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Quel immobilier après le confinement et la crise du Coronavirus ?

Auteur : David LELONG

Il est trop tôt pour mesurer les conséquences précises sur le marché immobilier de cette crise du coronavirus Covid-19. Néanmoins, on peut tenter de se projeter dans l’avenir et voir comment les comportements peuvent évoluer.

Tout d’abord à court terme avec la reprise des transactions immobilières lorsque le déconfinement sera possible. Puis ensuite à plus long terme avec des effets qui peuvent durer plusieurs années.

Voici donc quelques réflexions autour des changements possibles pour l’immobilier après cette crise.

Au sommaire de cette page :

- 1. Réactions à court terme lors du déconfinement

- 1.1 Baisse du nombre d’acheteurs ?

- 1.2 Moins de vendeurs également ?

- 1.3 Et les investisseurs ?

- 1.4 Les banques vont-elles amplifier cette crise ou la limiter ?

- 1.5 Moins de professionnels si le confinement dure trop ?

- 2. Les changements à plus long terme pour l’immobilier

- 2.1 Une crise économique et immobilière sur plusieurs années ?

- 2.2 Mesures pour réduire les dettes, notamment de l’État

- 2.3 Plus de télétravail = moins de concentration de la population ?

Déconfinement : comment vont réagir les différents acteurs ? Qu’est-ce qui peut changer ?

Pendant cette période confinement et donc de vie au ralenti pour beaucoup de Français, on a le temps de s’interroger sur la manière dont le marché immobilier va réagir lors de la reprise des visites, des échanges et donc des ventes et des achats de logements.

Tout d’abord, la première inconnue et celle qui aura le plus d’impacts sur les conséquences, c’est la durée de ce confinement. Plus la situation de blocage du marché va durer et plus cette crise pourra donner lieu à une crise immobilière durable.

Voici donc un complément à notre article sur l’impact du coronavirus Covid-19 sur l’immobilier.

Immobilier après le coronavirus Covid-19 en France

Les acheteurs seront-ils toujours là ? Avec quels moyens ?

Un achat immobilier, que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, demande de la confiance en l’avenir et de la visibilité sur les revenus et les charges à venir.

Or, le coronavirus sera toujours présent, même après le déconfinement. Il faudra encore de nombreux mois pour trouver des solutions durables qui nous permettront de vivre en en limitant les risques. La vie ne pas reprendre son cours comme si de rien n’était, même si le confinement est levé en France dans quelques semaines.

Dans ce contexte, combien de ménages avec un projet d’achat immobilier vont engager des démarches dès que cela sera à nouveau possible ? Combien attendront quelques mois d’avoir plus de réponses à leurs interrogations ? Ne serait-ce qu’au niveau de leur emploi et de leurs revenus.

Baisse de revenus = moins de pouvoir d’achat

Beaucoup de ménages vont souffrir économiquement de cette crise malgré toutes les aides apportées actuellement par l’État :

- Augmentation du chômage à prévoir

- Baisses de revenus, de primes, d’intéressement et participation pour de nombreux autres actifs. Si le chômage partiel permet de tenir le coup pour de nombreux salariés, combien de professions libérales, d’indépendants, de chefs d’entreprise, d’artisan, etc. voient leurs revenus chuter ?

Parmi les acquéreurs potentiels, quelle solvabilité auront-ils ? La capacité d’achat des ménages devrait diminuer dans l’ensemble. Beaucoup sont déjà écartés du marché immobilier par des prix trop élevés. Le potentiel d’acheteurs avec des moyens financiers suffisants va se réduire.

Qui va payer la note de cette crise ?

En outre, qui va payer pour tout l’argent dépensé par l’État pour soutenir les Français pendant cette grave crise sanitaire d’abord, puis économique ensuite ?

Il faudra bien que l’État trouve des ressources et les risques de hausses d’impôts et de charges en tous genres n’incitent pas à investir dans une maison ou un appartement, surtout pour ceux qui doivent prendre des risques au niveau de leur endettement pour cela.

Attentisme sur une possible baisse des prix

Pour finir, du côté des acheteurs, l’attentisme pourra être d’autant plus grand qu’il est assez probable d’assister à des baisses de prix des logements dans les mois à venir.

Si c’est le cas, il n’y a aucune raison de se presser d’acheter maintenant. Autant attendre que demain cela soit moins cher et donc moins difficile à réaliser.

Les maisons devraient mieux résister si beaucoup considèrent qu’un jardin est indispensable si d’autres confinements sont possibles dans les années à venir. De même pour les appartements avec terrasse ou balcon dans les grandes villes qui seront probablement un peu plus recherchés qu’avant par ceux qui n’ont pas supporté de ne pas pouvoir prendre l’air et le soleil facilement.

L’immobilier pour valeur refuge

Certains pensent que l’immobilier ça ne baisse jamais. C’est mal connaître l’histoire récente de l’évolution des prix de l’immobilier en France.

Néanmoins, les médias répètent sans cesse que l’immobilier est une valeur refuge. C’est le cas également de certains professionnels du secteur qui tentent de maintenir leur activité par ce biais-là.

Ainsi, même si on devrait globalement assister à une forte baisse du nombre de personnes qui veulent acheter de l’immobilier après le confinement, cette tendance pourra être un peu nuancée par ceux qui pensent que l’immobilier est une valeur refuge et qui voudront en acheter rapidement dès qu’ils le pourront.

Moins de vendeurs également ?

Dans ce contexte d’incertitude et de risques de baisse des prix, on pourrait bien voir également se réduire le nombre de vendeurs.

En effet, il faut bien distinguer sur le marché de situations de vente immobilière :

- Les ventes nécessaires : cela concerne tous ceux qui doivent vendre rapidement. Que ce soit par besoin d’argent, pour financer l’achat d’un autre bien, etc.

- Les ventes de confort : certains propriétaires peuvent se permettre de retirer leur bien du marché et d’attendre un contexte plus favorable pour vendre un de leurs logements.

C’est cette seconde catégorie qui risque de se réduire, surtout si le marché ne se débloque que lentement et que les prix baissent dans quelques semaines ou mois.

À ce stade de la crise sanitaire, il est trop tôt pour observer une mortalité beaucoup plus importante qu’en moyenne. Il ne faut donc pas s’attendre à un afflux massif de bien à vendre pour cause de surmortalité.

Et les investisseurs ?

L’immobilier est l’un des seuls placements que l’on peut faire avec de l’argent que l’on n’a pas. En effet, vous ne trouverez pas de banque qui vous prête une somme d’argent importante pour investir en bourse ou sur un fond euro d’une assurance-vie. Pour créer une entreprise aussi il est difficile d’obtenir des fonds.

En revanche, si vos revenus le permettent, il est assez facile d’obtenir un crédit immobilier pour investir dans du locatif.

Cela fait partie des raisons qui expliquent pourquoi en France, on aime investir dans l’immobilier locatif.

Néanmoins, c’est un secteur très cyclique et avec des cycles assez longs. Si l’on démarre une période de baisse des prix, combien voudront encore investir alors que les rendements locatifs nets de charges et d’impôts sont déjà faibles ?

Certes les rendements bruts moyens paraissent élevés, mais lorsque vous prenez en compte toutes les charges et les impôts qui pèsent sur les loyers perçus, la rentabilité peut vite fondre si l’on n’y prête pas attention.

Pas certains que l’investissement locatif garde autant la côte dans ce contexte de crise.

De plus, certains investisseurs avec des revenus importants profitent des différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour payer moins d’impôts. Si beaucoup d’entrepreneurs, de commerçants, d’artisans, de patrons voient des baisses conséquentes de leurs revenus et donc de leurs impôts sur le revenu, ils seront moins intéressés par un placement en loi Pinel ou autres.

Comportement des banques sur la fin de l'année 2020

L’un des éléments forts qui va amplifier ou atténuer ce contexte de crise immobilière sera l’attitude des banques en matière d’octroi de crédit immobilier.

En effet, le financement de ces achats de maison et d’appartement dépend beaucoup des conditions proposées par les banques.

Il y a d’une part, l’inconnue au niveau de l’évolution des taux de prêt immobilier après cette crise. Pour le moment, plusieurs banques augmentent leurs taux comme nous l’avons évoqué dans notre article sur les taux de crédit immobilier en avril 2020 (Mise à jour, cela se confirme sur les taux de mai 2020).

Il faudra voir si cela perdure après le déconfinement ou si, au contraire, les banques vont relancer la demande par un effort important en baissant leurs taux immobiliers.

En outre, avant la crise du Covid-19 et le blocage du marché, les banques étaient déjà devenues beaucoup plus strictes sur différents points comme :

- le niveau de l’apport personnel. Il est plus difficile d’avoir un prêt sans apport en 2020.

- Le taux d’endettement. Alors qu’en 2019, il était facile d’avoir un accord de crédit immobilier avec un taux d’endettement au-dessus de 33 %, les banques ne le proposent désormais plus à tous les clients.

- La durée des prêts immobiliers : il n’y avait déjà plus beaucoup d’emprunt au-delà de 25 ans.

Les banques doivent faire face à des pertes importantes elles aussi. Seront-elles encore plus restrictives sur les critères d’octroi après le confinement pour réduire encore le risque ? Seront-elles au contraire plus laxistes de manière à relancer une dynamique ?

C’est l’une des clés pour la bonne tenue du marché immobilier dans les semaines et mois qui vont suivre cette période de sortie de confinement.

Du côté des professionnels de l'immobilier

Même si cela n’influencera pas directement votre projet d’achat ou de vente, il y aura également de la casse du côté des professionnels du secteur.

En effet, de nombreuses agences immobilières, mandataires, courtiers, diagnostiqueurs immobiliers, etc. sont en difficultés et certaines sociétés risquent de disparaître ou d’avoir des diminutions d’effectifs pour la reprise.

De nombreux secteurs économiques vont devoir en passer par là. L’immobilier, dont l’activité est fortement réduite actuellement du fait des mesures sanitaires, n’échappera pas à cela.

Crise immobilière suite au coronavirus

À plus long terme, il y aura-t-il des changements durables ?

Tous les éléments vus précédemment vont fortement impacter la suite du marché immobilier en 2020. Beaucoup de zones d’incertitudes et de doutes. La situation actuelle est difficile mais on finira par réussir à vivre plus ou moins normalement même si ce coronavirus ou d’autres types de maladie nous menaceront toujours.

Mais qu’en sera-t-il du marché immobilier en 2021 et après. Cette crise va-t-elle engendrer un changement durable à certains niveaux ?

S’il est difficile de prévoir ce qui se passera à court terme après le confinement, il l’est encore plus à long terme. Tentons quand même l’exercice sur différents points.

Une crise économique qui va laisser des traces pendant plusieurs années

S’il y a une chose qui est fort probable, c’est que l’impact économique sur les particuliers, sur les entreprises, sur les services publics, sur les collectivités locales et l’État en général va être très important. Surtout si le confinement s’éternise ou se met en place à plusieurs reprises. Il sera difficile d’éviter une récession. La question est plutôt de savoir la durée de celle-ci et son importance.

Au niveau de l’immobilier, cela devrait se traduire par une capacité d’achat globale réduite pour de nombreux acquéreurs. Cela devrait continuer à peser sur la demande et sur ses moyens dans les années à venir.

Il est difficile d’imaginer des taux beaucoup plus bas qui viendraient compenser cela et permettre aux prix de rester à des niveaux aussi élevés qu’avant la crise. Mais, actuellement rien n’est impossible. Qui aurait cru que le taux immobilier moyen allait pouvoir descendre à 1.13 % alors qu’il y a 4 ans un taux moyen à 2.00 % paraissait déjà exceptionnel ?

Le scénario le plus crédible reste une baisse des prix de l’immobilier pendant une durée plus longue que les quelques mois qui suivront la sortie du confinement.

Il faudra également voir quelles seront les orientations prises par les politiques et les banques à plus long terme pour éponger les dettes très importantes qui s’accumulent de plus en plus vite.

Risque d'inflation plus forte pour réduire progressivement ces dettes ?

Les avis divergent sur les pistes à suivre pour tenter de réduire le mur de la dette que les États, les particuliers et les entreprises ont devant eux.

Il peut y avoir différents scénarios pour les années à venir. Chacun d’entre eux possède ses avantages et ses inconvénients et le propos n’est pas de les détailler ici. Voici différentes choses que peut faire un État si sa dette publique devient insoutenable :

- Un scénario en mode "Japon" : une économie de taux très bas pour très longtemps avec un enchaînement de rachats progressifs des dettes par les banques centrales.

- Un scénario en mode "Grèce" : avec un défaut sur cette dette qui ne serait pas remboursée et qui aurait des répercussions importantes sur le niveau de vie de tous.

- Un scénario en mode "inflation et austérité" : une inflation plus forte sur une longue période permettrait de réduire sensiblement le niveau de cette dette (voir inflation et immobilier. De même qu’une énorme cure d’austérité pendant plusieurs années.

Beaucoup d’inconnues et des conséquences diverses pour chacun de ces scénarios sur le marché immobilier français. Le moins que l’on puisse dire c’est que les années à venir vont être délicates sur le plan économique en France comme dans de nombreux pays occidentaux surendettés.

Moins de demande dans les grandes villes si le télé-travail se généralise

Plus de télétravail : vers un peu moins de concentration dans les métropoles ?

Autre possible changement : certaines entreprises ont fait un bond en avant de plusieurs années dans leur capacité à mettre en place du télétravail et de nombreux échanges à distance.

Certes, le contexte pour de nombreux salariés en télétravail avec des enfants qui font "école à la maison" en même temps s’avère difficilement comparable avec une véritable configuration de travail efficace. Certaines sociétés réticentes à cette pratique auront tous les prétextes pour ne pas la développer.

Néanmoins, d’autres entreprises pourront mesurer les bénéfices possibles de ce mode de fonctionnement et tout sera techniquement en place :

- Moins de pertes de temps et d’énergie dans les transports pour les employés.

- Moins besoin de bureaux et d’espace de travail au sein de l’entreprise.

- Moins de déplacements professionnels à payer par la généralisation de la visioconférence.

Pour ceux qui auront la chance de pouvoir avoir plusieurs jours de télétravail par semaine dans leur emploi et moins de déplacements professionnels inutiles, la question du logement va se poser autrement.

Il n’y aura plus de nécessité de s’agglutiner dans les métropoles pour rester à proximité de son lieu de travail.

Ceux pour qui cette période de confinement à confirmer le besoin de plus d’espace et de nature auront des occasions de pouvoir déménager dans des endroits où le logement est moins tendu et donc moins cher.

Cela pourrait contribuer à détendre un peu les secteurs où les marchés immobiliers sont très tendus car en manque d’offres par rapport à la demande (Paris, Lyon, Bordeaux et autres grandes villes recherchées).

Cela pourrait également permettre de revitaliser des secteurs moins dynamiques où les prix des logements sont redevenus beaucoup plus abordables que lors de la précédente crise immobilière.

Un peu de décentralisation ne ferait pas de mal pour réduire les tensions immobilières d’un côté et dynamiser les secteurs géographiques sinistrés de l’autre.

Pour conclure

Nous ne sommes qu’au début de cette crise du coronavirus Covid-19, mais nous pouvons déjà percevoir qu’elle pourrait provoquer des changements non négligeables en ce qui concerne le marché immobilier en France dans les mois à venir tout d’abord. Et dans quelques années également. Souhaitons pour tous que les dégâts cessent le plus rapidement possible aussi bien pour la santé physique de tous que pour la santé économique du pays.

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Article initial publié le 14/04/2020

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