propriétaire de son logement c’est bien mais il faut pouvoir continuer à vivre correctement avant tout. Faites le calcul du coût de votre crédit immobilier.

21. Quelles sont les aides financières auxquelles j'ai le droit ?

Il existe de nombreuses aides pour financer un premier achat immobilier. Renseignez-vous sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre pour financer plus facilement votre achat comme le prêt à taux zéro.

Retrouvez toutes les aides possibles pour votre financement dans un guide de plus de 75 pages qui présentent plus de 15 solutions pour vous faire aider dans votre financement immobilier !

22. Quelles sont les assurances obligatoires ?

L’assurance décès invalidité du prêt immobilier est obligatoire. Il vous faut également prendre une assurance habitation. En revanche, certaines assurances restent facultatives comme la garantie revente ou l’assurance chômage.

Il y a de nombreuses économies à faire en cherchant le meilleur taux pour votre assurance de prêt. En effet, vous n’êtes pas obligé de prendre celle proposée par la banque qui vous fait le crédit. Autant faire jouer la concurrence pour obtenir une meilleure assurance.

23. Où trouver le meilleur crédit immobilier ?

De nombreuses banques et organismes peuvent vous proposer un crédit immobilier, les courtiers affirment vous trouver le meilleur taux du moment mais ce n’est pas toujours le cas...

Faites une simulation de prêt immobilier pour obtenir des informations précises et personnalisées à votre situation.

24. À combien s'élève les frais de notaire ?

Dans l’ancien les frais de notaire coûtent environ 7 % du prix d’achat. Il faudra donc prévoir ces frais supplémentaires dans votre budget. Découvrez comment réduire vos frais de notaire.

25. Quels sont les frais supplémentaires à payer pour un propriétaire ?

L’accès à la propriété entraîne également des frais supplémentaires. Les principaux frais sont les taxes foncières et les travaux d’entretien de l’appartement ou de la maison.

Boostez votre financement immobilier en découvrant plus de 50 conseils et de nombreuses informations sur tous les points de votre plan de financement !

Pour aller plus loin :

Vous êtes décidé à acheter votre premier bien immobilier et vous avez la réponse à l’ensemble de ces questions ? Poursuivez en consultant :

- les 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de prêt.
- les 10 règles d’or pour réussir votre achat immobilier.
- les meilleurs taux actuels pour un crédit immobilier.

N’hésitez pas également à utiliser ces simulations gratuites.

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