De nombreuses actualités immobilières viennent rythmer ce début d’année 2020. Faisons un tour complet de toutes les informations à ne pas manquer sur le marché immobilier en France : des évolutions du prix des logements anciens et des volumes de ventes, un point sur les taux de crédit immobilier, les problèmes liés au taux d’usure très bas, le boom des rachats de prêts immobiliers, le décalage du nouveau calcul des APL à avril, le nouvel indice de référence des loyers, etc.

Mise à jour : découvrez l'actualité de l'immobilier en novembre 2020.

Le taux d’usure va-t-il venir casser la dynamique du marché immobilier ?

Depuis l’année dernière, on entend régulièrement des banques ou des courtiers témoignaient sur le fait que le taux d’usure actuellement très bas bloque régulièrement des dossiers de crédit immobilier.

Ce problème devrait s’accentuer en 2020. En effet, les nouveaux taux d’usure pour un crédit immobilier ont été dévoilés début janvier 2020. Ils baissent encore fortement.

Par exemple, pour un prêt immobilier compris entre 10 et 20 ans. Le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum d’un financement sera de 2.51 % sur tout le 1er trimestre 2020. Il sera de 2.61 % pour un crédit immobilier sur plus de 20 ans.

Pour rappel, c’est le TAEG qui ne doit pas dépasser ce taux d’usure. Cela englobe ainsi le taux d’intérêt nominal de l’emprunt mais également d’autres éléments du financement comme les frais de garantie ou surtout le coût de l’assurance de prêt immobilier.

Pour certains dossiers, par exemple pour un couple dans la cinquantaine avec des frais d’assurance emprunteur qui deviennent plus élevés à ces âges-là, cela peut vite devenir compliquer d’obtenir son prêt immobilier. Et cela même en obtenant un taux d’intérêt très bas. Cela peut donc notamment limiter les prêts immobiliers à partir d’un certain âge.

En 2020, de nombreux dossiers de financement immobilier seront encore bloqués par ce mécanisme. Cela pourrait venir freiner l’excellent dynamisme du marché, notamment dans les grandes villes recherchées.

Les taux de crédit immobilier en janvier 2020

Plusieurs grandes banques continuent d’augmenter très légèrement leur taux de crédit immobilier en ce début 2020. Les conditions restent très intéressantes pour acheter sa résidence principale ou investir dans de l’immobilier locatif. Cependant, ce n’est pas en ce début d’année que nous verrons de nouveaux records sur les taux de prêt immobilier.

Cette tendance devrait se poursuivre jusqu’à la fin du 1er trimestre 2020. Ensuite, les banques pourraient décider d’appliquer de nouvelles baisses de taux si le nombre de dossiers n’est pas assez important par rapport à leurs objectifs.

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Les taux bas incitent à faire de plus en plus de rachat de crédit immobilier

Baisse des taux rime souvent avec rachat et renégociation de crédit. Sur l’année 2019, cela s’est encore vérifié.

En effet, au fur et à mesure que les taux de prêt immobilier ont baissé, les demandes de rachat de crédit immobilier ont augmenté.

Ainsi, d’après la Banque de France, la part des renégociations et des rachats dans les dossiers de prêt immobilier augmente à 28.7 % sur les financements de novembre 2019. Cette part était à 26 % en octobre.

Évolution de la part des rachats et renégociations de crédit immobilier entre 2015 et 2019 d'après la Banque de France en janvier 2020

 

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Des prix immobiliers encore plus bas qu’en 2011 en moyenne

Malgré différentes flambées des prix ces 2 ou 3 dernières années dans certaines grandes villes, les notaires confirment que les prix des logements anciens du 3ème trimestre 2019 sont encore inférieurs à ceux du 4ème trimestre 2011 en tenant compte de l’inflation :

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 Pour les appartements : on est à +0.0 % sur la France entière mais qui se décompose en +5.5 % en Ile-de-France et -4.9 % en Province.

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 Pour les maisons : on est à -3.8 % sur la France entière avec -4.3 % en Ile-de-France et -3.7 % en Province.

Et pourtant, fin 2011, on avait des taux de prêt immobilier moyen proche de 4.00 %. Contre 1.15 % en moyenne ces derniers mois.

Les prix sont donc beaucoup moins déconnectés des conditions d’achat des Français en 2020 qu’en 2011. Ce que nous évoquons déjà dans nos tendances pour le marché immobilier en 2020.

Ces moyennes globales cachent de très fortes disparités d’un secteur géographique à un autre. Prenez donc le temps d’étudier les différentes informations sur les prix de l’immobilier en 2020 et de faire faire une bonne estimation immobilière.

En outre, les notaires ont donné les derniers chiffres sur le volume des transactions dans l’ancien. Il s’élève sur un an glissant à 1 063 000 ventes à fin octobre 2019 :

Évolution des ventes de logements anciens d'après les notaires en janvier 2020

 

Différents éléments (taux qui ne baissent plus voire augmentent un peu, crédits freinés par le taux d’usure, prix très élevés dans les villes les plus recherchées et rareté des offres, etc.) pourraient venir casser ce fort dynamisme du marché dans les mois à venir.

Calcul des APL : modification reportée au 1er avril 2020

Depuis la mise en place du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, le gouvernement essaye de faire basculer le calcul du montant des APL sur les revenus actuels des allocataires de la CAF plutôt que sur les revenus déclarés il y a 2 ans.

Seulement, cela n’est pas aussi simple à faire passer. En effet, cela générerait environ 1 milliard d’économies par an au gouvernement. C’est donc également 1 milliard de moins pour les locataires. En période de grogne sociale, ce sont des mesures plus difficiles à appliquer.

Ainsi, après un report au 1er avril 2019, puis au 1er janvier 2020. Cette nouvelle façon de calculer les APL ne serait désormais appliqué qu’à partir du 1er avril 2020.

Retrouvez toutes les informations sur la simulation d’APL sur la CAF et son mode de calcul des aides au logement.

Augmentation des loyers en 2020 : un nouvel IRL à +0.95 % sur un an

Un propriétaire bailleur ne peut pas réviser un loyer à sa guise. Il doit suivre certaines règles strictes en fonction des différents cas de figure auxquels il peut être confronté.

Retrouvez tout sur l’augmentation de loyer en 2020.

Vous y apprendrez notamment que ces possibles hausses de loyer sont plafonnées par l’indice de référence des loyers (IRL) qui est publié par l’INSEE pour chaque trimestre depuis fin 1998. Celui-ci évolue en fonction de l’inflation des prix à la consommation hors loyers et tabac.

L’INSEE vient d’ailleurs de communiquer l’IRL du 4ème trimestre 2019 ce 15 janvier 2020. Il est de 130.26. Ce qui correspond à une augmentation de 0.95 % sur un an.