Immobilier mars 2020 : les chiffres et informations du mois

Coronavirus : le confinement bloque le marché immobilier

Habituellement, c’est en mars que le marché immobilier commence à se réveiller pour battre son plein jusqu’en juin. C’est habituellement le meilleur moment pour vendre de l’année.

Malheureusement, comme nous avons pu le voir dans notre article sur les impacts du coronavirus Covid-19 sur l’immobilier en France, de nombreux projets sont mis en pause :

• Les agences immobilières sont fermées et travaillent par mail ou téléphone pour finaliser les dossiers les plus avancés.
• Les études de notaire sont également fermées et les notaires tentent de s’organiser pour gérer les réalisations d’actes à distance. Cependant, pour cela, ils besoin de différents services administratifs et certains d’entre eux ne sont pas en mesure de répondre à leur demande.
• Les banques commencent à stopper les crédits immobiliers et les agences physiques des courtiers sont fermées.
• Beaucoup de déménagement sont annulés ou décalés.
• Les chantiers de construction tournent au ralenti, il faudra prévoir des délais supplémentaires pour ceux qui ont commandé un logement neuf.

Crédit immobilier et Covid-19 : les banques vont faciliter les reports d’échéances

En plus d’aider les entreprises à traverser cette paralysie des activités et cette crise économique avec différentes mesures (report des crédits, nouveau prêt, etc.), les banques vont également aider les particuliers avec le soutien de la Banque Centrale Européenne et de l’État.

La plupart des établissements de crédit vont proposer des mesures de souplesse sur les remboursements de crédit immobilier :

• des reports d’échéances pouvant aller de 1 à 6 mois pour beaucoup d’établissements. Cela signifie que vous n’avez pas à payer votre mensualité de prêt pendant cette période de report. Vous reprendrez vos remboursements à la fin de cette pause.
• des modulations du montant de la mensualité. Les emprunteurs auront ainsi la possibilité de réduire leur effort du mois pour leur prêt immobilier afin de faire face à leurs baisses de revenus.

Consultez les sites Internet de votre banque. La plupart des organismes de prêt ont déjà pris des mesures en ce sens et les ont affiché clairement sur leur site. Évitez de vous rendre physiquement dans votre agence bancaire. Privilégiez le téléphone, le mail ou le traitement en ligne par Internet.

Cela devrait permettre aux emprunteurs de passer cette période difficile temporairement et de reprendre un fonctionnement plus normal dans quelque temps.

Taux de prêt immobilier : toujours en légère tendance haussière avant la crise

Nous avons vu au début du mois que les taux de crédit immobilier de mars 2020 étaient dans une tendance de très légère hausse progressive, même si cela n’apparaît pas dans la moyenne globale qui reste à 1.13 %.

Les banques ont changé les conditions d’accès au crédit immobilier en suivant les recommandations et les incitations de la Banque de France et du HSCF. Il y a actuellement plus de refus de prêt immobilier notamment pour ceux ne présentant pas un apport personnel suffisant (taux d’endettement plus rarement accepté au-dessus de 33 %) ou pour les emprunteurs qui auraient besoin d’un financement sur plus de 25 ans.

La baisse des taux d’usure n’aide pas non plus.

De nombreux dossiers de prêt immobilier se retrouvent bloqués, même pour des ménages avec de bons revenus par cette limite maximale à ne pas dépasser.

En effet, plus on avance en âge ou avec des difficultés de santé, on voit augmenter les taux d’assurance emprunteur et il devient difficile de ne pas dépasser les taux d’usure, même avec un taux nominal hors assurances très bas.

Ces nouvelles règles provoquaient déjà des ralentissements du marché immobilier. Cela vient réduire le nombre de transactions possible.

Quels comportements des banques sur les prêts immobiliers à la reprise ?

Il faudra voir ce que décideront les banques au sujet des conditions d’accès au crédit immobilier :

• Financer coûte que coûte les achats immobiliers en étant moins restrictifs sur les conditions d’emprunt pour limiter l’impact sur le marché immobilier.
• Financer que les projets les plus sûrs pour limiter l’explosion des difficultés de remboursement dans les années à venir. Cette crise va prendre du temps à se résorber et beaucoup d’entreprises et de particuliers ne retrouveront pas leur niveau de vie d’avant.

Cela dépendra notamment des soutiens et des décisions de la BCE et des pouvoirs publics.

Quand la situation se décantera, vous pourrez toujours faire des simulations de prêt immobilier pour voir ce que vous pourrez obtenir comme conditions à ce moment-là.

Attention à la remontée importe de l’OAT 10 ans

Toutes les injections de liquidité sur les marchés financiers par les banques centrales peuvent après coup créer une forte inflation. On voit notamment les taux des obligations de la France et d’autres pays européens augmenter fortement.

Par exemple, l’OAT 10 ans de la France est passé de -0.38 % le 9 mars 2020 jusqu’à 0.50 % le 18 mars. La BCE est intervenue pour ralentir ce phénomène (aujourd’hui l’OAT 10 ans de la France est à 0.08 %), mais jusqu’à quand ?

Il ne faudrait pas que cela provoque une hausse des taux de crédit immobilier trop forte, car cela serait dévastateur pour le marché du logement. Les risques que cela se produise sont très limitées dans un premier temps. Il faudra voir après la crise si un risque de forte inflation est possible.

La réforme de l’APL est reportée à une date ultérieure

Décidément, cela fait déjà de nombreuses fois que la réforme des APL sur la prise en compte des revenus réels et non ceux d’il y a 2 ans est repoussée.

Ce sera une nouvelle fois le cas suite au coronavirus. Elle n’entrera pas en vigueur le 1er avril 2020. Cela permettra à un nombre important de ménages de ne pas subir de baisse du montant de leur APL pendant cette crise.

Regardez comment faire une simulation d’APL.

Vers une baisse des prix de l’immobilier ancien à la reprise des activités ?

Beaucoup de personnes s’interrogent légitimement sur l’impact de cette crise économique et sanitaire sur les prix de l’immobilier.

Alors que certains professionnels tentent de faire croire à une possible bulle immobilière générée par l’effet « valeur refuge » pour de nombreux investisseurs de l’immobilier, d’autres premiers signes indiquent plutôt une tendance contraire.

Par exemple, sur BFM Business, Olivier Marin, rédacteur en chef du Figaro Immo, explique qu’il constate sur les annonces immobilières de vente, de multiples baisses de prix. Celles-ci vont de -5 à -20 % par rapport au prix demandé il y a quelques jours ou semaines auparavant.

On sait que les prix des annonces ne veulent pas dire grand-chose. Il y a constamment des annonces à prix surévalués puis qui baissent régulièrement comme le montre Castorus.

Les vendeurs peuvent baisser leur prix. Néanmoins, ils trouveront peu d’acquéreurs sur le marché pour de multiples raisons :

• Les agents immobiliers, les notaires, les courtiers et autres professionnels qui contribuent au déroulement des transactions immobilières entre particuliers ont fermé leurs portes. Difficile de réaliser un achat ou une vente dans ces conditions.
• Il devient très compliqué de trouver un crédit immobilier pendant le confinement. Certaines banques ont mis en pause les dossiers de financement immobilier. Les courtiers ne travaillent plus qu’en télétravail et à distance, etc.
• Beaucoup de Français ont repoussé leur projet d’achat de maison ou d’appartement en attendant de voir les conséquences financières de cette énorme crise sur leur pouvoir d’achat. Difficile d’acheter un logement quand on ne sait pas si on va pouvoir conserver son emploi dans quelques semaines ou mois.

S’il est trop tôt pour mesurer les conséquences à moyen-long terme de cette catastrophe sur les prix des logements. Il est possible que cela crée une rupture de tendance avec des prix en forte hausse dans les grandes villes recherchées depuis quelques années. Dans les secteurs plus en difficulté qui connaissaient déjà des baisses de prix ou des hausses moins fortes que l’inflation, il est possible que les prix diminuent plus vite.

Il faudra suivre les premiers chiffres des ventes d’après confinement sur la base DVF. Il faudra encore plus de temps pour que les véritables statistiques remontent dans les moteurs d’estimation immobilière ou dans les statistiques des notaires et de l’INSEE.