Immobilier et reconfinement : quelles règles ? Quels impacts ?

Depuis ce matin à 00h00, la France est entrée dans une nouvelle période de confinement pour cause de crise sanitaire. Le Covid-19 gagne beaucoup de terrain et des mesures sont donc prises pour tenter de limiter la propagation de ce coronavirus. Ces changements brutaux entrainent de nombreuses questions.

Dans un premier temps sur ce qu’un particulier ou un professionnel aura le droit de faire ou non en ce qui concerne l’immobilier et le logement.

Ensuite, dans un second temps, des questions se posent sur des impacts à plus long terme sur le marché immobilier et les conséquences économiques (conséquences sur les prix de l’immobilier notamment) ? Comment faire pour s’adapter à une ou des périodes de confinement dans les mois à venir.

Note : cette page se veut exhaustive et sera mise à jour régulièrement pour tenter de répondre au maximum à vos nombreuses questions sur le reconfinement et l’immobilier. Vous pouvez utiliser le sommaire ci-dessus pour naviguer plus facilement.

Logement et immobilier pendant le confinement : qui peut faire quoi ?

Le gouvernement a communiqué différentes mesures pour cette période de confinement qui commence ce 30 octobre 2020 et qui va durer au minimum 4 semaines. Quelles sont les activités immobilières qui peuvent encore être pratiquées ? Quelles sont à l’opposé celles qui sont interdites jusqu’à nouvel ordre ? Faisons le point pour différents besoins ou corps de métier.

Déménagement : il est possible de déménager pendant le confinement

Contrairement à ce qui s’est passé lors du 1er confinement, les déménagements sont autorisés dans les semaines à venir. Tous ceux qui ont donc prévu de changer de logement peuvent continuer à le faire. Ils ont l’autorisation de se déplacer pour ce type de motif. Les personnes qui déménagent pourront ainsi réaliser toutes les tâches liées à leur déménagement.

Visite de logement avant un achat ou une location

Le ministère du Logement a précisé que « Les visites des appartements avant location ou vente par les particuliers ne pourront pas avoir lieu, seules les visites virtuelles seront possibles ». Impossible donc de réaliser des visites physiques des maisons ou des appartements que vous souhaitez acheter ou louer. Il n’y a qu’en visite virtuelle que vous pouvez étudier tous les éléments des biens à vendre ou à louer sur le marché.

Si le confinement ne dure pas trop longtemps, vous pouvez donc continuer à échanger avec le particulier qui vend sans agence ou avec l’agence immobilière mais à distance. Prenez un maximum de renseignements et faites tout ce que vous pouvez faire à distance de sorte qu’il ne manque plus qu’une visite sur les lieux pour confirmer votre engagement. Ce n’est que lorsque les restrictions de visites physiques seront levées que vous pourrez réellement voir de vos yeux le logement repéré.

A moins de mettre une clause suspensive en cas de mauvaise surprise lors d’un déplacement sur place, il sera donc difficile de signer pendant le confinement un compromis de vente pour un bien immobilier que vous n’aurez pu visiter que virtuellement.

Mise à jour : Dès le 28 novembre 2020, il sera désormais possible de visiter un logement pour l’acheter ou le louer. Les visites immobilières ne pourront se faire que dans un cadre sanitaire stricte (tri accu des candidats, pré-visite virtuelle, respect des gestes barrières (masques, gel hydroalcoolique, distance de sécurité, etc.) et limitation d’une visites individuelle de 30 minutes maximum par logement et par demi-journée avec aération entre chaque visite). Cela devrait permettre à de nombreuses personnes de pouvoir avancer beaucoup plus sereinement dans leur projet immobilier.

Reconfinement et agence immobilière : le droit de travailler mais à distance avec les particuliers

Par rapport au confinement du printemps, les agents immobiliers pourront continuer à exercer leur métier plus facilement. Même s’ils auraient préféré pouvoir faire visiter physiquement le logement à louer ou à vendre afin de pouvoir finaliser les actes de vente :

• Un agent immobilier aura le droit de se rendre dans le logement de son client pour en faire une estimation immobilière, prendre des photos ou des vidéos pour les visites virtuelles en respectant tous les gestes barrières nécessaires.
• Une agence immobilière pourra continuer à travailler mais elle ne pourra pas recevoir de public. Elle doit donc travailler exclusivement à distance avec ses clients (appel téléphonique ou vidéo, mail, courrier, etc.) avec une majorité de cas en télétravail.

Mise à jour : dès le samedi 28 novembre, une agence immobilière pourra à nouveau faire visiter une maison ou un appartement à vendre ou à louer avec un protocole sanitaire très strict (voir ci-dessus).

Courtier immobilier pendant le confinement

Pour les emprunteurs qui veulent faire appel à un courtier immobilier pendant le confinement. Ils peuvent continuer à le faire mais à distance. Comme pour les agences immobilières et de nombreuses autres professions, il n’est pas possible de recevoir du public pour les sociétés de courtage en immobilier ou en assurance.

Les échanges dématérialisés peuvent se poursuivre. Il est possible de tout faire en ligne ou de continuer à échanger avec votre courtier en prêt immobilier par téléphone, mails, visioconférence, etc.

En cas de besoin, vous pouvez contacter un courtier en prêt immobilier en ligne ou un courtier en assurance emprunteur en ligne.

Notaires : travail à distance ou en office en cas d’impossibilité de dématérialisation

Les offices de notaires, comme l’ensemble des services publics resteront ouverts pendant ce confinement. Lorsque les échanges dématérialisés ne seront pas possibles, un notaire pourra recevoir des particuliers dans le strict respect des gestes barrières. La signature électronique à distance devient le choix principal. Il n’y a qu’en cas d’impossibilité de le faire qu’un rendez-vous physique est possible dans l’office notarial.

Les notaires devraient pouvoir travailler presque normalement étant donné que tous les services dont ils dépendent vont plus être ouverts qu’au printemps (état civil, droit de préemption, service de publicité foncière, diagnostiqueurs techniques, etc.).

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Artisans, diagnostiqueurs et travaux autorisés dans votre logement pendant le confinement

Autre nouveauté de ce nouveau décret de confinement, l’emploi dans le BTP est maintenu. Ainsi, il est toujours possible de faire venir des artisans à votre domicile pour y réaliser des travaux. En effet, la ministre du logement Emmanuel Wargon a précisé toutes les mesures sanitaires qui doivent être prises pour que tous les chantiers de construction et de rénovation continuent, y compris chez les particuliers.

Il sera donc possible de faire réaliser les 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre une maison ou un appartement.

En outre, tout sera opérationnel également au niveau des demandes de permis de construire. Elles restent possibles malgré les restrictions de déplacement.

Demande de crédit immobilier ou d’assurance emprunteur

Comme beaucoup de sociétés, les banques se sont adaptées à travailler avec des mesures sanitaires et à généraliser le télétravail à une grande partie de leurs salariés. Elles vont donc continuer leur fonctionnement pendant cette période de restrictions de déplacement. Même en étant confiné, vous allez pouvoir avancer sur votre besoin en prêt immobilier.

Même si les délais seront beaucoup moins allongés qu’au printemps, prévoyez tout de même un peu plus de temps pour finaliser votre dossier de financement. N’attendez donc pas la dernière minute pour négocier votre crédit immobilier avec votre banque ou avec d’autres établissements de crédit.

En outre, au niveau des assurances emprunteurs, les assureurs mettent en place différents allégements sur les contrôles médicaux à fournir avant d’obtenir votre assurance de prêt immobilier. Les dossiers avec besoin d’un contrôle médical plus détaillé seront repoussés.

Le re-confinement aura-t-il un impact sur les prix de l’immobilier et sur le marché en général ?

Comme au printemps, on est en droit de se demander quelles seront les conséquences de ce nouveau confinement sur les prix de l’immobilier. Ce qu’il faut bien comprendre c’est qu’un bien immobilier ne se vend pas et ne s’achète pas aussi facilement et rapidement qu’une action en bourse. Un projet d’achat ou d’investissement se murit et se réalise sur plusieurs mois. Ainsi, les prix des maisons et des appartements ne vont pas s’ajuster en quelques jours à une nouvelle situation. Il faut plusieurs mois avant qu’une tendance ne se dessine.

De plus, il faut tenir compte des délais avant que les informations sur les changements au niveau des prix de l’immobilier soient remontés par des instances officielles comme les notaires ou l’INSEE. Il y a toujours un décalage entre la publication des chiffres sur les prix des logements anciens.

En règle générale, ils expliquent la situation d’il y a 3 à 6 mois en arrière (délai entre un compromis de vente et un acte définit + délai de remontée des statistiques globales).

Ainsi, l’impact du premier confinement de mars, avril et mai sur les prix de l’immobilier n’est qu’à peine perceptible sur l’ensemble du marché immobilier français. Il faudra donc attendre encore bien plus longtemps pour ce nouveau confinement d’octobre, novembre, voire d’une partie de décembre. Quid des premiers mois de 2021 également ? Pourrons-nous vivre « normalement » et réaliser des projets immobiliers en plein hiver et avec une crise sanitaire qui sera difficilement maitrisable ?

En outre, il n’y a pas qu’un seul marché immobilier. Chaque ville, voire parfois chaque quartier a ses particularités. Certains secteurs sont très recherchés et les prix même s’ils n’augmentent plus restent très élevés, d’autres sont en devenir et continue d’attirer des personnes et des familles. Les endroits en devenir d’hier avant la crise ne sont plus forcément très cotés aujourd’hui avec les changements qu’implique sur tout le monde cette crise sanitaire et économique.

À l’inverse, de nombreuses zones se vident peu à peu et perdent donc de l’intérêt d’un point de vue de l’immobilier. Les biens ont du mal à se vendre et cela tire les prix vers le bas. Difficile donc de faire des généralités. L’étude de l’évolution des prix des logements ne peut être que locale et spécifique à chaque territoire.

Les taux vont-ils continuer à baisser ?

Nous y reviendrons plus en détail dans quelques jours, mais les taux de prêt immobilier baissent actuellement et cela depuis quelques semaines. Même si les banques se montrent toujours aussi exigeantes au niveau de l’apport personnel (il est toujours difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport), de l’endettement global de l’emprunteur ou encore sur les durées d’emprunt, les taux d’intérêt sont un peu plus bas que cet été.

Avec un taux d’emprunt moyen à 1.17 % (taux à 3.15 % en juin 2023), nous ne sommes pas très loin du record à 1.13 % enregistré fin 2019. On s’éloigne un peu du pic observé à 1.29 % sur les crédits immobiliers signés en juin 2020. Si l’on prend du recul, les taux de crédit immobilier restent à des niveaux très bas par rapport au passé, même récent.

Les questions qui se posent désormais sont : quelles vont être les nouvelles mesures prises par la BCE (Banque Centrale Européenne) pour aider les banques à financer l’économie pendant cette crise ? Comment les banques vont s’adapter pour proposer des prêts immobiliers ? Vont-elles continuer à baisser progressivement leur barème de taux pour revenir à la situation d’il y a un an ou au contraire, vont-elles jouer la sécurité en augmentant les taux au risque de faire moins de production de crédit immobilier pendant quelques mois ?

En outre, tant que les recommandations du HSCF seront aussi contraignantes pour les emprunteurs, les banques ne pourront pas ouvrir pleinement les vannes du prêt immobilier. Sans crise sanitaire, rien que ces mesures auraient déjà entrainé un ralentissement des transactions immobilières, de l’ordre d’environ 10 %. De nombreux primo-accédants sont notamment exclus de l’accès à la propriété faut d’apport insuffisant ou de taux d’endettement trop élevé.

L’hiver est généralement une période très calme en matière d’achat immobilier. Il faut espérer que les conditions de financement seront plus souples et les taux d’intérêt au moins aussi intéressants pour que le marché immobilier puisse repartir lorsque l’accalmie sera revenue au niveau du coronavirus Covid-19 et des mesures sanitaires.

Réduction de revenus, comment réduire vos dépenses pour compenser ?

Beaucoup de particuliers vont avoir des répercussions à plus ou moins long terme sur leurs revenus. Des pertes d’activités, des primes en moins, des intéressements et participations fortement réduits, etc. À chaque changement de situation, il convient à chacun de faire le point sur ses finances personnelles et d’étudier des pistes d’amélioration.

Même s’il y a des choses plus intéressantes à faire, même en étant contraint de rester à la maison, ce nouveau confinement peut être mis à profit pour étudier ses dépenses et voir comment les réduire sans trop impacter notre niveau de vie. Voici donc quelques pistes à étudier.

Crédit immobilier

Comme nous l’avons vu ci-dessus, il sera possible, même si cela sera sûrement un peu plus long, d’obtenir un prêt immobilier pendant le confinement. Les banques sont bien plus organisées qu’au printemps pour que leurs équipes de conseillers puissent travailler en agence en respectant les gestes barrières ou en télétravail.

Faire racheter votre prêt à un meilleur taux

Ce temps supplémentaire que vous allez avoir pendant le confinement peut être mis à profit pour étudier l’intérêt d’un rachat de crédit immobilier. Les taux sont bas, ils baissent même à nouveau depuis quelques semaines (nous y reviendrons dans quelques jours) et nous ne sommes pas si loin que cela des taux records aussi bien pour les taux moyens que pour les meilleurs taux.

Faire racheter votre prêt à un meilleur taux permet non seulement de payer moins d’intérêts sur toutes les mensualités de vos futurs remboursements, mais cela permet également de partir sur une nouvelle assurance de prêt immobilier moins chère.

Report d’échéance ou modification des mensualités

En outre, pour ceux qui remboursent actuellement un emprunt immobilier, il faut étudier votre contrat (ou voir avec votre banque ce qu’elle permet de faire) pour savoir si vous pouvez utiliser différentes options pour réduire temporairement vos remboursements :

• Le report d’échéance permet de ne pas payer une ou plusieurs mensualités de remboursement. Cela permet de retrouver un peu d’air financier en attendant des jours meilleurs. Attention cependant aux coûts supplémentaires que cela peut engendrer. En effet, pendant les mois où vous ne remboursez rien, vous continuez à devoir des intérêts chaque mois à votre banque. Ainsi, ces intérêts supplémentaires vont être ajoutés à votre capital restant dû et cela va augmenter le coût de votre crédit immobilier sur toute la fin des remboursements.
• Certains contrats, dits « modulables », permettent de pouvoir adapter à la hausse ou à la baisse votre mensualité de prêt pour tenir compte de vos changements de revenus. Cela peut être une option à étudier en gardant à l’idée que plus vous mettez de temps à rembourser votre banque et plus cela vous coûtera cher (en intérêts mais aussi en cotisation d’assurance emprunteur).

Remboursement anticipé de prêt

Plusieurs études et sondages ont montré que beaucoup de particuliers avaient épargné plus que d’habitude pendant la première période de confinement. Il faut dire que quand on ne peut pas faire grand-chose (pas de voyage, moins de déplacements, pas de restaurants, de sorties, de loisirs, moins de commerces ouverts, etc.), cela fait naturellement faire des économies.

Si vous êtes dans ce cas et que vous n’avez pas besoin de cet argent pour un autre projet à venir, pourquoi ne pas regarder si cela est intéressant pour vous de faire un remboursement anticipé de prêt immobilier. Cela est également valable pour ceux qui ont de l’épargne et qui ont peur de la perdre avec cette crise. Vous avez la possibilité de réduire votre dette avec cet argent.

Assurance emprunteur

Même si le changement à tout moment de l’assurance emprunteur n’a finalement pas été voté, il est toujours possible de faire un changement d’assurance de prêt immobilier soit dans les 12 mois après la signature de votre offre de prêt avec la loi Hamon, soit à la date anniversaire de votre contrat avec l’amendement Bourquin.

Si vous avez une assurance de crédit qui provient d’une assurance de groupe proposée par votre banque en même temps que votre crédit immobilier, il y a très probablement des économies à réaliser en choisissant une assurance emprunteur spécifique. Les assureurs spécialisés peuvent étudier plus précisément votre dossier et vous proposez un taux d’assurance de prêt bien souvent plus faible car individualisé.

Les courtiers en assurance estiment qu’en moyenne le gain en faisant une comparaison d’assurance est d’environ 7 000 € sur l’ensemble de la durée de vie du prêt. Donc même si vous avez un contrat qui a quelques années, il y a encore des possibilités pour réduire votre cotisation d’assurance emprunteur pendant toute la durée restante de vos remboursements. Quelques euros ou dizaines d’euros à payer en moins tous les mois pendant plusieurs années, cela peut vite faire beaucoup d’argent.

Contrat d’électricité, de gaz, de box Internet ou encore forfait mobile, etc.

Que l’on vive en maison ou en appartement, on a tous des frais fixes à payer tous les mois pour notre électricité, notre gaz, notre abonnement à Internet, etc. Les offres évoluent rapidement dans ces domaines et il n’est pas toujours évident de s’y retrouver.

De plus, Il est assez ennuyeux et rébarbatif de devoir remplir de nombreux documents administratifs pour cela.

Heureusement de nouveaux services voient le jour pour vous aider à comparer, résilier et changer de fournisseur d’énergie, de box Internet ou de forfait mobile. De quoi réaliser des économies de plusieurs dizaines à centaines d’euros par an en moyenne en toute simplicité. Cela vaut le coup (et le coût) de tester par rapport à vos abonnements actuels.

Réduction d’impôts

Que ce soit pour vos impôts sur les revenus, votre taxe d’habitation, votre taxe foncière, il y a différentes mesures à connaître pour les réduire les paiements en fonction de vos droits. Il faut pour cela prendre le temps de s’informer afin de bien remplir votre déclaration et de demander les ajustements nécessaires si besoin. Sur Immobilier-danger, nous revenons sur certaines de ces possibilités dans des contenus spécifiques.

Il est également possible pour ceux qui payent beaucoup d’impôts, d’étudier les différentes possibilités qui permettent d’investir de l’argent tout en obtenant des réductions ou des crédits d’impôts. Par exemple, il existe de nombreux dispositifs qui permettent d’investir dans l’immobilier en faisant de la défiscalisation immobilière en 2023. La plus connue et la plus utilisée est l’investissement Pinel. Mais ce n’est pas le seul dispositif possible.

Pour conclure sur l’immobilier et le nouveau confinement

Comme nous l’avons vu ci-dessus, chacun tente de s’adapter pour continuer à avancer dans son travail, dans sa vie sociale, dans sa gestion du quotidien ou dans ses projets immobiliers. Cette page permet de regrouper de nombreuses informations sur les nouvelles règles qui nous sont imposées au niveau de l’immobilier pendant ce nouveau confinement à cause de la crise sanitaire du coronavirus Covid-19. Elle donne des pistes de réflexion également sur les conséquences envisageables sur le marché immobilier.

Nous espérons tous que la situation s’améliore rapidement et que l’on retrouve le plus vite possible plus de liberté dans nos déplacements, dans nos rencontres et dans tous les aspects de notre vie. En attendant, l’homme fait preuve d’énormes capacités d’adaptation et apprend rapidement. Ce deuxième confinement est moins brutal que le premier et nous pouvons tirer les enseignements de ce qui a fonctionné ou non lors de cet épisode printanier.

L’orage peut être très violent, le beau temps finit toujours par revenir. Faisons en sorte de limiter les dégâts humains, sanitaires, psychologiques et économiques, soyons solidaires et responsables et nous savourons encore plus les meilleurs jours qui sont devant nous.