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Taux d’emprunt immobilier en décembre 2018

Auteur : David LELONG

L’année 2018 aura encore été une année complète avec des taux de prêt immobilier très bas. Les conditions n’ont guère évolué tout au long de l’année et ce mois de décembre n’échappera pas à la règle.

Nous allons donc revenir sur les derniers chiffres sur les taux immobiliers en décembre 2018, les comparaisons avec les taux de novembre, un rappel sur l’impact du choix de la durée de remboursement du montant emprunté et un focus sur les conditions actuelles auprès des banques qui préparent déjà l’année 2019.

Taux immobilier moyen en hausse de 1 point : 1.44 %

L’observatoire Crédit Logement CSA a diffusé quelques informations sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers souscrits en novembre 2018.

La moyenne des taux immobiliers s’élève à 1.44 %. C’est 1 point de base de plus que sur les 2 mois précédents. Il faut compter :

- + 2 points de base pour financer un achat immobilier neuf avec un taux moyen à 1.48 %.

- + 2 points de base pour l’achat d’un logement ancien avec un taux moyen à 1.46 %.

Le taux des travaux (non communiqué) et la répartition de chaque type de dossier (travaux, neuf et ancien), explique pourquoi la moyenne augmente un peu moins vite que chacune des principales catégories.

La courbe de l'évolution des taux de prêt immobilier en décembre 2018

Par ailleurs, Crédit Logement fait remarquer que si l’on divise les emprunteurs de novembre en 4 groupes, ce sont les 2 premiers avec les meilleurs dossiers qui sont les plus impactés par des hausses de taux. Le 3ème groupe est stable et le 4ème groupe, le moins qualitatif, enregistre encore de légères baisses de taux en cette fin d’année 2018. Pour une fois, ce sont les emprunteurs avec les moins bons dossiers qui ont donc bénéficié de meilleures conditions qu’au mois précédent.

En outre, après des augmentations régulières sur plusieurs trimestres, le record sur la durée moyenne des prêts immobiliers vient d’être battu avec 227 mois en novembre. Soit 18 ans et 11 mois. Du jamais vu. Pourtant cela n’est pas sans risque et sans un coût important malgré les taux bas. Nous en reparlerons ci-dessous après le comparatif des taux moyens par durée de remboursement.

Enfin, le nombre de prêts immobiliers accordés sur 12 mois glissants est en baisse de 8.9 %.

Comparaison des taux immobiliers moyens de décembre 2018 avec ceux de novembre

Par rapport à ces chiffres sur les crédits immobiliers souscrits en novembre, il est intéressant de faire le point sur les taux immobiliers moyens observés ce 5 décembre 2019 chez différents courtiers afin d’observer s’il y a des évolutions notables :

Courtier \ Durée du prêt 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
MeilleurTaux Stable 1.10 % (1.10 %) En baisse 1.39 % (1.40 %) En baisse 1.59 % (1.60 %) En baisse 1.80 % (1.83 %) N/A
Empruntis Stable 1.10 % (1.10 %) Stable 1.35 % (1.35 %) Stable 1.60 % (1.60 %) Stable 1.85 % (1.85 %) En baisse 2.65 % (2.90 %)
ACE Stable 1.10 % (1.10 %) Stable 1.40 % (1.40 %) Stable 1.60 % (1.60 %) Stable 1.83 % (1.83 %) Stable 2.18 % (2.18 %)
ABCourtage N/A Stable 1.40 % (1.40 %) Stable 1.55 % (1.55 %) Stable 1.85 % (1.85 %) N/A
Cyberpret Stable 1.25 % (1.25 %) Stable 1.50 % (1.50 %) Stable 1.70 % (1.70 %) Stable 2.00 % (2.00 %) Stable 2.65 % (2.65 %)

Comme vous pouvez le voir en un seul coup d’œil grâce aux pictogrammes qui indiquent l’orientation, tout est très stable en décembre 2018 au niveau des taux d’intérêt.

Il en va de même au niveau des meilleurs taux obtenus. Les emprunteurs avec les meilleurs dossiers (revenus importants ou en croissance prévisible, stabilité de l’emploi, apport personnel non négligeable, démontre une capacité d’épargne, etc.) obtiennent toujours des taux bien plus bas que ces moyennes.

En effet, on est par exemple à 1.00 % voire moins pour un prêt immobilier sur 15 ans, contre 1.35-1.40 % pour la moyenne. Ceci constitue une différence non négligeable. Sur un crédit avec des mensualités de 800 € (hors frais et assurances), cela représente un gain de 3 851 € (133 668 € de capital emprunté contre 129 817 €). Cela représente un montant total d’emprunt d’environ 3 % de plus sur ce cas particulier.

Pour tenter d’obtenir un taux pur votre financement plus près des meilleurs taux que des taux moyens, il faut comprendre comment les banques déterminent leur taux de prêt immobilier en fonction du profil de l’emprunteur et des intérêts qu’elle peut avoir à faire plus d’efforts pour le faire venir dans son établissement plutôt qu’à la concurrence. Vous pouvez ensuite suivre ces 15 conseils pour améliorer votre taux de crédit.

Il conviendra ensuite de mettre les banques en concurrence pour trouver celle qui fait la meilleure offre du moment en fonction de votre profil. Soit vous les démarchez directement une par une, soit vous pouvez utiliser notre simulateur de crédit immobilier, c’est gratuit et sans engagement.

Emprunter sur 30 ans : un coût 2 fois plus élevé qu’un prêt sur 25 ans pour très peu de capital emprunté en plus !

Nous avons vu dans notre article sur les prêts immobiliers sur 30 ans à quel point il était dangereux financièrement d’emprunter sur de trop longues durées. Le gain en montant emprunté supplémentaire est très faible pour un coût explosif !

Revenons sur une comparaison entre un crédit immobilier sur 25 ou 30 ans avec les taux plus bas observés en cette fin d’année 2018 :

- Un emprunt sur 25 ans avec une mensualité de 600 € et un taux moyen de 1.85 % (hors assurances et frais divers) permet d’emprunter 144 026 € d’après notre calculette de capacité d’emprunt. Et cela vous coûtera 35 973 € d’intérêts sur l’ensemble du prêt.

- Un emprunt sur 30 ans avec une même mensualité de 600 € et un taux moyen de 2.65 % (hors assurances et frais divers) permet d’emprunter 148 896 € pour un coût total des intérêts de 67 102 €.

Choisir d’emprunter sur 30 ans au lieu de 25, vous permettra d’obtenir 4 870 € de plus, pour la modique somme de 31 129 € d’intérêts en plus à payer ! Et encore, cela ne tient pas compte du fait de devoir payer 5 années supplémentaires de cotisations d’assurance emprunteur (soit de quelques centaines à milliers d’euros en plus). Le jeu en vaut-il la chandelle ? Clairement non.

Tout cela pour vous rappeler qu’il faut faire très attention à la durée de votre remboursement de prêt immobilier. Même si les taux sont très bas actuellement, cela peut vite faire exploser la note sans réellement créer une différence pour votre budget pour l’achat de votre maison ou de votre appartement. Malgré cela, on constate qu’il y a encore de 39.2 % de crédits immobiliers qui ont été souscrits sur des durées de 25 ans ou plus en novembre 2018...

Et après ?

Nous arrivons sur la fin de l’année, la plupart des banques ont atteint leurs objectifs en matière de souscription de crédit immobilier pour cette année 2018. Beaucoup de conseillers vont donc lever le pied sur la finalisation des dossiers de financement immobilier. Les banques seront ainsi moins prêtes à faire des efforts significatifs pour attirer de nouveaux clients sur ce mois de décembre.

Néanmoins, elles vont vouloir commencer à préparer au mieux leur début d’année 2019. Pour cela, certaines n’hésiteront pas à vous faire patienter jusqu’à début janvier 2019 afin de pouvoir vous proposer de meilleures conditions. En attendant, pour le moment, la plupart des banques privilégient les dossiers stratégiques et peuvent se montrer un peu plus difficiles avec les autres types de dossier.

La semaine prochaine, nous ferons un point complet sur les tendances pour le taux immobilier en 2019 avec notamment les différences actions possibles de la BCE et les conséquences de ces possibles changements.

Profitez de ces excellents taux de financement pour faire une simulation de prêt immobilier et trouver le meilleur taux pour financer votre achat, vos travaux ou encore renégocier votre ancien crédit immobilier avec la banque la plus adaptée à votre projet et profil d’emprunteur.

Il y a aussi des économies très faciles à faire en cherchant la meilleure assurance emprunteur pour assurer ce crédit immobilier au meilleur prix en fonction du niveau de garanties souhaité.

Article initial publié le 05/12/2018

Pour aller plus loin :

- Découvrez l’intérêt de passer par un courtier en prêt immobilier.

- Suivez nos conseils et astuces pour votre crédit immobilier.

- Savez-vous qu’il y a encore pas mal de rachats de crédit immobilier en 2018.

- Posez-vous ces 25 questions avant l’achat d’un appartement.

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