Besoin d’emprunter pour financer un projet immobilier ? La hausse des taux de prêt immobilier observée en novembre 2022 ne va pas vous plaire. Les banques ont profité d’un relèvement des taux d’usure pour le 4ème trimestre pour fortement augmenter les taux d’intérêt depuis début octobre. La situation va empirer dans les mois à venir.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’évolution des taux de crédit immobilier en novembre 2022 avec les derniers chiffres sur les taux, la production de crédit, le niveau d’apport personnel demandé, les nouveaux barèmes des banques, les conséquences sur votre capacité d’emprunt et sur les prix ainsi que des projections sur la tendance pour les taux d’emprunt en 2023.

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Actualité du crédit immobilier en novembre 2022

Comme chaque mois, commençons cette analyse des taux de crédit immobilier par une revue des dernières actualités sur le crédit immobilier avec les dernières statistiques sur les taux d’intérêt et le nombre de crédits immobiliers contractés, ainsi que des informations sur les conditions actuelles et à venir pour obtenir un prêt immobilier en France.

taux credit immobilier novembre 2022

Un taux immobilier moyen à 1,88 %

L’observatoire Crédit Logement CSA a tenu sa conférence sur les statistiques du crédit immobilier en France au 3ème trimestre 2022. C’était très intéressant et riche en chiffres et en information.

Sur les prêts immobiliers signés en septembre 2022, le taux d’emprunt immobilier moyen s’élève à 1.88 % (1.78 % sur l’ensemble du trimestre). Ce n’est que 6 points de base de plus qu’en août, mais cela s’explique par le fait que les banques sont proches du maximum. Elles ont du limiter les hausses pour éviter de voir trop de dossiers être refusés à cause des taux d’usure du 3ème trimestre. Comme nous le verrons ci-dessous, elles se sont bien rattrapées dès les premiers jours d’octobre. On constate des augmentations moyennes de l’ordre de 30 points de base en un mois.

Voici les moyennes à retenir selon la durée du remboursement (qui est l’un des facteurs qui influent sur le niveau du taux d’intérêt) :

  • Taux immobilier sur 15 ans : 1.74 %
  • Taux immobilier sur 20 ans : 1.88 %
  • Taux immobilier sur 25 ans : 1.98 %

Nous ajouterons ici dans quelques jours les chiffres sur les taux des emprunts souscrits en octobre 2022, dès qu’ils seront communiqués. A la mi-octobre, on était déjà à 2.01 % et cela devrait grimper encore plus sur la 2ème partie du mois.

Mise à jour le 3 septembre 2022: c’est finalement un taux immobilier moyen de 2.05 % sur les crédits immobiliers souscrits en octobre 2022. C’est 17 points de base de plus en un mois seulement. La durée moyenne bat des records avec 244 mois.

évolution des taux de crédit immobilier par rapport à l'inflation et l'oat 10 ans de la France

-34.7 % de crédits immobiliers contractés en août et septembre

L’information la plus intéressante à retenir est celle-ci : au 3ème trimestre 2022, il y a eu une chute du nombre de prêts de 27.7 % par rapport au 3ème trimestre 2021 et de 26.8 % de la production en montant :

evolution nombre prets immobiliers

Pire encore, sur les seuls mois d’août et de septembre, le recul s’élève sur le nombre de prêts s’élève à – 34.7 %. Un plongeon encore plus fort que lors du 1er confinement pour le Covid-19. Il faut remonter à 2008 pour trouver un krach aussi important.

Cela provient principalement des blocages liés aux taux d’usure, plus qu’à l’augmentation des taux en elle-même.

Refus de crédit immobilier à cause du taux d’usure : le ministre du logement s’en mêle

Dans le même temps que l’annonce de cet effondrement des financements immobiliers, des communiqués sont arrivés également sur une forte chute des ventes de logement neuf. Face à de tels chiffres, le gouvernement et la Banque de France doivent à nouveau faire le point sur la situation.Si jusque-là ils ne semblaient pas s’alarmer, les choses pourraient peut-être évoluer dans les semaines ou mois à venir si la situation continue d’empirer pour le marché immobilier français.

Comme nous l’expliquons dans notre article sur le taux d’usure 2022, son calcul par trimestre en se basant sur des chiffres en retard sur la réalité du marché empêche les banques de reporter les hausses du coût de refinancement qu’elles subissent. De ce fait, ces dernières préfèrent fermer le robinet du crédit, ou le réserver à une clientèle triée sur le volet, plutôt que de prêter à perte.

Le ministre du Logement, Olivier Klein, a annoncé qu’il allait rencontrer le gouverneur de la Banque de France à ce sujet il y a quelques jours. Pour beaucoup de professionnels du secteur, une mise à jour mensuelle au lieu de trimestrielle de ces plafonds au-delà desquels les banques ont interdiction de prêter réduirait considérablement cet effet ciseau. Ils pourraient ainsi s’adapter plus rapidement à la réalité économique et financière. La dernière fois que l’OAT 10 ans était proche des 3.00 %, les taux d’usure étaient à près de 5.00 % contre 3.07 % actuellement pour un crédit sur plus de 20 ans.

Un bon moyen pour éviter un refus est de trouver un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier. Pour cela, il faut mettre en concurrence les assureurs et ne pas se contenter de l’offre de groupe de votre banque. Cela fait partie des solutions pour éviter un refus de prêt à cause du taux d’usure.

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Augmentation très forte de l’apport personnel moyen

Ce problème n’est pas le seul qui fait faire des cauchemars à ceux qui veulent devenir propriétaire. Il faut, en plus, respecter les contraintes imposées par le HCSF au niveau du taux d’endettement, dit aussi taux d’effort. Il est limité à 35 % assurance emprunteur comprise. Il faut également que le particulier finance une partie non négligeable du projet avec de l’apport personnel.

Si en 2018 et en 2019, il était très facile d’emprunter sans apport. Ce n’est plus le cas depuis 2020. En 3 ans, le niveau d’apport personnel moyen a augmenté de 44.5 % en cumulé d’après Crédit Logement :

evolution apport personnel et revenus

On peut voir également sur ce graphique, que le niveau des revenus moyens ont bien augmenté. Les particuliers les moins fortunés sont de plus en plus exclus du marché.

De son côté, le courtier MeilleurTaux a également publié une étude sur le profil de l’emprunteur 2022. Il en ressort également un bond de l’apport moyen avec 47 651 € en 2022 contre 28 753 € en 2021. La moyenne atteint plus de 150 000 € à Paris cette année (75 000 € en Ile-de-France).

Il ne suffit plus de financer personnellement les frais de notaire et autres frais d’acquisition. Certains établissements prêteurs demandent en plus des 10 % classiques pour les frais, 10 autres pourcents pour le bien. Ainsi, elles réduisent le risque en prévision d’une baisse des prix de l’immobilier. En outre, on peut vous demander de conserver une épargne de précaution minimale pour parer aux imprévus.

Comparatif des taux de crédit immobilier moyens en novembre 2022

Pour mieux se rendre compte des évolutions d’un mois sur l’autre, voici une comparaison du baromètre sur les taux de prêt immobilier moyens de différents courtiers au 1er novembre 2022 avec, entre parenthèses, ceux relevés le 1er octobre :

Courtier \ Durée
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
MeilleurTaux En hausse 1.97 % (1.74 %) En hausse 2.16 % (1.85 %) En hausse 2.30 % (2.00 %) En hausse 2.49 % (2.17 %)
Empruntis En hausse 1.90 % (1.60 %) En hausse 2.05 % (1.80 %) En hausse 2.20 % (1.90 %) En hausse 2.35 % (2.05 %)
ACE Stable 1.60 % (1.60 %) En hausse 1.80 % (1.75 %) En hausse 1.90 % (1.85 %) Stable 2.05 % (2.05 %)
Cyberpret En hausse 1.75 % (1.55 %) En hausse 1.85 % (1.75 %) En hausse 2.05 % (1.95 %) En hausse 2.35 % (2.10 %)

Comme nous nous y attendions, les banques ont profité des nouveaux taux d’usure plus élevés pour fortement augmenter leurs barèmes de taux d’intérêt pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement. On observe de nombreuses hausses d’environ 30 points de base d’un mois à un autre. Ainsi, on peut s’attendre à ce que le taux immobilier moyen publié par Crédit Logement CSA soit au-dessus du seuil de 2.00 % sur les crédits souscrits en octobre 2022 après 1.88 % sur les contrats signés en septembre.

L’écart se creuse avec les meilleurs taux actuels

Les banques n’offrent pas les mêmes conditions de financement à tous les emprunteurs. Ceux qui ont les dossiers qui leur plaisent le plus bénéficient de taux d’emprunt bien plus bas. Comme vous pouvez le voir sur notre page des meilleurs taux actuels, certains clients obtiennent encore parfois un taux à moins de 2.00 % sur 25 ans ou à 1,80 %, voire moins, sur 20 ans. L’écart avec les moyennes ci-dessus peut atteindre 50 points de base. Ceux qui ont les moins bons dossiers ont des écarts encore plus importants.

Il convient de tout faire pour soigner votre profil d’emprunteur avant de déposer une demande de crédit immobilier à une banque. Pour cela, regardez nos conseils dans l’article comment faire un crédit immobilier avec un taux plus bas.

Quelle banque pour mon crédit immobilier ?

Selon votre profil (revenus, activité professionnelle, patrimoine, âge, etc.), votre projet (achat de résidence principale, de résidence secondaire ou investissement locatif, logement neuf ou ancien, montant du projet, avec ou sans travaux, etc.) et le moment où vous faites votre demande, cela ne sera jamais la même banque qui sera la plus compétitive en terme de taux d’intérêt et des autres conditions de financement.

Dans notre dossier sur comment choisir sa banque pour un prêt immobilier, nous expliquons cela plus longuement. A partir de cette page, vous avez accès également pour chaque établissement prêteur à un dossier comprenant :

Vous pouvez également confier votre recherche à notre courtier en remplissant ce simulateur de crédit immobilier en ligne.

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Capacité d’emprunt : combien pouvez-vous emprunter avec les taux actuels ? Quelle perte ?

Les taux d’intérêt explosent. Vous vous demandez peut-être à quel point cela peut impacter votre projet d’acquisition pour votre résidence principale ou pour votre investissement locatif.

Pour mesurer l’impact que cela a sur votre budget et donc sur vos possibilités, il va falloir regarder combien vous pouvez emprunter pour un achat immobilier.

Voici un exemple pour un financement avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans :

Caractéristiques Taux de 1.20 % au 1er janvier 2022 Taux de 2.40 % au 1er novembre 2022 Taux de 3.00 % Taux de 4.00 %
Montant de l’emprunt 259 070 € 225 429 € 210 876 € 189 452 €
Coût des intérêts 40 929 € 74 570 € 89 123 € 110 547 €
Différence de capacité d’emprunt par rapport au 1er janvier 2022 – 33 641 € – 48 194 € – 69 618 €

Dès début 2023, on s’approchera d’un taux d’emprunt à 3.00 % sur 25 ans et dans le courant de l’année prochaine, si la situation ne se calme pas, on évoluera vers les 4.00 %.

Regardez comment se fait le calcul des intérêts de prêt immobilier.

De la même manière, on peut se demander selon le niveau des taux, quel est le salaire minimum nécessaire pour emprunter une certaine somme d’argent sur 25 ans en prenant un endettement de 33 % :

Caractéristiques Taux de 1.20 % au 1er janvier 2022 Taux de 2.40 % au 1er novembre 2022 Taux de 3.00 % Taux de 4.00 %
Conditions pour emprunter 100 000 € sur 25 ans Mensualité de 386 € et salaire minimum de 1 158 € Mensualité de 444 € et salaire minimum de 1 332 € Mensualité de 474 € et salaire minimum de 1 422 € Mensualité de 528 € et salaire minimum de 1 584 €
Conditions pour emprunter 150 000 € sur 25 ans Mensualité de 579 € et salaire minimum de 1 737 € Mensualité de 665 € et salaire minimum de 1 995 € Mensualité de 711 € et salaire minimum de 2 133 € Mensualité de 792 € et salaire minimum de 2 376 €
Conditions pour emprunter 200 000 € sur 25 ans Mensualité de 772 € et salaire minimum de 2 316 € Mensualité de 887 € et salaire minimum de 2 661 € Mensualité de 948 € et salaire minimum de 2 844 € Mensualité de 1 056 € et salaire minimum de 3 168 €
Conditions pour emprunter 250 000 € sur 25 ans Mensualité de 965 € et salaire minimum de 2 895 € Mensualité de 1 109 € et salaire minimum de 3 327 € Mensualité de 1 186 € et salaire minimum de 3 558 € Mensualité de 1 320 € et salaire minimum de 3 960 €
Conditions pour emprunter 300 000 € sur 25 ans Mensualité de 1 158 € et salaire minimum de 3 474 € Mensualité de 1 331 € et salaire minimum de 3 993 € Mensualité de 1 423 € et salaire minimum de 4 269 € Mensualité de 1 584 € et salaire minimum de 4 752 €

Les calculs sur les salaires ci-dessus ont été fait avec une mensualité qui restent à 1 000 € par mois

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Quelles conséquences sur les prix de l’immobilier ?

Ce retournement brutal sur les taux de prêt immobilier ne sera pas sans conséquence sur le marché. Tout d’abord, les acheteurs se font plus rares ou doivent revoir leur projet à cause d’une baisse de budget. Les ventes se font avec des délais plus longs. Puis au fil des mois, cela commence par entraîner une baisse des prix.

Seulement, les statistiques officielles sur ces derniers ont en moyenne 6 mois de retard sur la réalité du terrain comme nous l’expliquons dans notre article sur la baisse des prix immobiliers en 2022 et 2023. Les ajustements vont se faire progressivement selon les secteurs géographiques. Les endroits où l’offre est beaucoup trop faible par rapport à la demande pourront encore voir des augmentations de prix, mais plus de la même ampleur que depuis 2 ou 3 ans.

En général, on dit qu’une hausse de taux de 1 % équivaut à une baisse de prix de 8 %. En 8 mois seulement, nous avons déjà connu une telle augmentation des taux d’intérêt. Comme nous le verrons ci-dessous, on pourrait en avoir une seconde dans les mois à venir. Les cycles économiques en matière d’immobilier d’habitation sont toujours très longs. Il semblerait qu’une rupture de tendance vienne mettre fin à quelques années de hausse. Dans l’immédiat, les prix ne baissent pas partout et ils ne le feront pas de la même ampleur selon le type de bien et le rapport offre/demande.

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Comment emprunter plus avec ces différentes aides ?

Pour limiter cette perte de pouvoir d’achat, il est de plus en plus utile de rechercher à bénéficier du maximum d’aides financières pour payer votre maison ou votre appartement. Les plus connues et utilisées sont les suivantes :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : il sert à obtenir une partie de son crédit sans intérêt comme son nom l’indique, il y a juste l’assurance à payer. Il est réservé à l’achat d’un bien neuf dans certaines villes ou l’achat d’un logement ancien avec beaucoup de travaux dans d’autres villes. En outre, cela fait partie des dispositifs qui sont réservés pour un primo-accédant.
  • Le prêt PEL : pour ceux qui ont épargné sur un plan épargne logement depuis quelques années, ils peuvent utiliser leurs droits à prêt de leur plan. Avec l’augmentation des taux, cela peut redevenir intéressant selon les conditions de votre contrat. Ces dernières dépendent de la date d’ouverture de votre PEL.
  • Le prêt patronal d’Action Logement : il est réservé pour un primo-accédant qui achète un logement neuf.

Il existe également d’autres possibilités. Vous pouvez vous informer davantage sur celles-ci dans notre guide sur les aides à l’achat immobilier.

Jusqu’où les taux de crédit immobilier vont ils monter en 2023 ?

Mais alors que l’on devrait finir l’année 2022 avec un taux immobilier moyen au environ de 2.30-2.40 %, à quoi faut-il s’attendre pour les taux de prêt immobilier en 2023 ?

La hausse ne peut être que très progressive

Comme nous l’avons vu ci-dessus, le relèvement que très progressif des taux d’usure limite les possibilités d’augmenter les taux autant qu’il le faudrait pour suivre les contraintes des marchés financiers et les hausses des taux des banques centrales comme la BCE notamment.

Si cela protège les emprunteurs qui arrivent à dérocher un crédit, cela pénalise ceux pour qui le dossier est refusé malgré de bons revenus et une capacité d’investir. Cela peut vite arriver au-delà d’un certain page, notamment à cause du coût plus élevé de l’assurance de prêt immobilier.

Ainsi, sauf changement dans la méthode de calcul et de mise à jour des taux d’usure pour un crédit immobilier, il n’y aura pas d’explosion brutale des taux immobiliers en France.

Un taux d’intérêt moyen entre 3 et 4 % dans moins d’un an ? Comparaison avec l’OAT 10 ans

Même s’ils ne sont pas directement corrélés, on peut voir que l’évolution des taux de crédit immobilier et celle de l’OAT 10 ans de la France suivent les mêmes tendances :

Ainsi, la dernière fois que l’OAT 10 ans était à plus de 2.50 %, les taux d’intérêt pour des crédits immobiliers étaient à environ 3.50 %. Pire encore, avec des taux obligataires qui ont dépassé les 3.00 % il y a quelques jours, cela correspondait à des taux immobiliers de l’ordre de 4.00 %.

Sauf accalmie difficilement prévisible sur les taux de manière globale, les taux de prêt immobilier finiront par monter à ces niveaux dans les trimestres à venir. Vous pouvez voir dans les exemples ci-dessus, ce que cela engendre sur la capacité d’emprunt avec des taux à 3 ou 4 %.

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