Immobilier 2020 : évolution des prix, des taux, de l'IRL et autres informations à retenir

Évolution de l’immobilier en 2020 : baisse des ventes, hausse des prix, légère hausse des taux

Pour mémoire, voici les points essentiels à retenir sur l’immobilier en 2020.

Il y a beaucoup d’informations, pour retrouver plus facilement celles qui vous intéressent, utilisez le sommaire ci-dessus.

Moins d’un million de transactions immobilières en 2020

Comme dans de nombreux secteurs, le marché a dû s’adapter à différentes périodes compliquées pour réaliser des transactions immobilières. On a pu voir cette année les conséquences du confinement 1 puis du confinement 2 avec notamment dans le 1er cas de grandes difficultés pour faire avancer un projet d’achat ou de vente.

En outre, les acquéreurs ont également été fortement freiné par les contraintes du HCSF pour les banques avant de proposer une offre de prêt.

Malgré tout, après une année 2019 record, le marché a plutôt bien résisté en termes de transactions. À fin septembre 2020, on est à 990 000 transactions dans l’immobilier ancien sur 12 mois glissants d’après l’indice notaires-INSEE :

Il faudra voir comment se termine l’année avec les ralentissements liés au 2ème confinement, mais globalement les chiffres restent, malgré tout, assez bons pour le contexte.

Des taux de prêt stables en 2020 après un mouvement de hausse pendant l’été

Après une année 2019 où les taux de prêt immobilier ont enchainé les records mois après mois, la tendance a changé dès le mois de janvier 2020 avec le début d’une période de légère augmentation des taux. En moyenne sur le taux mensuel, ils sont passés de 1.11 % à 1.27 % au début de l’été. Ensuite, ils ont progressivement diminué jusqu’à obtenir une baisse plus franche ces dernières semaines comme nous l’avons vu sur les taux de crédit immobilier en 2020 (voir le taux de prêt immobilier en mai 2025). Les taux actuels sont quasiment revenus au niveau des records de fin 2019 :

Les taux de crédit immobilier sont donc très bas, mais moins d’emprunteurs peuvent en profiter à cause des limitations fixées par le HCSF.

Retrouvez tout sur le taux immobilier 2020 avec un historique complet mois par mois et un point sur les meilleurs taux de l’époque pour chaque durée de remboursement.

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Des prix qui augmentent encore beaucoup, mais…

L’INSEE a communiqué fin novembre les dernières statistiques sur les prix de l’immobilier ancien au 3ème trimestre 2020. Il s’agit de données provisoires qui seront révisées dans les mois à venir.

Comme vous pouvez le voir, l’augmentation des prix des biens immobiliers est restée très forte en 2020. Il faut néanmoins rappeler que ces données sur les prix au 3ème trimestre correspondent aux données des compromis signés au 2ème trimestre. Il y a effectivement toujours un décalage de plusieurs mois entre ce qui se passe sur le marché et la remontée des chiffres officiels par les notaires ou l’INSEE. D’une part parce qu’il se passe plusieurs mois entre la signature d’un compromis et celle de l’acte de vente définitif. D’autre part, pour le temps de remonter des données et leur traitement. Ces derniers ont de plus été ralentis par le contexte sanitaire.

Ainsi, voici les variations de prix pour les maisons et pour les appartements :

Ces évolutions globales ne donnent qu’une indication générale, mais cela ne présage pas de ce qui se passe réellement sur votre marché immobilier local. Il vous faudra une analyse plus spécifique à votre secteur géographique pour plus de précision. Par exemple avec la base DVF d’Etalab pour les prix réels des ventes récentes dans votre ville. Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation de votre maison ou de votre appartement.

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Baisse rapide du pouvoir d’achat immobilier en 2020

Légère augmentation des taux et forte hausse des prix entrainent une chute assez rapide du pouvoir d’achat immobilier comme le montre ce graphique :

Retrouvez plus de données sur les prix des logements sur le long terme.

Les taux bas incitent à faire de plus en plus de rachat de crédit immobilier

Baisse des taux rime souvent avec rachat et renégociation de crédit. Sur l’année 2020, cela s’est encore vérifié.

En effet, au fur et à mesure que les taux de prêt immobilier ont baissé, les demandes de rachat de crédit immobilier ont augmenté.

Découvrez tout sur le rachat de crédit immobilier en 2025 ainsi que sur la renégociation d’un prêt immobilier avec sa banque pour bénéficier des excellents taux d’emprunt actuels.

Des prix immobiliers encore plus bas qu’en 2011 en moyenne

Malgré différentes flambées des prix ces 2 ou 3 dernières années dans certaines grandes villes, les notaires confirment que les prix des logements anciens du 3ème trimestre 2019 sont encore inférieurs à ceux du 4ème trimestre 2011 en tenant compte de l’inflation :

• Pour les appartements : on est à +0.0 % sur la France entière mais qui se décompose en +5.5 % en Ile-de-France et -4.9 % en Province.
• Pour les maisons : on est à -3.8 % sur la France entière avec -4.3 % en Ile-de-France et -3.7 % en Province.

Et pourtant, fin 2011, on avait des taux de prêt immobilier moyen proche de 4.00 %. Contre 1.15 % en moyenne ces derniers mois.

Les prix sont donc beaucoup moins déconnectés des conditions d’achat des Français en 2020 qu’en 2011. Ce que nous évoquons déjà dans nos tendances pour le marché immobilier en 2021.

Ces moyennes globales cachent de très fortes disparités d’un secteur géographique à un autre. Prenez donc le temps d’étudier les différentes informations sur les prix de l’immobilier en 2025 et de faire faire une bonne estimation immobilière.

En outre, les notaires ont donné les derniers chiffres sur le volume des transactions dans l’ancien. Il s’élève sur un an glissant à 1 063 000 ventes à fin octobre 2019 :

 

Différents éléments (taux qui ne baissent plus voire augmentent un peu, crédits freinés par le taux d’usure, prix très élevés dans les villes les plus recherchées et rareté des offres, etc.) pourraient venir casser ce fort dynamisme du marché dans les mois à venir.

Prêt immobilier : fini les crédits faciles, les banques durcissent les conditions

C’est ce que l’on pouvait craindre après l’appel de la Banque de France et du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) pour restreindre l’accès au crédit immobilier aux particuliers.

 

L’endettement général explose et les banques se sont montrées plus laxistes en 2019. Elles ont favorisé la quantité de prêts immobiliers à la qualité en acceptant de plus en plus de dossiers jugés comme limite (taux d’endettement trop élevé, peu ou pas d’apport personnel, durée de financement trop longue, etc.).

 

Depuis le début de l’année, la plupart des banques se montrent donc un peu plus prudentes avant d’éditer une offre de prêt à un emprunteur qui a un dossier avec un risque plus élevé que la moyenne.

Pas de panique, les banques financent encore de très nombreux projets d’achat immobilier en 2020. Il faut simplement veiller à ce que son dossier de prêt immobilier soit suffisant pour éviter un refus. Pour cela, vous pouvez par exemple suivre ces 15 conseils pour obtenir votre crédit immobilier avec un meilleur taux.

Ces changements de conditions pour obtenir un financement couplé au problème du taux d’usure bas pour un prêt immobilier risquent néanmoins de venir freiner la dynamique du marché qui était excellente l’année dernière.

Il faut s’attendre à une baisse des ventes de logements en 2020 par rapport à l’excellente année 2019 si la tendance de ce début d’année se confirme dans les mois à venir.

-38 % de surendettement en 5 ans

La Banque de France a communiqué les chiffres sur le surendettement en 2019. Les résultats sont excellents puisque le nombre de nouveaux dossiers soumis à la commission a encore fortement diminué :

• -12 % en 2019 par rapport à 2018
• -38 % en 2019 par rapport à 2014

 

En effet, il y a eu 143 080 dépôts aux commissions de surendettement de la Banque de France. 94 % ont été acceptés.

Les femmes et les ménages très modestes sont les profils les plus touchés. Ceci s’explique pour les premières par des salaires inférieurs à ceux des hommes et par des difficultés dans le cas d’une famille monoparentale.

Si la part des crédits à la consommation a nettement diminué depuis la loi Lagarde qui encadre la distribution de ce type de produits (50 % contre 75 % de l’encours), celle des prêts immobiliers a fortement augmenté (48 % contre 22 %).

 

Pour éviter de vous retrouver dans cette situation délicate, retrouvez nos articles sur le surendettement de propriétaire ainsi que notre avis sur l’intérêt du regroupement de crédits.

Coronavirus : le confinement bloque le marché immobilier

Habituellement, c’est en mars que le marché immobilier commence à se réveiller pour battre son plein jusqu’en juin. C’est habituellement le meilleur moment pour vendre de l’année.

Malheureusement, comme nous avons pu le voir dans notre article sur les impacts du coronavirus Covid-19 sur l’immobilier en France, de nombreux projets sont mis en pause :

• Les agences immobilières sont fermées et travaillent par mail ou téléphone pour finaliser les dossiers les plus avancés.
• Les études de notaire sont également fermées et les notaires tentent de s’organiser pour gérer les réalisations d’actes à distance. Cependant, pour cela, ils besoin de différents services administratifs et certains d’entre eux ne sont pas en mesure de répondre à leur demande.
• Les banques commencent à stopper les crédits immobiliers et les agences physiques des courtiers sont fermées.
• Beaucoup de déménagement sont annulés ou décalés.
• Les chantiers de construction tournent au ralenti, il faudra prévoir des délais supplémentaires pour ceux qui ont commandé un logement neuf.

Crédit immobilier et Covid-19 : les banques vont faciliter les reports d’échéances

En plus d’aider les entreprises à traverser cette paralysie des activités et cette crise économique avec différentes mesures (report des crédits, nouveau prêt, etc.), les banques vont également aider les particuliers avec le soutien de la Banque Centrale Européenne et de l’État.

La plupart des établissements de crédit vont proposer des mesures de souplesse sur les remboursements de crédit immobilier :

• des reports d’échéances pouvant aller de 1 à 6 mois pour beaucoup d’établissements. Cela signifie que vous n’avez pas à payer votre mensualité de prêt pendant cette période de report. Vous reprendrez vos remboursements à la fin de cette pause.
• des modulations du montant de la mensualité. Les emprunteurs auront ainsi la possibilité de réduire leur effort du mois pour leur prêt immobilier afin de faire face à leurs baisses de revenus.

Consultez les sites Internet de votre banque. La plupart des organismes de prêt ont déjà pris des mesures en ce sens et les ont affiché clairement sur leur site. Évitez de vous rendre physiquement dans votre agence bancaire. Privilégiez le téléphone, le mail ou le traitement en ligne par Internet.

Cela devrait permettre aux emprunteurs de passer cette période difficile temporairement et de reprendre un fonctionnement plus normal dans quelque temps.

Baisse des taux d’usure et hausse des taux immobiliers : beaucoup de crédits immobiliers seront refusés

Les taux d’usure de 2020 viennent encore de baisser depuis le 1er avril 2020. Il va être de plus en plus compliqué d’obtenir un accord pour un prêt immobilier si les taux de crédit augmentent et que la contrainte sur les taux d’usure à ne pas dépasser est maintenue.

En effet, c’est le taux TAEG qui ne doit pas dépasser ce taux d’usure recalculé tous les trimestres. Or, ces derniers mois, il était déjà fréquent, malgré des taux immobiliers bas, de voir des dossiers de financement refusés car avec une assurance emprunteur un peu trop chère, le taux global dépassait le taux d’usure.

Avec une augmentation des taux d’emprunt et une baisse des taux d’usure, les cas de refus vont se multiplier lors du redémarrage de l’activité.

Le marché n’a pas besoin de cela pour être déjà en difficulté après plusieurs semaines de confinement et d’activité très réduite.

Grande prudence sur les chiffres actuels sur le marché immobilier

Nous allons voir ci-dessous quelques statistiques qui illustrent l’ampleur de l’arrêt de l’activité immobilière. Avant cela, il est primordial d’émettre un avertissement sur la qualité des chiffres qui seront publiés sur le marché immobilier dans les semaines et mois à venir.

Il va falloir attendre un certain temps pour avoir des chiffres fiables à partir desquels on pourra commencer à l’analyser les premiers impacts de cette crise immobilière.

Prix de l’immobilier d’après confinement

Il faut du temps pour acheter un bien immobilier. Il peut notamment se passer plusieurs semaines à mois avant la signature d’un compromis de vente à partir de l’enclenchement de la première étape d’un projet.

Ainsi, les nouveaux projets d’acquisition qui vont se réaliser post-confinement ne donneront lieu à des avants-contrats que d’ici au mois de juin au mieux.

Il se passe en moyenne 3 mois entre la signature d’un compromis et celle de l’acte définitif de vente. Il faudra donc attendre encore plusieurs mois pour que les notaires récoltent des chiffres fiables et communiquent dessus. Ainsi, même si des données approximatives sur les avants-contrats peuvent être données, il faudra attendre au grand minimum le mois d’octobre pour avoir des données précises sur les ventes réellement réalisées dans les semaines à venir.

Beaucoup s’interrogent, à juste titre, sur l’évolution des prix de l’immobilier en 2020 et sur l’impact du coronavirus et du confinement. Les premiers chiffres qui ne manqueront pas de fleurir un peu partout devront être interprétés avec la plus grande prudence.

Il faudra notamment du temps pour que les services d’estimation immobilière en ligne ou des bases de données comme la base DVF sur les prix des logements remontent des chiffres qui prennent en compte tous les impacts de cette crise immobilière qui ne fait que débuter.

Taux de prêt immobilier et conditions d’emprunt

De la même manière, cela ne fait que quelques jours qu’il est possible de travailler plus efficacement avec son banquier ou son courtier sur son plan de financement.

Il faudra un peu de temps, mais moins que pour les prix, pour avoir des retours sérieux sur le niveau des taux pratiqués par les banques depuis le 11 mai et surtout sur les conditions exigées au niveau de l’apport personnel, du taux d’endettement ou encore sur la durée des prêts.

Prenez du recul

L’évolution des prix et des taux restent donc très incertaine après ce déconfinement du 11 mai. Il faudra prendre tous les chiffres communiqués avec des pincettes dans les semaines à venir.

Ce ne sera pas de nature à rassurer ceux qui hésitent à concrétiser leur projet d’achat immobilier.

Sans nouveau confinement, il faudra probablement attendre au moins septembre 2020 pour y voir plus clair sur les nouvelles conditions pour acheter et emprunter pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

-90 % d’acte de vente immobilière signé pendant le confinement

Les notaires d’Ile-de-France ont communiqué sur les activités immobilières d’avant crise. Ces chiffres n’ont aujourd’hui plus beaucoup d’intérêt étant donné que la situation a fortement évolué depuis.

Il faut néanmoins retenir un montant impressionnant : 90 % d’actes de vente en moins en Ile-de-France pendant le confinement. Des statistiques similaires ont été observées en Province.

Cela montre à quel point le marché de la transaction immobilière a pu être quasiment à l’arrêt complet pendant le confinement de mi-mars à mi-mai. Il faudra plusieurs semaines avant que l’activité ne redémarre plus fortement. Il faut effectivement du temps pour visiter des biens, faire une offre d’achat et négocier le prix (surtout en ce moment) et arriver à signer un compromis de vente.

Les prix de l’immobilier à Paris avant le Covid-19

Les notaires de Paris ont communiqué une étude immobilière sur les chiffres du 1er trimestre 2020.

Comme partout en France, le confinement mis en place à partir du 17 mars 2020 a provoqué une chute de l’activité de transaction immobilière en Ile-de-France. Sur l’ensemble du 1er trimestre 2020, il y a eu 22 % de ventes immobilières en moins par rapport au 1er trimestre 2019.

Il faut noter que le ralentissement du marché est observé depuis février et non seulement dû au Covid-19.

Du côté des prix des appartements et des maisons en Ile-de-France, le 1er trimestre était toujours marqué par des hausses importantes.

Voici les dernières moyennes connues qui datent d’avant la crise du coronavirus :

• 6 430 € du m² pour un appartement en Ile-de-France, cela représente une augmentation de +6.8 % en un an.
• 10 460 € du m² pour un appartement à Paris, soit une hausse de 8 % en un an.
• 319 100 € : le prix moyen d’une maison en Ile-de-France au 1er trimestre 2020

Attention, le prix du m² ne fait pas tout.

Comme nous le rappelions dans notre point sur l’actualité immobilière en mai, il y aura un avant et un après Covid-19 et confinement sur le marché immobilier. Ces chiffres permettent seulement de savoir où se situait le marché avant cette crise.

Les notaires précisent qu’il est beaucoup trop tôt pour eux pour donner des indications sur le niveau de la reprise et encore moins sur l’impact sur les prix immobiliers. Ce dernier ne se verra dans les chiffres officiels que cet automne au mieux. Ceci s’explique par la longue durée d’un parcours d’achat immobilier ainsi que par le temps qu’il faut pour que les chiffres soient étudiés et communiqués par les notaires ou l’INSEE.

Les notaires s’inquiètent par ailleurs de l’accès au crédit immobilier pour les acquéreurs et de la hausse des taux qui pourraient avoir des conséquences importantes en matière de transactions immobilières dans les mois à venir.

De plus en plus de refus de crédit immobilier

Les emprunteurs font face à d’autres difficultés qui se révèlent plus problématiques qu’une simple hausse des taux. En prenant un peu de recul, les taux d’emprunt immobilier actuels sont encore très bas. La moyenne est d’ailleurs au même niveau que celle observée sur les crédits immobiliers de juin 2019.

Non, ce qui inquiète davantage ceux qui veulent financer un achat de maison ou d’appartement, c’est le risque de ne pas avoir d’accord d’une banque pour un crédit immobilier.

Comme nous le rappelons depuis plusieurs mois, cela fait désormais 6 mois que les banques appliquent assez strictement les recommandations du HSCF et de la Banque de France. Elles limitent plus fortement le taux d’endettement à 33 %, elles ne prêtent quasiment plus sur plus de 25 ans et elles sont beaucoup plus exigeantes sur le niveau d’apport personnel.

Pour couronner le tout, le taux d’usure bas fait exploser les refus de crédit.

De ce fait, il devient vite compliqué d’emprunter pour un achat immobilier quand on a plus de 50 ans ou quand on a des problèmes de santé car cela fait augmenter le taux d’assurance de prêt immobilier. Par conséquent le taux tout frais compris, le fameux TAEG, dépasse alors plus fréquemment le seuil d’usure et la banque se voit contrainte de refuser le financement.

Certains courtiers remarquent que les profils des dossiers de crédit immobilier refusés sont de plus en plus qualitatifs :

Pas de panique, voici nos conseils pour éviter un refus de crédit immobilier. Il y a différentes solutions à étudier pour que votre montage financier est plus de chance d’être accepté.

Par apport au taux d’usure, il devient indispensable d’étudier le gain d’une délégation d’assurance en faisant une comparaison des assurances de prêt immobilier.

La chute des ventes de logements neufs au 1er trimestre 2020

Au 1er trimestre 2020, la commercialisation de logements neufs a chuté fortement. La tendance était déjà plus négative sur les premières semaines de l’année, mais la période de confinement à partir de mi-mars n’a rien arrangé.

Ainsi, il y a eu un recul de 24.2 % des réservations de biens immobiliers neufs au 1er trimestre 2020. Ce repli est plus marqué au niveau des maisons individuelles neuves (-29.3 %) que des logements dans des immeubles collectifs (-23.9 %).

Les mises en vente reculent également très fortement avec -27.9 % au 1er trimestre 2020 par rapport au 1er trimestre 2019.

En outre, le prix moyen d’un bien immobilier neuf continue d’augmenter fortement avec :

• +3.4 % pour un logement collectif
• +4.2 % pour l’individuel

Pour plus de détails sur les prix d’une maison neuve, consultez notre article sur le prix d’une construction de maison.

On ne manque pas de logements en France

Une étude est parue sur le site www.tresor.economie.gouv.fr sur la construction et la rénovation des logements privés en France.

On y trouve notamment cette carte qui illustre pour chaque commune les zones en excès d’offre de logements, celles en excès de demande, etc.

 

 

Le moins que l’on peut dire, c’est que cela vient confirmer que l’on ne manque pas de logements en France. Il n’y a que dans certaines grandes villes très demandées que la demande est très supérieure à l’offre. C’est là qu’on observe le plus de tensions sur les prix de l’immobilier et où il est nécessaire de consacrer les aides à la construction de nouveaux logements.

En 2018, la France compte donc 36 millions de logements pour 29 millions de ménages. Près de 20 % des logements ne sont pas occupés en tant que résidence principale.

Nouvelle augmentation des charges de copropriété de 2 % en un an

D’après l’observatoire annuel de l’ARC (association des responsables de copropriété), les charges de copropriété ont augmenté de 2 % en 2019 par rapport à 2018.

Cela constitue encore une hausse bien supérieure à l’inflation (quasiment le double puisque l’inflation sur la même période est de 1.1 %).

Ces hausses bien plus fortes que l’inflation sont très courantes. Ainsi en cumulé, depuis l’an 2000 et donc sur 20 ans, elles sont en hausse de 70 % contre une inflation cumulée de 24 %.

Ces charges sont donc de plus en plus lourdes à supporter. Elles font partie des charges à prévoir pour un propriétaire de logement en copropriété.

Concrètement, cela représente par exemple 255 € par mois pour un appartement de 60 m² en moyenne en France. À cela, il faut ajouter les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) à payer chaque année et pour de nombreux propriétaires une mensualité de prêt immobilier pour finir de payer cet appartement.

Voici les postes de dépense les plus importants :

•  Le chauffage de l’immeuble : 28.7 %
•  Le gardiennage : 20 %
•  L’entretien du bâtiment : 14 %

Pensez donc à bien étudier les charges de copropriété avant un achat immobilier.

Les prix dans l’immobilier ancien augmentaient encore avant le confinement

Avant de faire un point complet sur les chiffres communiqués par l’indice Notaires-INSEE sur les prix des logements anciens au 2ème trimestre 2020 en ce mois de septembre, il convient de rappeler qu’il va falloir prendre avec des pincettes tous les chiffres sur les prix immobiliers qui vont sortir dans les mois à venir comme nous l’avons expliqué dans l’immobilier en août 2020. Il faut notamment prendre en compte le délai avant qu’un achat immobilier ne soit comptabilisé dans les statistiques.

Le moins que l’on puisse dire c’est que les prix de l’immobilier ont continué de fortement augmenter au début de l’année avant le confinement. Il faut dire que les taux de prêt immobilier ont encore battu tous les records fin 2019 et que les banques prêtaient à l’époque à quasiment tout le monde.

On peut voir sur ces courbes d’évolution des prix sur un an glissant pour chaque trimestre qu’il y a eu une forte accélération sur les 6 derniers mois.

Pour rappel, étant donné le temps qu’une transaction immobilière soit définitive et prise en compte. Il y a un décalage d’au moins 3 mois entre le moment où vous signez un compromis de vente et le moment de l’acte définitif.

Ainsi, les chiffres du 1er et 2ème trimestres 2020 reflètent les transactions qui ont eu lieu pendant les 6 mois avant le confinement.

Les prix des appartements augmentent plus vite que ceux des maisons

Voici un tableau récapitulatif des variations des prix sur 3 mois ou sur 12 mois :

 

Ainsi, sur 12 mois glissants, l’INSEE constate une augmentation globale des prix de l’immobilier de 5.7 % au 2ème trimestre 2020. C’est surtout les prix des appartements qui ont flambé avec +7.0 %, contre +4.8 % pour les maisons.

Différenciation géographique de l’évolution des prix

Comme toujours avec les prix de l’immobilier en France, il faut aller analyser secteur géographique par secteur géographique. Les évolutions des prix au mètre carré sont assez différentes dans les grandes villes recherchées comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux par rapport à d’autres villes moins dynamiques ou encore plus par rapport aux secteurs ruraux.

Voici par exemple un détail entre l’Ile-de-France et la Province et des points sur différentes régions :

Pour les appartements en Ile-de-France (+7.3 % en moyenne), Paris tire comme habituellement la moyenne vers le haut avec +8.0 % enregistré au 2ème trimestre 2020 par rapport au 2ème trimestre 2019. C’est +7.4 % en Petite Couronne et +5.3 % en Grande Couronne.

On note également une explosion des prix des appartements à Lyon avec +11.1 % en un an seulement.

Chute logique des ventes au 2ème trimestre 2020

Sur un an, le nombre de transactions immobilières dans l’ancien s’élève à 1 009 000. C’est 5.5 % de moins qu’au pic enregistré au 31 décembre 2019.

Les baisses des ventes avaient commencé avant le confinement étant donné les chiffres du 1er trimestre. Ils ont logiquement été fortement impactés par 2 mois de confinement et de quasi-blocage des ventes. Il sera utile de faire un point d’ici quelques trimestres pour voir à quel point les changements au niveau des critères d’acceptation des crédits immobiliers et les premières conséquences économiques de la crise vont venir impacter les ventes de biens immobiliers.

Quels prix de l’immobilier après la crise ?

Ces statistiques permettent de faire un point complet sur le niveau des prix des logements anciens avant le confinement et la crise économique qui vient frapper l’ensemble de l’économie mondiale. Il est trop tôt pour tirer des conclusions sur l’évolution des prix dans les trimestres à venir, mais une chose est sûre : après une forte hausse des prix, on assiste à une hausse du chômage et à des restrictions importantes au niveau de l’accès au prêt immobilier. Cela va forcément créer des tensions et va nécessiter un rééquilibre du marché.

Des banques qui font des marges jusqu’à 80 % sur l’assurance de prêt immobilier

Si beaucoup d’emprunteurs s’intéressent, à juste titre, au taux d’intérêt de leur crédit immobilier, ils sont en revanche beaucoup moins nombreux à regarder attentivement l’assurance de prêt immobilier qui accompagne obligatoirement tous les contrats. Et pourtant, c’est là qu’il y a le plus d’économie à réaliser.

Pour vous en convaincre, voici un chiffre affolant : les banques font jusqu’à 80 % de marges sur une assurance emprunteur. C’est ce qu’affirme Astrid Cousin, la porte-parole du courtier Magnoila. On comprend mieux pourquoi depuis des années elles font tout ce qu’elles peuvent pour retarder le moment où les Français vont en prendre conscience et vont réellement faire jouer la concurrence.

Pourtant, les particuliers ont de nombreuses solutions pour changer d’assurance de prêt immobilier :

• A la signature du contrat de l’emprunt avec une délégation d’assurance
• Pendant 12 mois grâce à la loi Hamon pour l’assurance de prêt
• Tous les ans à date anniversaire grâce à l’amendement Bourquin

En plus du prix de votre assurance emprunteur, prenez également le temps d’étudier les différences de garanties ou des exclusions ajoutées à certains contrats. Un courtier en assurance emprunteur pourra vous aider dans votre démarche.

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Le logement : 29 % des dépenses d’un locataire, 9.5 % de celles d’un propriétaire

D’après cette étude de l’INSEE, le logement représente en moyenne 22 % des dépenses pour les 20 % des Français les plus pauvres. C’est ainsi le premier poste de coût pour les ménages les moins aisés devant l’alimentation à domicile (18 %) et le transport (14 %).

À l’opposé de l’échelle sociale, les 20 % des ménages les plus aisés ne dépensent que 12 % de leurs dépenses totales pour le logement.

Dans les modalités de calcul de l’INSEE, on peut observer de fortes différences entre les propriétaires et les locataires comme le montre ce tableau comparatif :

De belles améliorations pour le prêt accession d’Action Logement

Avec des taux de crédit immobilier très bas depuis plusieurs trimestres, certaines aides financières avaient un peu perdu d’intérêt. Il faut dire qu’au meilleur moment, c’est-à-dire  au second semestre 2019, plus de la moitié des crédits immobiliers étaient accordés avec un taux d’intérêt inférieur à 1.00 %. Difficile de faire mieux que cela à part pour le prêt à taux zéro qui n’est accessible que pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale.

C’était par exemple comme le prêt patronal d’Action Logement ces derniers mois. Mais Action Logement (ex. 1 % Logement) vient d’annoncer des changements importants qui vont rendre beaucoup plus attractif ce dispositif. Il va pouvoir venir compléter efficacement votre crédit immobilier pour financer l’achat de votre maison ou de votre appartement.

Jusqu’à 40 000 € de prêt à 0.5 % sur 25 ans

Pour rendre plus intéressant son offre dans ce contexte actuel de taux bas, Action Logement (ex. 1 % Logement) vient d’annoncer différentes mesures très intéressantes pour l’emprunteur :

• Un doublement du montant du prêt qui peut ainsi atteindre jusqu’à 40 000 € au lieu de 20 000 € auparavant.
• Une baisse du taux d’intérêt fixe de ce prêt patronal à 0.50 %, contre 1 % jusque-là (hors assurance de prêt immobilier).
• Un allongement de la durée maximum de remboursement possible à 25 ans contre 20 ans.
• Une possible utilisation du montant de ce prêt patronal pour financer les frais de notaire et donc venir compléter votre apport personnel. Très utile quand on sait que la plupart des banques demandent désormais au moins 10 % d’apport pour accorder un crédit immobilier.

Retrouvez plus d’informations sur le prêt accession d’Action Logement.

Il est beaucoup plus difficile d’acheter de l’immobilier en 2020 que fin 2019

Comme vous avez pu le constater ces derniers mois, les derniers chiffres sur les prix de l’immobilier montrent de fortes augmentations dans la plupart des grandes villes en France dans les dernières statistiques officielles.

Si cela s’accompagnait de hausses des salaires et d’une baisse des taux, cela serait supportable et on pourrait trouver un certain équilibre. Mais ce n’est pas du tout le cas. Nous sommes en pleine crise économique depuis plusieurs mois et beaucoup de particuliers subissent des baisses de revenus, parfois importantes. En outre, comme nous l’avons vu ci-dessus, les taux de prêt immobilier ont augmenté de manière modérée et les banques ont restreint fortement l’accès au crédit immobilier pour les ménages avec les moins bons dossiers.

Ainsi, une hausse des prix et une baisse des revenus disponibles en même temps, cela donne une explosion du ratio « prix des logements / revenus disponibles » et comme on peut le voir sur ces courbes de Friggit, cela est valable partout en France :

L’effet cocktail est tel quand on ajoute le fait que les taux d’emprunt ont, de plus, augmenté pendant cette période, que le pouvoir d’achat immobilier a chuté assez brutalement en 2020 :

Ces courbes permettent de voir où nous nous situons actuellement par rapport aux mêmes variables dans le passé. Impossible de prédire comment cela va évoluer dans les années à venir. Les choses vont-elles s’améliorer ou se détériorer dans les années à venir ? Suspense. Une baisse des prix permettrait de redonner du pouvoir d’achat immobilier, mais rien ne dit que l’équilibre des différents éléments s’ajustera de cette manière.

On est encore loin des mauvaises années pour acheter comme en 2012 ou 2013. Mais nous sommes désormais très loin de la situation d’il y a seulement 2 ou 3 trimestres.

Décision du HCSF pour les crédits immobiliers en 2021 : assouplissement des contraintes

Le HCSF pour Haut Conseil de Stabilité Financière, a sommé les banques de respecter des critères plus stricts d’octroi de crédit immobilier depuis fin 2019. Les banques se sont petit à petit conformées à cette injonction, ce qui a provoqué un fort ralentissement des transactions immobilières en 2020 et à une explosion des refus de prêt.

Ce 17 décembre 2020, après concertation, de nouvelles directives ont été données pour les crédits immobiliers en 2021 par le HCSF :

• Passage du taux d’endettement maximum à 35 % (contre 33 %)
• Passage de la durée maximale à 27 ans (contre 25 ans)
• Dérogation pour 20 % des dossiers (contre 15 %)

Autant dire que ces assouplissements vont permettre de donner de l’air aux emprunteurs et permettre aux banques de financer plus facilement les projets en cours. Une bonne nouvelle donc pour le marché et les particuliers. Toujours bon à prendre en cette période de fêtes de fin d’année très particulière.

Plafonnement des loyers dans certaines villes

Alors que Paris et Lille ont déjà mis en place un dispositif de plafonnement des loyers, d’autres grandes villes en France se sont portées candidates pour mettre en place des plafonds de loyer. C’est ce qu’a déclaré Emmanuelle Wargon la ministre du logement.

Voici les 4 grandes métropoles concernées :

• Bordeaux
• Lyon (y compris Villeurbanne)
• Grenoble
• Montpellier

Il faut ajouter à celles-ci plusieurs intercommunalités d’Ile-de-France :

• Plaine commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse)
• Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre, Ivry-sur-Seine, Cachan, Fresnes, Villejuif, Choisy-le-Roi, Vitry-sur-Seine, Orly et Chevilly-Larue)

Ainsi que la ville de Grigny.

Contrairement à ce qui était envisagé précédemment Marseille et Strasbourg ont renoncé à cette mesure.

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