Où en est le marché immobilier en 2021 ?

En cette rentrée de septembre 2021, il est temps de faire un point complet sur l’évolution du marché immobilier en 2021 en France : comment se portent les ventes de logements ? Comment évoluent les prix des maisons et des appartements en Ile-de-France et en Province ? Les taux de crédit immobilier continuent-ils de baisser ? Du coup, est-ce un bon moment pour acheter un bien immobilier que ce soit pour sa résidence principale ou pour un investissement locatif ? Découvrez notre synthèse des tendances et actualités immobilières en 2021.

Pas de crise en immobilier : 1 155 000 ventes en un an, record explosé

Crise sanitaire et économique provoquée par le coronavirus Covid-19, restrictions sur les crédits immobiliers imposées aux banques par le HCSF, etc. On aurait pu s’attendre à une baisse des ventes de logements anciens en France. Il n’en est rien. Bien au contraire !

Comme le montrent les derniers chiffres communiqués par l’INSEE sur les ventes de logements anciens au 2ème trimestre 2021, il n’y a jamais eu autant de transactions immobilières sur un an. Après un précédent record à 1 080 000 ventes sur un an à fin mars 2021, on atteint désormais 1 155 000 ventes de biens immobiliers anciens sur un an à fin juin 2021 :

Cette tendance de forte activité pour le marché immobilier en 2021 s’est poursuivi tout l’été comme le laisse suggérer l’évolution de la production de crédit immobilier sur juillet et août où on garde le rythme très élevé de l’année dernière sur la même période.

Cela crée des tensions sur de nombreux marchés immobiliers locaux. L’offre est notamment beaucoup plus faible que la demande. Les vendeurs sont en position de force et les acheteurs ont moins de marge de négociation sur les prix actuellement. Cela se ressent également fortement sur la hausse des prix comme nous allons le voir ci-dessous.

Quelles augmentations pour les prix de l’immobilier en France en 2021 ?

Contrairement aux habitudes, ce n’est pas à Paris et en Ile-de-France que les prix de l’immobilier augmentent beaucoup fortement que dans le reste de la France. Non en 2021, les prix des appartements en Ile-de-France sont stables (en baisse même si on tient compte d’une inflation actuelle proche de 2 %) et cela commence à suivre le même mouvement pour les maisons en Ile-de-France. Il faut dire que la pression avait été forte ces dernières années et que la demande se fait moins forte car les besoins changent.

En revanche, les prix de l’immobilier augmentent fortement en Province, aussi bien pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

C’est ce que vous pouvez constater sur ce graphique de l’INSEE qui reprend l’évolution par type de biens et par secteur géographique sur ces 21 dernières années :

Dans le détail, voici les chiffres sur les variations observées sur 12 mois pour les précédents trimestres et pour différentes régions :

Sur un an (ce qui est le plus significatif), en moyenne les prix de l’immobilier en Ile-de-France augmentent un peu plus que l’inflation (3.1 % contre 1.9 %) au 2ème trimestre 2021, on peut voir que le mouvement de hausse s’essouffle rapidement. Dans le même temps, les prix des logements anciens flambent un peu partout en Province avec +7.0 % en moyenne sur une année.

Ces changements sont assez diversifiés si l’on analyse en détail par région, par département ou même par ville. Ceci ne donne donc qu’un aperçu global du marché immobilier français dans sa généralité. Il conviendra, pour ceux qui veulent vendre ou acheter de l’immobilier de se renseigner plus précisément sur leurs zones géographiques. Pour cela, il est possible d’obtenir une estimation immobilière plus ou moins fiable en fonction de la source d’information. Il y a notamment plusieurs sites pour s’informer sur les prix de l’immobilier en France. La source la plus fiable reste néanmoins celui du prix immobilier sur DVF car il est basé sur les ventes réelles et les chiffres officiels des notaires.

Quelle baisse des taux de prêt immobilier en 2021 ?

Pour continuer à acquérir des logements malgré le contexte difficile au niveau de l’emploi de ces derniers trimestres et ces hausses de prix, les Français, qui ont accès au crédit, peuvent compter sur un taux immobilier actuel record et cela sur différentes durées. De plus, ils ont tendance à augmenter fortement la durée moyenne de remboursement de leur emprunt (plus de 235 mois ces derniers mois, soit 9 mois de plus qu’il y a un an) et cela malgré des restrictions sur les durées.

En effet, la limitation des prêts immobiliers à une durée maximum de 25 ans fait partie des différents critères imposés par le HCSF pour un crédit immobilier en 2021. À cela s’ajoutent un minimum d’apport personnel et un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur comprise). Pour compléter ces difficultés, votre taux annuel effectif global (TAEG) ne doit pas dépasser le taux d’usure 2021 fixé par la Banque de France.

Ainsi, comme nous l’avons vu dans notre bilan sur les taux de prêt immobilier en septembre 2021, les emprunteurs qui peuvent obtenir un crédit pour acheter une maison ou un appartement profitent d’excellentes conditions de financement avec des taux historiquement bas. Par rapport au point haut de juin 2020, le taux d’intérêt moyen a baissé de 24 points de base (1.05 % contre 1.29 %).

Pour en profiter, il convient de rechercher la banque qui propose le meilleur taux immobilier 2021 pour votre profil et votre projet.

Est-ce un bon moment pour acheter de l’immobilier ? Est-ce que les prix actuels sont élevés ?

Que ce soit pour l’achat de son premier appartement ou pour réaliser un investissement locatif, il est préférable de comprendre où se situent les prix immobiliers actuels par rapport à leurs données historiques et en tenant compte du contexte. Cela peut permettre d’éviter d’acheter en pleine bulle immobilière et de profiter des périodes plus intéressantes historiquement pour investir.

Il faut que cela soit en priorité un bon moment pour acheter pour vous selon votre situation et vos objectifs à moyen et long terme, mais le contexte général ne doit pas être exclu pour autant.

Comme nous venons de le voir, cela fait plus de 3 ans que les prix des logements augmentent fortement. Si cela a commencé principalement dans les très grandes villes recherchées comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux, c’est une tendance de variation qui s’est plus ou moins généralisée en fonction des tensions immobilières locales.

Les prix de l’immobilier dépendent de nombreux paramètres. Néanmoins, ce qui impacte le plus c’est le revenu disponible des ménages et leur capacité d’emprunt pour un logement. Pour prendre du recul et savoir où en sont les prix par rapport à ces critères, le graphique le plus utile est selon nous celui de l’évolution de la durée nécessaire pour acheter un même logement dans le temps avec le même niveau d’effort sur son revenu et le même apport personnel :

Ce graphique fait partie des différentes courbes de Friggit et du CGEDD (avec une version par secteur géographique pour plus de détails pour le graphique ci-dessus) sur l’évolution des prix des logements dans le temps. Il nous montre que même si on est loin des difficultés pour acheter observées entre 2004 et 2014, la situation est actuellement moins favorable qu’entre 2017 et 2019. Dit autrement, le pouvoir d’achat immobilier est en train de se dégrader.

Bien malin, celui qui pourra prédire avec certitude comme cela va évoluer dans les années à venir. Faut-il alors acheter une maison ou un appartement en 2021 ou attendre une amélioration ? Impossible d’y répondre. Le contexte actuel est moins bon qu’il y a 2 ans mais il est loin d’être alarmant. Rien ne dit qu’on retrouvera une meilleure période à moyen terme. L’analyse de votre situation personnelle prime dans ce cas pour savoir quand acheter votre logement.

De même pour un investisseur, acheter pour louer est moins rentable qu’avant car les prix augmentent plus vite que les loyers. En outre, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport ou encore de dépasser le taux d’endettement maximum de 35 % pour optimiser le financement de son placement locatif. Ce qui peut limiter l’intérêt et réduire les possibilités en ce moment.

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