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Les 4 éléments qui risquent de faire augmenter les taux de crédit immobilier

Auteur : David LELONG
Alors que les taux pour un achat immobilier ne cessent de baisser et de battre record sur record, nous avons identifié 4 facteurs qui pourraient venir mettre fin, ou en tout cas réduire l’ampleur, de cette longue période de taux exceptionnellement bas. Ces changements sont à surveiller de près car une remontée des taux viendrait amplifier les difficultés actuelles du marché et contraindrait les prix à baisser plus rapidement et plus fortement.

Les Banques Centrales vont conserver des taux très bas

Les menaces ne viennent pas pour le moment des Banques Centrales. Ces dernières devraient conserver leurs taux très bas pendant encore un bon moment. En effet, tant que l’économie ne repart pas réellement et que l’inflation reste très faible, les banquiers centraux ont tout intérêt à maintenir des taux les plus attractifs possibles pour ne pas ralentir encore plus l’économie et laisser la déflation s’installer durablement.

Depuis la crise financière de 2008, les taux de la BCE ou de la FED ont chuté jusqu’à venir flirter avec le niveau plancher de 0 %. Pour rappel, la BCE a dernièrement abaissé son principal taux directeur à 0.15 %. Tant que l’inflation ne sera pas revenue aux environs de 2 %, il ne devrait pas y avoir de hausse des taux par les Banques Centrales.

Néanmoins, d’autres éléments conditionnent les taux que peuvent proposer les banques françaises pour financer des achats immobiliers. Et ce sont ces autres facteurs qui peuvent entraîner des hausses dans les mois ou années à venir.

L’AMF demande aux banques de rester prudente face aux risques de hausse des taux en 2015

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) invite les banques et les investisseurs à surveiller de près l’évolution des taux d’intérêt comme le relève un article de l’Agéfi début juillet. Elle n’enregistre pas de baisse des risques par rapport à la situation d’il y a un an et n’anticipe pas de régulation significative à l’horizon 2015.

L’AMF insiste particulièrement sur la montée des risques pour 2015 au sujet de "un relèvement des taux d’intérêt à long terme ou des primes de risque plus rapide qu’anticipé, fragilisant les acteurs endettés ou ayant des actifs dont les prix, ne reflétant pas leurs données, pourraient être brutalement corrigés."

En clair, cela signifie que le risque de voir remonter les taux pour des crédits immobiliers en 2015 est important et qu’elle invite les banques à se montrer très prudentes dans l’octroi de prêts immobiliers notamment par rapport aux risques de correction brutale des prix.

Il y a deux risques majeurs pour les banques :

- Les garanties des banques pour ces financements immobiliers portent principalement sur la valeur de l’appartement ou de la maison qui est financé. Si cette dernière baisse rapidement, le montant prêté n’est plus garanti, notamment si la banque n’a pas exigé un apport personnel suffisamment important par rapport à ce risque.

- Le taux fixe souscrit par l’emprunteur (dans plus de 90 % des financements) restera le même sur toute la durée du prêt. Or si les taux d’intérêt pour du long terme augmentent, la banque aura beaucoup plus de mal à assumer les taux bas octroyés auparavant.

Pour se couvrir, les banques ont donc deux options : augmenter leur marge sur les taux ou augmenter le niveau d’apport exigé. L’un n’empêche pas l’autre. Elles peuvent jouer sur ces deux curseurs simultanément. C’est pourquoi il y a souvent des écarts importants sur les taux proposés par les différentes banques pour votre crédit immobilier.

Menace de suppression des taux fixes en France

D’après LesEchos, le Comité de Bâle "envisage de remettre en partie à plat la manière dont les banques traitent le «  risque de taux  », c’est-à-dire l’impact que peut avoir sur le bilan d’une banque une hausse ou une baisse importante des taux d’intérêt." Cela pourrait considérablement freiner les banques dans l’octroi de crédit immobilier à taux fixe. Pour tenter d’influencer cette décision, les banques des principaux pays défenseurs de ce type de financement (France, Allemagne, Belgique, Japon) ont rédigé une lettre commune adressée au Comité de Bâle à ce sujet.

Pour conserver ce fonctionnement de financement avec des taux fixes, les banques de ces pays risquent d’augmenter leurs marges afin de garantir de manière plus forte les risques. Ceci permettrait d’influencer les décisions et de réussir à maintenir ce choix de financement. Dans le cas contraire, on risque d’être contraint d’emprunter à l’avenir exclusivement à taux variable.

Une autre solution existerait pour ces banques, c’est celle de recourir davantage à la titrisation des crédits immobiliers afin de les sortir de leur bilan. C’est justement un procédé qui est en train de faire son grand retour. Comme nous allons le voir ci-dessous, ce mécanisme conduirait également à une hausse des taux pour les emprunts immobiliers.

La titrisation d’une partie des crédits immobiliers demande des bénéfices plus importants pour être attractive

La Banque de France a incité dernièrement les banques françaises à pratiquer de nouveau de la titrisation de crédit immobilier. Ce procédé permet de vendre à des investisseurs des titres adossés sur un ensemble de prêts immobiliers. Cela permet ainsi aux banques de sortir de leur bilan ces prêts et ainsi pouvoir prêter davantage tout en renforçant leurs fonds propres.

Seulement, comme le rappelle In&Fi, pour attirer des investisseurs il faut que la rémunération soit suffisamment attractive. Or actuellement les taux des crédits immobiliers sont très bas. Et comme les banques se servent de ce produit comme un produit d’appel pour attirer plus de clientèles, elles ne font que très peu de marges sur des financements immobiliers (elles comptent ensuite se rattraper sur d’autres produits de banque ou d’assurance une fois que le client est captif pour de longues années)...

Plus il y aura de titrisation et plus les banques devront augmenter leurs marges afin de pouvoir proposer des bénéfices plus importants à ceux qui investiront sur ces titres. Pour le moment, il n’y a environ que 1.5 % de la production de crédit immobilier qui est titrisée, donc cela n’a que très peu d’influence. Si cette part augmente progressivement, cela aura forcément une influence sur la remontée des taux immobiliers.

Le jugement sur la dette française peut évoluer

Enfin, parmi cette liste de facteurs qui peuvent faire évoluer les taux des emprunts immobiliers à la hausse, il ne faut pas oublier que le niveau de l’OAT 10 ans de la France influence indirectement celui des financements immobiliers. Pour le moment, la dette de la France est plutôt appréciée des investisseurs, mais cela peut évoluer à tout moment en fonction de l’évolution de l’économie française et des économies des autres pays.

Aujourd’hui, l’écart entre la dette française et les dettes allemande ou suisse reste élevé. La France apparaît comme un second choix derrière ces pays bien plus appréciés. Néanmoins, l’OAT 10 ans de la France reste beaucoup plus bas que ses voisins européens qui souffrent davantage de la crise (Espagne, Italie ou encore la Grèce). Le ratio bénéfices/risques de la dette française permet aujourd’hui d’attirer une partie des abondantes liquidités qui sont déversées sur les marchés financiers. Cependant, si ces liquidités venaient à diminuer, il faudra voir quels seront les nouveaux choix des investisseurs.

Après avoir atteint un niveau record, il se peut que cette tendance se poursuive encore un peu. Néanmoins, la question qu’il faut se poser est "quand l’OAT 10 ans va remonter ?" et surtout quelle ampleur aura cette hausse.

Pour conclure, les taux de crédit immobiliers sont très bas depuis près de 2 ans. Cette situation peut encore durer plusieurs mois, voire quelques années. Cependant, certains facteurs pourraient à plus ou moins brèves échéances et avec plus ou moins d’impacts inciter les banques à relever ces taux pour des achats immobiliers. Pour le moment les prix de l’immobilier diminuent doucement malgré ces taux record. En cas de remontée importante des taux, la baisse des prix va s’accélérer.

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Pour aller plus loin :

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de prêt.

- Retrouvez les derniers chiffres sur les taux de crédit immobilier.

- Informez-vous sur les meilleurs taux immobiliers actuels.

- Découvrez comment et pourquoi faire un rachat de crédit.

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