En ce début d’année, voici ce qui fait la une des actualités immobilières en France en janvier 2021. Nous allons notamment revenir sur la baisse des taux de prêt immobilier, sur la faible augmentation des loyers, sur l’impossibilité de réviser un loyer pour un logement avec un mauvais DPE, de la fin de la loi Pinel pour une maison individuelle et du nombre toujours aussi important de logements vacants en France.
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Des taux immobiliers en baissent mais dont tout le monde ne peut pas profiter
Les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA sur le 4ème trimestre 2020 viennent confirmer la tendance de baisse du taux immobilier depuis plusieurs mois. Comme nous l’avons vu sur les taux de crédit immobilier en janvier 2021, les taux d’emprunt moyens sont revenus proches des records historiques.
Avec un taux d’intérêt moyen de 1.17 % sur les crédits immobiliers souscrits en décembre, il s’agit du taux moyen le plus bas observé sur toute l’année 2020. Et comme nous l’avons vu lors de nos tendances pour l’immobilier en 2021, les taux immobiliers vont rester très bas en ce début d’année 2021 et probablement sur toute l’année.
Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessous, le taux de prêt immobilier moyen par durée de remboursement (15 ans, 20 ans ou 25 ans) sont encore un peu au-dessus de ceux d’il y a un an, lors du point le plus bas, mais ils sont excellents par rapport à toute autre période de comparaison :
Ils ont mêmes fortement diminué par rapport au mois de juin, de 10 points de base en moyenne. Ainsi les emprunteurs peuvent bénéficier de bien meilleures conditions pour financer leur achat de maison ou d’appartement, voire même pour faire un rachat de crédit immobilier.
Néanmoins, même si les taux sont bas, le crédit immobilier en 2021 ne sera pas accessible pour tous. Le HCSF a réduit ses contraintes sur les banques pour prêter de l’argent pour l’achat d’un logement mais les banques restent sélectives sur la qualité des dossiers avant d’accorder un prêt immobilier.
En outre, pour faire face à des prix toujours plus élevés et se plier aux contraintes du taux d’endettement de moins de 33 % en 2020 (jusqu’à 35 % en 2021), les emprunteurs ont souscrit des prêts de plus en plus longs dans la limite des 25 ans maximum autorisés dans la plupart des cas. Ainsi, la durée moyenne des crédits immobiliers n’a jamais été aussi élevée qu’au 4ème trimestre 2020 avec 233 mois.
Vous empruntez en 2021 ou vous avez un crédit immobilier en cours de remboursement ? Pensez surtout à bien négocier votre assurance emprunteur. C’est là qu’il y a le plus d’économies à réaliser. Cela se fait par exemple en utilisant notre comparateur d’assurance de prêt immobilier.
Peu d’augmentation des loyers avec un IRL à +0.20 %
Depuis un an et le début de la crise du Covid-19, sous l’effet d’un fort ralentissement économique et cela malgré les injections massives de liquidités des banques centrales notamment de la BCE, l’inflation diminue progressivement. Ainsi, l’indice de référence des loyers (IRL) n’augmente quasiment plus. Ce dernier est indexé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers. En effet, d’après les derniers chiffres publiés par l’INSEE, l’IRL du 4ème trimestre 2020 n’augmente que de 0.20 % sur un an.
Pour rappel, c’est cet indice qui sert à plafonner une augmentation de loyer pour un bail de location de logement. Les propriétaires bailleurs ne pourront que très légèrement réviser à la hausse leur loyer. Une bonne nouvelle pour les locataires pendant cette période difficile. Retrouvez tout sur l’IRL 2023.
Interdiction de hausse de loyer pour les logements trop énergivores avant impossibilité de louer
Certains investisseurs ne pourront plus appliquer d’augmentation de loyer dans certaines villes si leur logement a un DPE (diagnostic de performance énergétique) trop élevé. Il ne faut pas que ce bien immobilier consomme plus de 331 kWh par mètre carré et par an. Cela concerne donc tous les DPE classés F ou G. C’est ce que l’on appelle des passoires thermiques.
Cette mesure est passée en application depuis le 1er janvier 2021. Elle concerne aussi bien la location meublée que la location non meublée. Elle n’est qu’une première étape avant une interdiction de louer un appartement à un locataire en 2023 lorsqu’il aura un DPE G (plus de 450 kWh/m²/an). Le gouvernement veut ainsi inciter les propriétaires bailleurs à rénover les logements trop énergivores en commençant par les habitations qui consomment le plus actuellement. Cela permettra également aux locataires de réduire les coûts du chauffage qui peuvent vite exploser dans de tels logements.
Le SDES (service des données et études statistiques du commissariat général au développement durable) a constaté que 4.8 millions des 29 millions de résidences principales en France étaient trop énergivores au 1er janvier 2018. Soit plus de 16.5 %. Ce taux est encore plus élevé pour les logements en location.
Pour le moment, ce décret ne s’applique que dans 28 grandes villes. Voici la liste des villes concernées par les restrictions sur les locations avec un mauvais DPE : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Fin de la loi Pinel pour une maison individuelle
En 2021, il n’est plus possible d’utiliser le dispositif d’investissement Pinel pour faire construire une maison individuelle et la mettre en location. Désormais, vous ne pouvez faire de la défiscalisation immobilière Pinel que pour des logements collectifs.
C’est dommage pour tous ceux qui possèdent un terrain constructible et qui pouvaient jusqu’à la fin 2020 faire construire une maison pour la louer. Cela permettait de se passer notamment des programmes de défiscalisation et c’est là que c’était le plus rentable pour l’investisseur particulier.
Vous avez néanmoins encore 2 ans pour acheter un logement neuf pour le louer avant la baisse des taux de réduction d’impôts proposés par la loi Pinel. Les conditions sur les ressources des locataires ou sur le calcul du loyer Pinel vont dépendre du secteur géographique où vous réalisez votre investissement locatif défiscalisé. Retrouvez plus d’informations sur les zones en loi Pinel et ce que cela implique.
Plus de 3.116 millions de logements vacants dont 1.1 million depuis plus de 2 ans
Au 1er janvier 2020, l’INSEE recense 3 116 000 de logements vacants en France. Cela représente environ 8.4 % des 37 millions de logements du parc immobilier français. Parmi ces nombreux logements vides, on compte plusieurs situations temporaires (mis en vente ou en location, en attente de l’arrivée de l’acheteur ou du locataire, en attente de succession, etc.). Ainsi un tiers ne sont des logements vacants que pendant moins de 6 mois.
En revanche, la situation est bien plus problématique pour les 1.1 million de logements qui sont vacants depuis plus de 2 ans. La taxe sur les logements vacants ne semble pas suffisante pour faire changer ces situations. Le gouvernement lance un appel à candidatures pour les collectivités qui voudraient des formations et des accompagnements sur les différentes mesures qui peuvent être mises en œuvre pour lutter contre ces habitations vides.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?