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Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2018 ?
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Taux de prêt immobilier en mars 2018

Le marché immobilier est dopé depuis plusieurs années par le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier. Toute hausse des taux est donc surveillée et crainte car elle viendrait freiner la bonne dynamique du marché et pourrait même entraîner à nouveau les prix des appartements et des maisons à la baisse.

Pour ce mois de février 2018, les taux immobiliers n’ont pas augmenté. Et il devrait en être de même en mars d’après les premiers indicateurs. Pour bien comprendre pourquoi une hausse des taux est crainte, nous reviendrons après notre point mensuel sur les conditions actuelles de financement sur l’impact d’une hausse des taux sur votre budget et sur les prix et nous verrons quelles sont les tendances pour l’évolution des taux sur la suite de l’année 2018.

Mise à jour : découvrez l’évolution des taux immobiliers en août 2018.

Poursuite de la baisse du taux de crédit immobilier moyen en février

Finalement, malgré les craintes du mois dernier venues des tensions au niveau des taux d’intérêt des obligations d’État, il n’y aura globalement pas eu d’augmentation des taux pour ce mois de février 2018.

Effectivement, le taux immobilier moyen communiqué par l’observatoire Crédit Logement CSA est de 1.47 %, soit deux points de base de moins que celui sur les crédits immobiliers de janvier.

Pour financer un achat immobilier neuf, les emprunteurs ont obtenu en moyenne un taux de 1.49 % quand ceux qui ont financé un achat immobilier ancien ont obtenu un taux moyen de 1.50 %. Les propriétaires qui ont engagé des travaux dans leur bien par l’intermédiaire d’un emprunt ont bénéficié d’un taux encore un peu plus bas.

La courbe de l'évolution des taux de prêt immobilier en mars 2018

Les prêts sont de plus en plus longs, est-ce trop risqué ?

Au niveau de la durée moyenne des remboursements, elle est stable à 218 mois par rapport aux prêts du mois de janvier. Ce qui constitue néanmoins une hausse de 14 mois par rapport à il y a 4 ans.

La courbe de l'évolution des durées de remboursement d'emprunt immobilier en mars 2018

Nous vous rappelons que la durée du remboursement a un impact presque exponentiel sur le coût de votre crédit immobilier. Il convient donc d’éviter tout emprunt sur une durée trop longue.

En effet, nous conseillons à tous de fuir les crédits sur 25 ou 30 ans. Les gains en capital de quelques années de remboursement supplémentaires au-delà de 20 ans sont très faibles pour un coût très élevé.

En clair, le jeu n’en vaut pas la chandelle, même avec des taux très bas comme actuellement. Le seul cas où cela peut avoir un sens et si vous pensez que l’inflation va augmenter fortement et rester forte dans les années à venir et surtout que vos revenus vont suivre la même tendance que l’inflation.

Comparaison entre les taux immobiliers de mars 2018 et ceux de février

D’un mois sur l’autre nous suivons l’évolution des taux d’intérêt pour un financement immobilier par une comparaison des taux moyens annoncés par les courtiers en prêt qui donnent ces indications.

Ainsi, nous pouvons voir rapidement qu’il n’y a qu’une grande stabilité, pour ce mois de mars 2018 avec ce relevé du 5 mars par rapport aux taux moyens relevés le 6 février dernier :

Courtier \ Durée du prêt 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Meilleur Taux En baisse 1.09 % (1.12 %) En hausse 1.45 % (1.40 %) En hausse 1.65 % (1.64 %) Stable 1.85 % (1.85 %) N/A
Empruntis Stable 1.20 % (1.20 %) Stable 1.50 % (1.50 %) Stable 1.70 % (1.70 %) Stable 1.90 % (1.90 %) Stable 2.75 % (2.75 %)
ACE En baisse 1.05 % (1.20 %) Stable 1.40 % (1.40 %) Stable 1.55 % (1.55 %) Stable 1.85 % (1.85 %) Stable 2.80 % (2.80 %)
ABCourtage N/A En baisse 1.43 % (1.54 %) En baisse 1.71 % (1.78 %) En baisse 1.88 % (2.08 %) N/A
Cyberpret Stable 1.25 % (1.25 %) Stable 1.50 % (1.50 %) Stable 1.70 % (1.70 %) Stable 2.00 % (2.00 %) Stable 2.65 % (2.65 %)

Il en est de même en ce qui concerne les meilleurs taux obtenus par les meilleurs dossiers. Les banques continuent de faire varier très légèrement leurs grilles de taux aussi bien pour attirer les meilleurs clients que pour l’ensemble des emprunteurs.

Les écarts restent très importants entre les taux moyens et les meilleurs taux. Par exemple, il y a un écart de l’ordre de plus de 30 points de base sur une durée de remboursement de 10 ans ou encore de 40 à 50 points de base pour un emprunt sur 20 ans, qui est plus courant. Il y a donc de sacrées économies (ou une rallonge de budget non négligeable) à aller chercher en améliorant son dossier de financement. Pour cela, suivez nos 15 conseils pour améliorer votre taux de prêt immobilier avec un meilleur dossier.

Quel impact d’une augmentation des taux sur votre budget ? Et sur les prix ?

Comme nous avons pu le voir ci-dessus, un écart de quelques points à dizaines de points est facilement possible sur un crédit immobilier.

De plus, il y a des risques importants de hausses mesurées de taux dans les mois à venir comme nous le verrons ci-dessous.

Il est donc intéressant de rappeler quelques chiffres qui permettent de quantifier l’impact d’une augmentation des taux sur votre budget et donc sur votre capacité d’achat (que vous pouvez calculer ici).

Prenons l’exemple d’une hausse de 25 points de base sur un taux d’intérêt pour un prêt immobilier et regardons son impact pour différents types d’emprunt :

- Sur un prêt sur 10 ans avec des mensualités de 1 500 €, passer d’un taux actuel moyen de 1.20 % à un taux de 1.45 % entraîne un surcoût total en intérêts de 2 075 € et donc autant d’argent en moins pour votre budget : le montant emprunté passe de 169 539 € à 167 464 € et le coût des intérêts de 10 460 à 12 535 €.

- Sur un prêt sur 20 ans avec des mensualités de 1 000 €, n’avoir qu’un taux de 1.95 % au lieu du taux moyen actuel de 1.70 % entraîne un surcoût en intérêt de 4 732 € (41 397 € contre 36 665 €) et donc une perte de capacité d’emprunt similaire (198 602 € contre 203 335 €).

- Sur un crédit sur 25 ans avec une mensualité de 800 €, la perte en pouvoir d’achat immobilier est encore plus importante avec un taux qui prend 25 points de base (2.15 % au lieu de 1.90 % comme actuellement en moyenne) : - 5 398 € pour 185 530 € de capital emprunté au lieu de 190 929 € (54 468 € d’intérêts contre 49 070 €).

Dans ces exemples, une simple augmentation des taux de crédit immobilier de 25 points de base entraîne une baisse du capital emprunté pour une même mensualité et une même durée de remboursement de l’ordre de 1 à 3 %.

En outre, on comprend donc pourquoi après quelques mois de rabot du pouvoir d’achat immobilier par une hausse des taux, on obtient d’abord un ralentissement des ventes (les acquéreurs sont moins nombreux à pouvoir acheter les biens vendus au prix d’hier) et qu’ensuite (s’il n’y a pas de changements dans le sens contraire au niveau des taux ou d’autres aides financières), les prix de l’immobilier se mettent à baisser.

Beaucoup craignent donc une augmentation des taux qui viendrait freiner la très bonne dynamique actuelle du marché immobilier en France.

Va-t-on réellement assister à un cycle de hausse des taux d’intérêt en 2018 ?

Tous les acteurs ont les yeux rivés sur les évolutions des taux aussi bien dans l’immobilier que pour les autres secteurs économiques. En effet, après une longue période de taux très bas pour tenter d’éviter une déflation dévastatrice, les banques centrales préparent les changements de demain pour tenter de sortir de ces mesures historiques.

C’est la Fed qui est beaucoup plus en avance sur le changement de cap au niveau de ses principaux taux directeurs. En effet, elle a déjà plusieurs fois augmenté légèrement ses taux sur les derniers trimestres et la bonne tenue de l’inflation aux États-Unis donne de fortes probabilités de plusieurs nouvelles hausses de taux dans les trimestres à venir.

En Europe, les choses évoluent plus doucement. L’inflation a mis beaucoup plus de temps à décoller du niveau zéro, notamment en France et elle est encore loin d’avoir atteint un niveau proche mais inférieur à 2 %. Celui qui est défini comme l’objectif majeur dans le mandat de la BCE. Il y a donc, pour le moment, une poursuite de la politique monétaire très accommodante en Europe. On pourrait attendre encore plusieurs mois, voire trimestres avant d’avoir un réel changement d’orientation monétaire. Mais celui-ci est tellement craint que beaucoup d’acteurs sont très attentifs à tout début de changement de discours.

Pour ce qui concerne ce qui nous intéresse le plus ici, à savoir l’évolution future des taux de prêt immobilier en 2018 et dans les années futures, il semblerait que la hausse des taux apparaisse encore comme repoussée un peu plus loin dans le temps. Aucune augmentation brutale des taux n’est envisagée en France en ce qui concerne les taux de crédit immobilier. Néanmoins, le scénario le plus probable est celui d’une hausse très légère et progressive jusqu’à ce que l’inflation soit suffisamment forte et durable. Pour 2018, la variation des taux immobiliers restera donc encore très limitée. Peu d’augmentation ne sont à prévoir avant la 2ème partie de l’année.

Pour conclure, les taux d’emprunt ne vont pas changer au même rythme dans toutes les banques, faites une simulation de crédit immobilier pour comparer les taux de 100 banques et obtenir la meilleure offre pour votre achat immobilier ou votre renégociation de crédit.

Article initial publié le 05/03/2018

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelles banques font les meilleurs taux immobiliers en 2018.

- Profitez des nouvelles lois pour renégocier votre assurance de prêt immobilier et économiser plusieurs centaines d’euros.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Regardez pourquoi faire appel à des courtiers en prêt immobilier.

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