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Les taux remontent, est-ce si grave que cela ?

27 juillet 2015
Depuis la fin du mois de mai, on entend parler partout de la remontée des taux de prêt immobilier et de ce que ça va engendrer pour le marché immobilier. Pris de panique, beaucoup ont précipité leur achat de peur de ne plus pouvoir acheter le bien désiré en attendant encore quelques mois. Pourtant, l’impact de cette hausse des taux ne sera en réalité que très limité. Sauf dans les secteurs très prisés, peu de candidats à l’achat d’aujourd’hui seront exclus du marché immobilier demain avec des taux un peu ou beaucoup plus hauts. Découvrez pourquoi il ne faut pas vous inquiéter et continuer à prendre votre temps pour faire un bon achat durable.

Des hausses de taux pour les crédits immobiliers depuis quelques semaines

Nous avons vu dans notre synthèse sur les taux immobiliers en août 2015 comment les taux d’emprunt sont en train de remonter. Pour l’instant, ces augmentations restent limitées. Les écarts sur les taux moyens en fonction des durées des financements varient entre +15 et +35 points de base (+0.15 % à +0.35 % comme on le lit souvent) entre les taux d’aujourd’hui et ceux du 1er juin 2015. On est simplement revenu au même niveau que celui de février 2015, les baisses de mars à fin mai ont été gommées en quelques semaines. (Mise à jour, les taux baissent en juin ).

Ce nouveau cycle de hausse des taux pour les emprunts immobiliers s’explique par différents facteurs comme l’annonce d’une remontée prochaine du taux directeur de la Fed (cause principale) ainsi que des tensions sur la dette en Grèce et donc par ricochet sur l’ensemble de la zone Euro. De plus, les banques ont déjà bien avancé dans leurs objectifs de l’année 2015 avec un excellent début d’année (aussi bien sur les nouveaux financements que sur les rachats d’anciens prêts). Elles ont donc beaucoup moins d’intérêts à se battre pour obtenir encore plus de dossier. Certaines d’entre elles préfèrent donc remonter leur taux et augmenter leurs marges en se concentrant sur les meilleurs profils à financer.

Sur la fin de l’année 2015, il ne devrait pas y avoir de changement brutal sur le niveau des taux immobiliers. Ils resteront très bas, même s’ils seront un peu plus élevés que les derniers records enregistrés en mai et juin 2015. Seuls une nouvelle grosse crise financière pourrait provoquer une forte variation. Chose dont on est loin d’être à l’abri.

Dépêchez-vous, dépêchez-vous...

Les banquiers et les courtiers vous incitent à vous dépêcher d’acheter pour emprunter avant que les taux montent encore. Les agents immobiliers, voire les notaires aussi. Mais c’est normal, c’est leur travail de faire en sorte d’augmenter leurs chiffres d’affaire. Si les taux baissaient les mêmes professionnels vous diraient aussi de vous dépêcher d’acheter car c’est une occasion exceptionnelle à saisir ! Il faut bien comprendre que leur intérêt (qu’il y ait le plus de transactions et de financements possibles et cela tout le temps) n’est pas forcément le même que le vôtre (faire un achat adapté à votre situation personnelle et financière).

Certes, il est possible d’optimiser le coût d’un achat en fonction des variations ponctuelles des taux ou des prix. Mais ces gains ne seront que superficiels. Le principal est de faire un achat adapté en limitant les risques de pertes financières. Pour cela, nous vous conseillons de respecter au maximum ces 10 règles d’or pour votre achat immobilier. Plus vous prenez des risques (par exemple, prêt sur plus de 20 ans) et plus vous devrez rester longtemps dans ce bien pour ne pas faire une mauvaise opération financière.

En outre, le seul intérêt à accélérer les choses à cause de la remontée des taux, c’est au niveau des rachats de crédit ou d’une renégociation de vos conditions de remboursement. En effet, pour vos anciens prêts immobiliers que vous remboursez actuellement à des taux plus élevés, il ne faut pas tarder à faire des demandes de rachat ou de renégociation car cela devient de moins en moins rentable au fur et à mesure que les taux remontent... Si vous ne l’avez pas encore fait, vous avez donc intérêt à vous renseigner pour savoir s’il est préférable pour vous de renégocier ou faire racheter vos anciens prêts pour profiter des taux encore très bas.

Un coût global qui s’ajustera principalement par une baisse des prix supplémentaire

Partout où l’offre et la demande sont équivalentes ou partout où l’offre de biens à vendre est supérieure à la demande les prix vont devoir baisser pour s’adapter à cette perte d’achat pour les acquéreurs. En effet, plus de 95 % des financements se font avec l’aide d’un crédit immobilier. Dans la majorité des cas, la part financée par un emprunt est très importante. Donc qui dit hausse des taux, dit baisse de la somme que peuvent emprunter les acheteurs avec la même mensualité sur la même durée. Il en résulte une diminution plus ou moins forte du pouvoir d’achat immobilier. Seulement, ceci est vrai pour quasiment tous les candidats à l’achat. Au final, à autres paramètres constants (revenus, autres critères de financement, part d’apport, etc.) les prix doivent baisser pour s’adapter à cette baisse des capacités des potentiels acquéreurs.

Si la remontée des taux est brutale avant de se stabiliser, il va y avoir un délai possible de plusieurs semaines à plusieurs mois avant que les prix ne s’adaptent (le temps que les vendeurs prennent conscience qu’ils ne vendront pas sans baisser leur prix). En cas de hausse plus progressive des taux, les prix des logements baisseront petit à petit.

Il est faux de dire que "hausse des taux" = "baisse des prix", ce n’est pas systématique car de nombreux autres paramètres entrent en jeu (rapport offre/demande, variation des revenus, critères plus ou moins sélectifs d’accès au crédit, etc.). Il faut simplement comprendre qu’une hausse des taux à un impact négatif sur les prix. En période de hausse des prix, cela va la limiter, voire l’annuler. En période de stabilité ou de baisse, cela va tirer les prix vers le bas et accentuer l’ampleur de la baisse.

Actuellement en France, les prix sont encore très surévalués, sauf dans quelques secteurs ruraux où la correction a déjà été forte. Les prix baissent de manière globale à un rythme de 1.5 à 3 % par an en moyenne depuis 4 ans comme le montre notre dernière analyse de la note de conjoncture des notaires sur les prix immobiliers.

Seuls les quelques secteurs où l’offre est très inférieure à la demande et où une grande partie des achats ne se financent que très peu avec un crédit immobilier pourront voir les prix résister à ces hausses des taux. Cela sera notamment le cas sur certains types de biens à Paris ou dans des secteurs hypers recherchés.

Seuls ceux qui vendent plus d’immobilier qu’ils n’en achètent seront perdants avec cette hausse des taux

Il est bon de rappeler que le coût total d’un achat est souvent beaucoup plus bas avec un couple "prix bas/taux haut" que l’inverse "prix haut/taux bas" (voir, par exemple, cet article sur l’impact d’une baisse des prix sur le coût total). Les primo-accédants ont donc tout intérêt à ce que les prix baissent le plus possible.

De plus, le coût à supporter pour acheter un bien d’une valeur équivalente ou supérieure à celui que l’on vend diminue lorsque les prix diminuent (baisse des frais de transactions, notamment les frais de notaire, baisse de l’écart de valeur entre les deux biens, etc.). Voici une démonstration de ceci.

Seuls ceux qui sont vendeurs nets d’immobilier sont perdants avec une baisse des prix. Il s’agit de ceux qui vendent sans acheter un autre bien ou qui ont déjà acheté un nouveau bien ou qui achètent un bien d’une valeur inférieure à celui de leur vente. Dans cette situation-là, il est bon de se presser pour réaliser le changement de logement avant que les prix ne diminuent davantage.

Pour conclure : dans la très grande majorité des cas, il n’y a pas à s’alarmer d’une remontée des taux pour ceux qui veulent acheter. Aucune raison de précipiter votre achat pour gagner quelques points de base sur votre taux d’emprunt. N’achetez que lorsque vous êtes sur de faire un achat adapté à votre situation et de souhaiter vivre dans ce bien ou le conserver suffisamment longtemps pour le rentabiliser.

Pour aller plus loin :

- Suivez l’évolution des taux de prêt immobilier en 2016.
- Retrouvez tous nos conseils pour votre emprunt immobilier.
- Renseignez-vous sur les meilleurs taux actuels.

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