Crédit immobilier en 2012 : hausse des taux et chute des volumes

Bilan des financements immobiliers en 2011

Après avoir atteint un point bas durant le mois de novembre 2010 à 3.22 %, les taux d’intérêts pour un prêt immobilier sont remontés progressivement tout au long de l’année 2011. Ainsi le taux moyen pour un crédit immobilier est passé de 3.29 % en décembre 2010 à 3.93 % en décembre 2011, soit 64 points de base supplémentaires.

Après une augmentation assez soutenue au premier semestre pour atteindre 3.86 % en moyenne en juin, les taux d’emprunt sont restés ensuite proche de 3.90 % sur le second semestre.

Sur l’ensemble de l’année 2011, l’Observatoire Crédit Logement CSA observe une baisse du montant total de crédit immobilier d’environ 5 % par rapport à 2010 : 160 milliards d’euros contre 168 milliards un an plus tôt. Après de fortes augmentations jusqu’en juin, la demande a fortement diminué au second semestre venant complètement supprimer les augmentations du début d’année.

Pour 2012 cet observatoire s’attend à une baisse beaucoup plus franche de l’ordre de 20 % ! Ceci s’explique par une baisse de la demande due aux niveaux des taux et des conditions d’accès au crédit, ainsi qu’à la suppression du PTZ+ dans l’ancien ou à la réduction de la défiscalisation Scellier pour les investissements dans le neuf.

Augmentation des taux de prêt en 2012

Les taux ont nettement augmenté en 2011 par rapport à ceux de fin 2010. Malheureusement pour les emprunteurs, ces hausses sont loin d’être finies.

En effet, selon Michel Mouillart qui dirige l’Observatoire Crédit Logement, les taux immobiliers moyens devraient augmenter jusqu’à 4.25 % d’ici l’été 2012. Et cela même si la BCE pourrait prochainement baisser son taux directeur à 0.75 % et que les taux de l’OAT 10 ans n’augmentent plus pour le moment.

Attention donc à bien intégrer ces données lorsque vous prévoyez le budget pour votre financement immobilier. Une nouvelle hausse des taux d’environ 30 points de base viendrait alourdir fortement le coût de votre projet.

Si vous avez déjà un emprunt immobilier en cours de remboursement, c’est l’un des derniers moments pour profiter des taux actuellement bas en faisant une simulation de rachat de crédit immobilier.

Baisse de la capacité d’achat et augmentation du coût

Cette augmentation des taux en 2011 et celle attendue pour le premier semestre 2012 font baisser fortement la capacité d’achat des Français. De plus, elles alourdissent le coût d’un emprunt.

Par exemple, sur un prêt immobilier sur 20 ans avec des mensualités de 1 000 € (hors assurance de prêt et frais de dossier), le montant de l’emprunt a perdu 9 646 € entre décembre 2010 et décembre 2011 (175 676 € à 3.29 % contre 166 030 € à 3.93%) et le coût des intérêts passe de 64 323 € à 73 970 € soit plus de 9 600 € supplémentaires.

Sur des prévisions de taux moyen à 4.25 % pour l’été 2012, le montant du crédit descend à 161 489 € (-4 541 € par rapport à décembre 2011 et -14 187 € par rapport à décembre 2010) et le coût progresse à 78 511 €.

Ces hausses des taux, cumulées à la disparition de certaines aides financières, viendront faire baisser les prix de l’immobilier en 2012.

Des emprunts plus difficiles à obtenir

L’augmentation des taux n’est pas la seule cause de cette baisse de la demande. Depuis cet été, les banques sont aussi plus regardantes sur la qualité du dossier des emprunteurs avant de leur accorder leur prêt.

D’une part, les banques ont notamment augmenté fortement leurs taux sur les prêts longues durées. D’autre part, certains organismes financiers refusent de prêter sur 30 ans et certains sont même très exigeants sur les crédits sur 25 ans. Autrement dit, emprunter sur de longues durées devient rare. C’est une bonne nouvelle puisque c’était une très mauvaise solution pour l’emprunteur.

En outre, les banques demandent de plus en plus d’avoir un apport personnel important. Elles privilégient les emprunteurs qui s’investissent davantage dans leur achat et qui présentent donc des profils moins risqués.

Si vous devez emprunter en 2012 ou 2013, vous avez tout intérêt à satisfaire le plus de points possibles parmi ces 15 recommandations pour obtenir un meilleur crédit immobilier.

En fonction de leur politique du moment, ce ne sont jamais les mêmes organismes financiers qui proposent les financements les plus avantageux. Il est donc primordial de comparer les taux de plus de 100 organismes de crédit avant d’emprunter.

Pour aller plus loin :

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 Apprenez qu’il ne faut jamais emprunter sur plus de 20 ans.