Voici un résumé des principales informations à retenir sur l’immobilier en décembre 2020. Le marché continue de subir les conséquences de la crise sanitaire et économique. Après un rappel du bilan complet fait dans notre article sur l’immobilier en 2021, nous reviendrons notamment sur la décision du HCSF en matière de crédit immobilier et de l’évolution des contraintes imposées aux banques pour 2021.
Nous ferons ensuite un point sur la baisse des taux de prêt immobilier de cette fin d’année avant de nous arrêter sur les possibles plafonnements des loyers à venir dans plusieurs grandes villes ainsi que sur une carte des loyers. Enfin, nous présenterons la dernière mesure d’Action Logement pour aider les salariés en difficulté à payer leur crédit immobilier ou leur loyer.
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Bilan 2020 et tendances d’évolution pour l’immobilier en 2021
Nous avons publié la semaine dernière dans notre page sur les tendances pour le marché immobilier en 2021 de nombreuses statistiques récentes sur :
- les prix des logements anciens
- les volumes des ventes immobilières
- les taux de prêt immobilier
- l’évolution de la capacité d’achat immobilier
Vous pouvez consulter cette autre page pour retrouver les principales actualités immobilières de ce mois de décembre 2020. Ci-dessous, nous allons voir des informations complémentaires afin de faire un tour complet sur la situation actuelle du secteur.
Pour ceux qui veulent une analyse plus complète et détaillée, vous pouvez télécharger notre guide de l'achat immobilier en 2023 en cliquant sur le bouton ci-dessous et en inscrivant votre mail :
Décision du HCSF pour les crédits immobiliers en 2021 : assouplissement des contraintes
Le HCSF pour Haut Conseil de Stabilité Financière, a sommé les banques de respecter des critères plus stricts d’octroi de crédit immobilier depuis fin 2019. Les banques se sont petit à petit conformées à cette injonction, ce qui a provoqué un fort ralentissement des transactions immobilières en 2020 et à une explosion des refus de prêt.
Ce 17 décembre 2020, après concertation, de nouvelles directives ont été données pour les crédits immobiliers en 2021 par le HCSF :
- Passage du taux d’endettement maximum à 35 % (contre 33 %)
- Passage de la durée maximale à 27 ans (contre 25 ans)
- Dérogation pour 20 % des dossiers (contre 15 %)
Autant dire que ces assouplissements vont permettre de donner de l’air aux emprunteurs et permettre aux banques de financer plus facilement les projets en cours. Une bonne nouvelle donc pour le marché et les particuliers. Toujours bon à prendre en cette période de fêtes de fin d’année très particulière.
Baisse des taux de prêt immobilier en décembre 2020
Comme nous l’avons vu sur les taux de crédit immobilier en décembre 2020, la baisse des taux s’accentue depuis quelques semaines. Après quelques légères baisses poussives cet automne, on voit désormais une réelle chute des taux pour revenir quasiment au niveau des records d’il y a un an.
Ainsi, même si le taux immobilier moyen est encore quelques points au-dessus de son record historique, sur les différentes durées la plupart des courtiers affichent des taux excellents en cette fin d’année 2020.
En quelques mois, il est possible d’obtenir des conditions bien plus avantageuses pour un crédit immobilier et cela pour tout type de durée. Voici par exemple une comparaison des taux immobiliers moyens au 21 décembre 2020 par rapport à ceux relevés le 1er septembre 2020 :
- Taux moyen sur 10 ans : entre 0.67 et 0.85 % contre 0.90 à 0.95 %
- Taux moyen sur 15 ans : entre 0.85 et 1.05 % contre 1.10 à 1.15 %
- Taux moyen sur 20 ans : entre 1.04 et 1.20 % contre 1.30 à 1.36 %
- Taux moyen sur 25 ans : entre 1.27 et 1.46 % contre 1.50 à 1.65 %
Sur les meilleurs taux, les écarts avec ceux d’il y a un peu moins de 4 mois sont quasiment de 20 points de base.
Ces moyennes s’entendent hors frais de dossier, de garantie de prêt et d’assurance emprunteur. Attention à cette dernière qui peut vite faire exploser le coût de votre financement et vous faire perdre le bénéfice d’avoir obtenu un meilleur taux d’emprunt. Pensez donc également à bien comparer votre taux d’assurance de prêt immobilier.
Plafonnement des loyers dans certaines villes
Alors que Paris et Lille ont déjà mis en place un dispositif de plafonnement des loyers, d’autres grandes villes en France se sont portées candidates pour mettre en place des plafonds de loyer. C’est ce qu’a déclaré Emmanuelle Wargon la ministre du logement.
Voici les 4 grandes métropoles concernées :
- Bordeaux
- Lyon (y compris Villeurbanne)
- Grenoble
- Montpellier
Il faut ajouter à celles-ci plusieurs intercommunalités d’Ile-de-France :
- Plaine commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse)
- Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre, Ivry-sur-Seine, Cachan, Fresnes, Villejuif, Choisy-le-Roi, Vitry-sur-Seine, Orly et Chevilly-Larue)
Ainsi que la ville de Grigny.
Contrairement à ce qui était envisagé précédemment Marseille et Strasbourg ont renoncé à cette mesure.
Déjà des plafonds pour des dispositifs de défiscalisation
Dans le cadre de certains dispositifs fiscaux particuliers comme la loi Pinel, il existe déjà des plafonds pour les loyers. En effet, les aides financières apportées par des réductions d’impôts aux investisseurs ont pour but de faire baisser les loyers du parc privé avec une mise en place de plafond en fonction du secteur géographique et de la taille du logement. Retrouvez plus d’informations sur le calcul du plafond de loyer en Pinel.
Des amendes pour les propriétaires qui ne respectent pas ce plafonnement
Pour que ces plafonnements de loyer fonctionnent, il faut un minimum de sanction pour les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas ces prix maximums. Jusqu’ici ils n’avaient pas été inquiétés. Sur une étude parue en juin, MeilleursAgents.com avait relevé 53 % d’annonces immobilières de location qui ne respectaient pas ce critère.
Cependant, des premières amendes ont été dressées à Paris pour ceux qui ne respectent pas cette mesure. Le préfet d’Ile-de-France a déclaré ce 10 décembre 2020 avoir adressé les premières sanctions financières à l’encontre des propriétaires qui demandent un loyer supérieur au plafond retenu pour leur secteur géographique. L’amende peut aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale.
Carte des loyers
Pour mieux contrôler les loyers, il est préférable d’avoir des données fiables sur les prix des locations partout en France. Le gouvernement lance ainsi sa propre carte des loyers en France. Il est ainsi possible de connaître les prix des loyers sur tout le territoire avec une méthode de calcul transparente et identique pour tous les secteurs géographiques.
Attention, les loyers affichés sont charges comprises. Les données sont basées sur les annonces immobilières des principaux acteurs du secteur LeBonCoin, SeLoger, PAP, etc. Ils sont classés par types de biens (appartement ou maison).
150 € d’aide pour votre prêt immobilier ou votre loyer par Action Logement
L’organisme Action Logement, qui propose notamment le prêt patronal pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, met en place en urgence une aide de 150 € par mois pour 6 mois maximum pour :
- les salariés qui ont perdu leur emploi pendant cette crise et qui sont actuellement au chômage
- les salariés qui ont perdu plus de 15 % de leurs revenus pour ceux qui gagnaient avant cela moins de 1.5 SMIC
Cette action de soutien au logement pour les salariés en difficulté est valable aussi bien pour les locataires qui peinent à payer leur loyer que pour les propriétaires qui doivent continuer à payer leur mensualité de crédit immobilier.
Cette mesure peut permettre à certaines personnes en difficulté de tenir le coup jusqu’à ce que leur situation professionnelle s’améliore.
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