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Les jeunes font de gros sacrifices pour acheter leur logement

Auteur : David LELONG
La crise du logement touche principalement les jeunes ménages. Taux de chômage très élevé chez les jeunes, travail précaire, logements à des prix insoutenables, c’est le quotidien actuel des jeunes. L’accession à la propriété se restreint à des petits logements ou éloignés et tout cela pour un enchaînement à un crédit immobilier sur plus de deux décennies. Ceux qui bénéficient d’un soutien familial peuvent s’en sortir dans ce conflit intergénérationnel, mais pour les autres, cela devient difficilement soutenable.

Une génération sacrifiée qui subit une triple peine

Vous avez fini vos études et êtes rentré dans la vie active il y a moins de 5 ans ou guère plus ? Et bien vous devrez subir la triple peine pour accéder à la propriété :

- Un fort taux de chômage, du travail précaire et avec de faibles salaires,

- Les prix des logements qui ont atteints des sommets historiques vous contraignant à de petite surface ou à l’éloignement,

- Le coût du financement qui explose et vous attache à un crédit immobilier sur de longues durées malgré un taux d’endettement important.

Dans ce contexte, les jeunes de moins de 35 ans ont le choix entre faire d’énormes sacrifices pour devenir propriétaire ou renoncer temporairement à la propriété.

Un chômage massif et des salaires en déclin

Le taux de chômage chez les jeunes atteint environ 25 %. La précarité c'est ce qui attend les jeunes diplômés.

Dans ce contexte, il devient difficile de se loger. Trouver un propriétaire bailleur qui accepte de louer à des travailleurs précaires est un parcours du combattant. Acheter est presque impossible avec des prix très élevés et des financements difficiles à obtenir sans un statut de fonctionnaire ou un véritable CDI.

Les prix des logements sont prohibitifs

Entre 2003 et 2008 les prix des logements ont explosé. Ils ont alors atteint un sommet en Province et à Paris en 2008.

A Paris, la baisse des prix de fin 2008 et 2009 a depuis été largement compensé. Les prix des logements parisiens ont depuis dépassés largement les sommets de 2008.

En revanche, depuis 2008 les prix de l’immobilier baissent en Province. Malheureusement cette baisse est pour le moment loin de compenser plusieurs années d’augmentation à deux chiffres...

La conséquence pour tous les jeunes qui sont rentrés sur le marché immobilier (ou qui auraient pu le faire) depuis 2005, c’est qu’ils doivent faire face à des prix d’entrées très élevés.

D’après une étude du Crédit Logement CSA, citée ci-dessous, la part des achats par des ménages de moins de 30 ans n’a pas baissé pour autant.

Les jeunes ont donc accepté de payer beaucoup plus cher tout en s’endettant davantage et en revoyant leur prétention à la baisse sur le type et l’emplacement des logements.

Que ce soit en location ou à l’achat, le logement occupe une part de plus en plus importante dans le budget des jeunes générations. Ainsi, le taux d’effort de l’ensemble de la population âgée de moins de 30 ans a été multiplié par plus de deux au cours de 30 dernières années (contre 1,3 seulement pour les 50 ans ou plus). Les jeunes Français dépensent en moyenne entre 25 % et 30 % de leurs revenus pour se loger (contre 11 % il y a 30 ans).

Un coût de financement explosif

Ce même document du Crédit Logement CSA nous apprend que le taux d’effort est passé entre 2003 et 2010 de 28 % à 32 % pour les jeunes de moins de 30 ans. Ce qui est proche de la tendance générale observée.

Le coût relatif d’un achat immobilier pour un ménage de moins de 30 ans est de 5.3 années.

Pour pouvoir financer des logements toujours plus chers, les jeunes de moins de 35 ans ont recours à des emprunts immobiliers sur des durées très longues donc très coûteux.

Entre janvier et octobre 2011, pour les ménages de moins de 35 ans :

- 33 % des prêts ont été souscrits sur des durées supérieures à 25 ans.

- 66.5 % des crédits sont sur au moins 20 ans de remboursement.

Or augmenter la durée fait exploser le coût des intérêts de manière exponentielle.

Donc non seulement les jeunes ménages font des sacrifices sur le choix de leur logement mais en plus ils vont devoir les payer pendant de très longues années ces logements. Ceci viendra diminuer d’autant leur pouvoir d’achat pendant plus de deux décennies.

Depuis la fin de l’année 2011, les banques ont restreint les conditions d’accès aux crédits. Elles prêtent beaucoup moins facilement sur des durées de 25 ou 30 ans. Cela se fait particulièrement ressentir chez les moins de 35 ans. Ils représentent une part de moins en moins importante des achats immobiliers :

Baisse régulière de la part des moins de 35 ans dans les crédits immobiliers

Forts décalages entre les jeunes ménages issus de familles aisées et modestes

L’imposition sur les donations a été extrêmement réduite par le gouvernement Sarkozy. Les écarts entre les jeunes ménages qui peuvent bénéficier de transfert de patrimoine de la part de leurs parents ou grands-parents et ceux qui n’en bénéficieront étaient de plus en plus importants.

L’apport moyen pour un ménage de moins de 30 ans est de 24 000 € (13.6 % du montant de l’opération avec un coût moyen à 176 300 €) d’après l’étude citée ci-dessus. Seulement, cette moyenne cache des écarts importants. En effet, la part de ces ménages qui empruntent sans aucun apport est élevée.

Depuis le 18 août 2012, l’abattement pour les donations a été réduit. Cela va permettre de réduire l’écart entre ces deux catégories de jeunes ménages. Néanmoins, cela va également entraîner une nouvelle baisse de la capacité d’achat pour ceux qui pouvaient bénéficier d’importantes donations.

La génération du baby-boom détient la plupart des logements et du patrimoine financier français. Les jeunes ménages sont donc contraints de payer très chers pour pouvoir se loger (à l’achat comme à la location) car leurs ainés leur font payer le prix fort l’accès au logement.

Le rapport intergénérationnel tourne pleinement à l’avantage des baby-boomers au dépend des jeunes. Jusqu’à quand ?

Mise à jour : les baisses de prix observées entre 2012 et 2016 vont permettre de réduire un peu les difficultés des jeunes pour acheter leur logement. Seulement, il est préférable de rester prudent lors d’un achat de maison ou d’appartement. Respectez principalement ces 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier.

Article initial publié le 23/08/2012

Pour aller plus loin :

- Interrogez-vous sur ces 25 points avant d’acheter votre premier logement.

- Regardez s’il faut acheter sa résidence principale le plus tôt possible.

- Savez-vous que ce sont les jeunes qui ont le plus intérêt à comparer les assurances de prêt immobilier, découvrez pourquoi.

- Apprenez à bien négocier votre crédit immobilier.

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