Immobilier 2023 : évolution des prix, des taux, de l'IRL et autres informations à retenir

Évolution de l’immobilier en 2023 : baisse des ventes, hausse des prix, forte hausse des taux

Pour mémoire, voici les points essentiels à retenir sur l’immobilier en 2023.

Il y a beaucoup d’informations, pour retrouver plus facilement celles qui vous intéressent, utilisez le sommaire ci-dessus.

Nombre de transactions immobilières en 2023 : le marché se calme

Après le pic observé sur le marché immobilier en 2021 suite à l’après Covid et à des taux d’emprunt toujours extrêmement bas, on a constaté un net changement d’ambiance en 2022 sur fond de forte hausse des taux et d’explosion de l’inflation. Cette tendance s’est poursuivie et aggravée en 2023.

Les transactions immobilières sont bien moins nombreuses. À fin septembre 2023, on est à 928 000 transactions dans l’immobilier ancien sur 12 mois glissants d’après l’indice notaires-INSEE :

Comme vous pourrez le voir dans nos actualités plus récentes, cela a marqué le début d’une forte chute des ventes de logements anciens. Le bilan de 2025 est bien moins positif.

Des taux de prêt immobilier en très forte hausse sur toute l’année 2023

L’année 2022 aura été l’année où les taux de crédit immobilier ont connu leur plus forte augmentation annuel depuis plus de 15 ans après avoir battu un record à la baisse en 2021. L’année 2022 a débuté avec un niveau historiquement bas à 1.06 %. Le taux d’intérêt moyen a alors commencé à remonter un peu sur les premiers mois de l’année avant d’exploser de mois en mois jusqu’à atteindre 2.25 % sur la fin de l’année 2022.

En 2023, cette explosion des taux d’emprunt s’est confirmée et accélérée. On a fini l’année avec des taux moyens à plus de 4.2 %. C’est près de 200 points de base de plus en un an. Une énorme bombe pour le marché immobilier.

Cela a provoqué une chute des ventes et des prix en 2023 comme vous pouvez le voir ci-dessous.

Voici l’évolution du taux immobilier moyen jusqu’à fin 2023 :

Cette forte hausse des taux entraine une chute progressive de la capacité d’emprunt et fait fondre petit à petit le pouvoir d’achat des acheteurs.

Retrouvez tout sur le taux immobilier 2023 avec un historique complet mois par mois et un point sur les meilleurs taux de l’époque pour chaque durée de remboursement.

Découvrez également tout sur l’évolution du taux immobilier en 2026 et le taux de prêt immobilier en janvier 2026.

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Des prix qui commencent à baisser plus fortement

L’INSEE a communiqué fin novembre 2023 les dernières statistiques sur les prix de l’immobilier ancien au 3ème trimestre 2023. Il s’agit de données provisoires qui seront révisées dans les mois à venir.

Au début de l’explosion des taux, le marché était encore assez dynamique, porté par une vague d’acheteur moins regardant et par un manque d’offres. De ce fait, la tendance au niveau des prix a mis du temps à s’inverser. Fin 2022 et début 2023, on assistait encore à des hausses de prix dans les statistiques de l’INSEE. Puis, la forte chute des ventes à commencer à enfin se répercuter sur les prix des logements. Comme souvent, un changement de tendance montre d’abord un fort ralentissement des ventes avant que les prix ne se retournent.

Les prix de l’immobilier vont perdre plus de 2 % en 2023. Dans un contexte avec une inflation a plus de 5 %, cela fait une nette perte de valeur en euros constants. La fête est terminée pour les vendeurs.

Ces évolutions globales ne donnent qu’une indication générale, mais cela ne présage pas de ce qu’il s’est réellement passé sur votre marché immobilier local. Il vous faudra une analyse plus spécifique à votre secteur géographique pour plus de précision. Par exemple avec la base DVF d’Etalab pour les prix réels des ventes récentes dans votre ville. Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation de votre maison ou de votre appartement.

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Forte baisse du pouvoir d’achat immobilier en 2023

Entre la hausse des taux et la baisse tardive des prix, le pouvoir d’achat immobilier a continué de fondre en 2023 comme le montre ce graphique qui était disponible à fin décembre 2023 :

Ce n’était que le début d’une période bien moins favorable aux acheteurs. Retrouvez plus de données sur les prix des logements sur le long terme avec l’actualisation des courbes avec les conditions d’aujourd’hui en 2026.

Quels changements pour l’immobilier en 2022 ?

Accès au crédit immobilier : contraintes HCSF et taux d’usure toujours d’actualité

Faire une demande de crédit immobilier en 2023 sera toujours compliquée. Le gouvernement ne laisse, pour le moment, aucun signe d’une volonté d’assouplir les règles d’octroi imposées par le HCSF (Haut Conseil en Stabilité Financière). Il faudra toujours pour un emprunteur :

• avoir suffisamment d’apport personnel : les 10 % habituels pour payer les frais de notaire et d’agence ne sont pas toujours suffisant actuellement. On est plus proche de 20 % du coût du projet à financer par d’autres moyens qu’un prêt immobilier à la banque. Cela peut se faire pour certains par une chasse aux aides à l’achat comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement, un prêt PEL qui redevient intéressant dans ce contexte, etc.
• emprunter sur 25 ans maximum
• respecter un taux d’endettement limité à 35 % de vos revenus

En outre, il y aura probablement encore des blocages liés au taux d’usure au 1er trimestre 2023. Tant que les taux augmentent plus vite sur les marchés que ces derniers, les banques continueront d’être à la limite dans les taux d’intérêt qu’elles proposent à leurs clients pour acheter une maison ou un appartement. Dès le mois de janvier, cela devrait être un peu moins le cas, mais les crédits seront plus chers. À voir ensuite sur le reste de l’année si des blocages de même type vont se reproduire. Ce n’est pas à exclure si les taux augmentent encore fortement.

Consultez nos informations et nos conseils pour éviter le refus de crédit immobilier. Que ce soit à cause du taux d’endettement ou du seuil de l’usure, il y a toujours la possibilité de faire un montage financier différent et plus adapté.

La loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur plus facilement

Il devient beaucoup plus connu le fait de pouvoir choisir son assurance de prêt immobilier librement au moment de la souscription de son emprunt (on parle alors de délégation d’assurance). Il devient surtout plus simple de changer d’assurance emprunteur à tout moment avec la loi Lemoine mise en place en 2022.

Comme le montre cette infographie, la résiliation simplifiée de votre contrat d’assurance emprunteur n’est pas le seul changement important. Il y a également la suppression du questionnaire de santé pour certains crédits ou la réduction du droit à l’oubli de moitié pour les emprunteurs qui sont guéris d’un cancer :

Comparer les offres des assureurs pour mettre en concurrence le contrat proposé par votre banque permet de générer de belles économies. C’est toujours cela de gagner dans le climat inflationniste actuel. En effet, il peut y avoir plusieurs milliers d’euros d’économie à la clé en choisissant le meilleur contrat d’assurance de prêt immobilier en fonction de votre profil.

De plus, en négociant et en comparant pour trouver un contrat moins cher, cela vous permet de bénéficier d’un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier. D’une part cela vous permet de faire de belles économies. D’autre part, cela peut également vous permettre de réduire votre TAEG et ainsi limiter les risques de refus de prêt à cause d’un endettement trop élevé ou d’un dépassement usuraire.

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Prolongation du prêt à taux zéro jusqu’à fin 2023

Pour aider les particuliers à acheter leur premier logement neuf dans certaines zones géographiques ou à faire d’importants travaux lors de leur premier achat dans l’ancien dans d’autres zones, le gouvernement prolonge le prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’à fin 2023.

Découvrez toutes les conditions pour bénéficier d’un PTZ en 2023.

Défiscalisation immobilière : réduction des avantages de la loi Pinel en 2023

D’autres dispositifs permettent d’inciter les investisseurs à acheter de l’immobilier avec des conditions particulières. Les incitations portent souvent sur des réductions d’impôts. Vous pouvez découvrir tous les dispositifs pour faire de la défiscalisation en immobilier en 2023 dans notre article de synthèse.

Dès le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts proposés par le dispositif de la loi Pinel vont être revus à la baisse. La loi Pinel 2023 sera donc moins intéressante que celle de 2022. Voici les changements sur les avantages fiscaux pour de l’investissement Pinel :

Il y aura des réductions encore moins fortes en 2024. Seuls certains types de logements neufs seront éligibles à la loi Pinel Plus qui offrira les mêmes bénéfices fiscaux qu’en 2022.

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Impôts locaux : fin de taxe d’habitation mais forte hausse de la taxe foncière

En 2023, plus aucune résidence principale ne sera imposée par une taxe d’habitation. Seuls les résidences secondaires et les logements vacants continueront de payer cet impôt local. Il y aura même des surtaxes possibles pour les communes où le taux de résidence secondaire est important par rapport au parc de logements comme nous l’avons vu dans nos récentes revues de l’actualité immobilière.

Cependant, les propriétaires devront payer beaucoup plus cher pour leur taxe foncière en 2023. En fait, la révision des valeurs locatives, qui servent de base au calcul du montant de votre taxe, est indexée chaque année sur le niveau d’inflation. On devrait donc avoir une augmentation globale d’environ 7 % des taxes foncières en 2023.

Et ce n’est pas tout, certaines communes augmentent également les taux de prélèvements appliqués sur la valeur locative cadastrale de votre logement. C’est par exemple le cas de la ville de Paris qui a annoncé une augmentation de 52 % de son taux de prélèvement en 2023.

Des contraintes de plus en plus fortes pour les logements avec un mauvais DPE

Pour inciter les propriétaires à faire de la rénovation énergétique dans leur logement, le gouvernement va mettre en place différentes mesures dans les années à venir en se basant sur les résultats du DPE, le diagnostic de performance énergétique qu’il est obligatoire de réaliser lors d’une vente immobilière ou d’une mise en location.

Cela va concerner dès 2023 les passoires thermiques (biens avec un DPE en classe F ou G) :

• Obligation de faire réaliser un audit énergétique pour la vente d’un bien immobilier en classe F ou G à partir du 1er avril  2023
• Interdiction de louer un logement avec un mauvais résultat au diagnostic de performance énergétique : dès le 1er janvier 2023 pour les logements en classe G avec un dépassement de consommation du seuil de 450 kWh/an.

Plafonnement de l’indice des loyers à 3.5 %

Pour limiter l’impact de l’inflation sur les locataires, le gouvernement a mis en plus un plafond à l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3.50 %. Il est en vigueur pour l’indice du 3ème trimestre 2022 à celui du 2ème trimestre 2023. Les montants des loyers ne pourront pas reporter l’intégralité de l’inflation actuelle.

Taux de crédit immobilier en janvier 2023 : moyenne à 2.52 %

Depuis notre publication sur les taux de prêt immobilier en janvier 2023, de nouvelles statistiques ont été publiées par l’observatoire Crédit Logement. Alors que le taux immobilier moyen était à 2.25 % sur les crédits souscrits en novembre, il augmente à 2.34 % sur ceux contractés en décembre. De plus, la moyenne du taux d’intérêt à mi-janvier est à 2.52 %.

Ainsi, l’augmentation des taux de prêt immobilier continue à se faire à un rythme assez soutenu, malgré les ralentissements imposés par le plafond des taux d’usure.

Pour ne pas abandonner leur projet, les emprunteurs font actuellement le choix d’augmenter encore la durée des emprunts réalisés. La moyenne des durées sur le mois de décembre atteint ainsi un nouveau record à 248 mois (20 ans et 8 mois). Attention, celle-ci inclut les prêts travaux qui viennent fortement diminuer le résultat global des crédits habitats. En réalité, sur l’ensemble du 4ème trimestre 2022, on est à une durée moyenne de 263 mois pour financer un achat de logement neuf et à 258 mois pour financer l’achat d’un logement ancien.

Regardez aussi quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2023.

Enfin, le nombre de prêts immobiliers accordés sur l’ensemble du 2ème semestre 2022 est en baisse de 35.2 % par rapport au 2ème semestre 2021. Ce sont les conséquences des difficultés d’accès au crédit que nous évoquons depuis plusieurs mois et d’une moins forte demande tant que les prix des logements en vente ne s’adaptent pas à ce changement brutal de contexte financier.

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Le taux d’usure va être mis à jour mensuellement : qu’est-ce que cela change pour votre prêt immobilier ?

La Banque de France a finalement décidé de revoir les modalités de mise à jour des taux d’usure en 2023. Depuis de nombreux mois, les taux d’intérêt augmentent bien plus vite que les taux d’usure. En effet, ces derniers ne sont mis à jour qu’une fois par trimestre et en se basant sur des statistiques qui souffrent d’un décalage dans le temps par rapport à la réalité du terrain. De ce fait, les banques ne peuvent plus répercuter la hausse du prix de l’argent et doivent prêter à perte depuis quelques mois sur de nombreux dossiers.

Certains établissements prêteurs ont donc fortement réduit leur production de crédit immobilier et les refus de financement ont explosé. Ce qui impacte tout le secteur de la transaction immobilière et bloque ou ralentit un certain nombre difficilement quantifiable de ventes.

A partir du 1er mars et pour une période temporaire, la Banque de France va mettre à jour les plafonds calculés pour les taux d’usure selon les types de prêts et leur durée tous les mois.

Ceci devrait permettre dans les mois à venir de débloquer l’accès au crédit immobilier. En contrepartie, les taux d’emprunt immobilier vont augmenter plus rapidement. Pour les acheteurs qui viennent de signer un compromis ou qui sont sur le point de le faire, il n’y a pas un jour à attendre. L’objectif doit être de décrocher le plus rapidement possible son crédit immobilier.

Pour vous aider dans cette démarche, Immobilier Danger met à votre disposition un simulateur de prêt immobilier qui vous permettra de vous faire accompagner par un courtier pour obtenir un financement au meilleur taux possible en fonction de votre situation.

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Taux de PEL à 2 %, taux du livret A à 3 % : tout sur la rémunération de l’épargne

Si l’inflation a des conséquences sur les taux de crédit immobilier, elle en a également sur les taux de rémunération de vos placements sur des livrets et comptes d’épargne.

Voici les principaux changements à retenir et les dates d’entrée en application :

Placement	Nouveau taux (ancien taux)	Date d’application
PEL : Plan Epargne Logement	2.00 % (1.00 %)	Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2023
CEL : Compte Epargne Logement	2.00 % (1.00 %)	Pour les CEL ouverts à partir du 1er février 2023
Livret A	3.00 % (2.00 %)	Pour tous les livret A à partir du 1er février 2023
LDDS : Livret de Développement Durable et Solidaire	3.00 % (2.00 %)	Pour tous les LDDS à partir du 1er février 2023
LEP : Livret d’Epargne Populaire	6.10 % (4.60 %)	Pour tous les LEP à partir du 1er février 2023

Il n’y a que pour le LEP que cela vous permet de ne pas perdre d’argent à cause de l’inflation. En effet, tous les autres placements proposent des taux très inférieurs au niveau d’inflation. Ce qui vous appauvrit.

Surendettement : quel est le profil d’un surendetté ? Comment éviter d’en arriver là ?

Malgré le contexte économique compliqué et les conséquences liées à la crise du Covid19, il y a eu une baisse de 15 % du nombre de dossiers de surendettement déposés à la Banque de France en 2021 par rapport à 2019.

Cela constitue malgré tout 121 000 dossiers pour 4.9 milliards d’euros de dettes, soit une moyenne de 16 075 euros par dossier. Un niveau en légère baisse également.

Voici le portrait-robot des personnes surendettées :

• Age compris entre 25 et 54 ans
• 75 % sont locataires de leur logement : regardez comment limiter les risques de surendettement lors d’un achat immobilier.
• Situation professionnelle : employé, ouvrier ou au chômage
• 55 % sont séparés, célibataires ou veufs
• 60 % des surendettés vivent sous le seuil de pauvreté défini par l’INSEE à 1 063 euros par mois alors qu’ils ne représentent 14.3 % de la population totale
• Une majorité de femmes : 54 %
• C’est en Normandie et dans les Hauts-de-France que le nombre de surendettés pour 100 000 habitants est le plus élevé avec respectivement 304 et 355 personnes.

Pour éviter d’en arriver là, il faut faire son possible en fonction de ses revenus pour :

• Se constituer une épargne de précaution rapidement disponible (sur LEP ou livret A par exemple)
• Quand on le peut, acheter sa résidence principale en limitant les risques. Cela signifie notamment de garder de la marge par rapport à son taux d’endettement pour que le moindre problème n’entraîne pas des découverts et des problèmes de trésorerie
• Adapter ses remboursements lors d’une baisse de revenus notamment ou en cas de séparation ou décès dans votre foyer. Cela peut se faire en réduisant ses dépenses ou en faisant un rachat de crédits pour réduire vos mensualités.

SIMULATION RACHAT DE CREDIT >>

Informez-vous également sur le rachat de crédit en surendettement.

Hausse des loyers encore plafonnée à +3.50 % au 4ème trimestre 2022

Cela fait partie des mesures mises en place pour limiter l’impact de l’inflation sur le pouvoir d’achat des Français : l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) est plafonnée à 3.50 %. De ce fait, le nouvel IRL pour le 4ème trimestre 2022 est de 137.26 (+3.50 % sur un an). Sans cette mesure, les loyers auraient pu augmenter de 5.69 %.

Il faut noter que certains départements comme les départements Outre-Mer et la Corse bénéficient d’un plafonnement plus bas. Cela entraîne la création de plusieurs barèmes pour l’indice de référence des loyers selon le secteur géographique.

Retrouvez tout ce qu’il faut savoir pour augmenter un loyer selon la situation de votre bail de location.

Baisse des prix des passoires thermiques suite à l’interdiction progressive de les louer

Les premières mesures de la loi Climat et résilience de 2021 viennent contraindre les propriétaires d’une passoire thermique (logement avec un DPE en classe F ou G) :

• Depuis le 25 août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers pour les logements classés F ou G (20 % du parc locatif privé et 10 % du parc de logements sociaux)
• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location ou de renouvellement de bail pour un logement classé G+ (bien qui consomme plus de 450 kWh/m²)
• D’ici 2025, ces mesures seront étendues à d’autres biens moins énergivores

Le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet a mené une étude. Il en ressort que pour le moment il n’y a pas de hausse massive de ventes de ce type de biens (8 % des biens à la vente, proportion stable sur un an, avec un tiers des offres qui n’indiquent pas le résultat de l’étiquette énergétique malgré l’obligation légale). Ces chiffres cachent de fortes disparités d’une ville à une autre.

En moyenne, ce type de biens coûte environ 10 % moins cher. Les décotes peuvent être beaucoup plus élevées dans les secteurs géographiques où la demande est moins forte.

Avec la hausse du coût des matériaux et les délais pour faire intervenir des artisans pour améliorer les performances énergétiques de ces logements, c’est une tendance qui pourrait s’accentuer cette année.

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Hausse inquiétante des impayés de loyers et de charges

Dans un article publié sur Les Echos, on apprend que les impayés de loyers et de charges de plus de 1 mois explosent en ce moment :

les impayés de loyer supérieurs à un mois de loyer s’élevaient alors à 2,32 % en @iledefrance contre 0,89 % avant la pandémie et à 3,91 % dans les 10 plus grandes villes de province, au lieu de 1,25 % ? @dicharry_e @LesEchos #immobilier #logement #HousingCrisis #HousingEden pic.twitter.com/u7TNHqcvJA

— Norbert Fanchon (@FanchonNorbert) January 9, 2023

Ainsi, on passe d’un taux d’impayés de :

• • 0.89 % avant le Covid19 à 2.32 % en Ile de France

 

• • 1.25 % avant le Covid19 à 3.91 % dans les 10 plus grandes villes de Province

 

De quoi inciter les propriétaires bailleurs à s’intéresser de plus en plus à l’assurance loyer impayé ou à prévoir de la trésorerie pour pouvoir assumer une telle perte de revenus locatifs.

Encadrement des loyers à Marseille et dépassement des plafonds à Paris

Marseille va prochainement rejoindre la liste des villes comme Paris, Lyon, Lille ou encore Bordeaux et Montpellier où le prix des loyers est encadré. La mairie de Marseille a obtenu l’accord du ministre du Logement pour cela. Aucune date n’est encore annoncée pour sa mise en application, mais cela devrait se faire dans les prochains mois. D’autres villes comme Grenoble ont déposé leur candidature pour être éligible à ce dispositif. En même temps, on apprend que les plafonds de loyers à Paris sont plus souvent dépassés en 2021 qu’ils ne l’étaient en 2020. Ainsi, 30 % des loyers de biens non meublés recensés par l’OLAP dépassent les plafonds autorisés (contre 26 % un an auparavant). Néanmoins, l’encadrement des loyers à Paris réinstauré depuis 2019 commence à peser sur le montant des loyers. En effet, ceux qui étaient au-dessus des plafonds sont en baisse de 4.2 % en moyenne, contre une hausse de 2.3 % pour le reste du parc locatif qui respecte la mesure.

Taux de crédit immobilier en février 2023 : à 2,59 % en moyenne

Bilan du mois de janvier 2023 pour les taux de prêt immobilier : + 25 points de base en un seul mois. Les banques ont profité de la hausse des taux d’usure pour continuer à remonter fortement les taux proposés à leurs clients. Le taux d’intérêt moyen augmente donc à 2.59 %. Cela ne va pas s’arrêter là. La mise à jour mensuelle du taux d’usure va leur permettre des augmentations successives pendant tous les prochains mois. Il s’agit ni plus ni moins d’un rattrapage en France de ce qui s’est passé dans les autres pays occidentaux avec la flambée de l’inflation. Jusqu’ici les seuils de l’usure empêchaient les établissements prêteurs français d’appliquer d’aussi fortes hausses que ses voisins européens. Les écarts vont peu à peu se combler. Voici le détail des moyennes sur 15, 20 et 25 ans et une comparaison par rapport à d’autres périodes : Pour les emprunteurs avec peu d’apport personnel et sur 25 ans, les taux sont à plus de 3.00 % depuis janvier. C’est un niveau qui va rapidement être dépassé par la majorité des demandes de crédit sur 20 ou 25 ans à partir de février 2023. Au niveau de la durée moyenne, on est toujours à des niveaux très élevés avec 248 mois :

• • 268 mois pour acheter un logement neuf

 

• • 256 mois pour acheter un logement ancien

 

Plus des 2 tiers des prêts se font sur au moins 20 ans alors que cela ne représentait même pas la moitié des dossiers en 2019 par exemple. Retrouvez plus d’informations sur les taux de prêt immobilier en février 2023.

Une production de crédit immobilier au plus bas

Les tendances de ces derniers mois de forte hausse des taux et de difficultés d’accéder au crédit (problème du taux d’usure et contraintes du HCSF) viennent se résumer en une seule image très parlante. Voici l’évolution du nombre de crédits immobiliers accordés sur un an glissant : On constate que la chute des prêts immobiliers s’amplifie depuis l’été 2022. Nous sommes revenus à des niveaux qui n’ont pas été observés depuis la crise des subprimes en 2009. Les mises à jour plus fréquentes du taux d’usure devraient permettre de limiter les blocages à ce niveau. Néanmoins, les chiffres du mois de janvier 2023 sont très en deça de ceux de janvier 2022. Nous sommes encore à – 32 % sur le nombre de prêts accordés en comparaison mensuelle (-34.7 % pour la production de crédit). Sur un trimestre glissant, la chute des demandes de crédit immobilier s’élève à – 41.9 %. Sur une année glissante, le recul est de 23 %. Voici les tendances pour financer l’achat d’un logement neuf :

Et l’évolution pour le financement d’un logement ancien :

Qui détient l’immobilier en France ? Quelle part du patrimoine selon les ménages ?

L’immobilier représente 62 % du patrimoine des ménages en France d’après cette étude de l’INSEE. Les 30 % des ménages avec le moins de patrimoine ne possèdent pas ou très peu d’immobilier. Les 50 % des ménages les mieux dotés possèdent 92 % du patrimoine immobilier : Contrairement au patrimoine professionnel (97 % pour les 10 % les plus riches) et au patrimoine financier (64 % pour les 10 % les plus riches), le patrimoine immobilier est un peu mieux réparti dans les différentes catégories. En effet, les 10 % des ménages les plus riches ne possèdent « que » 44 % de l’immobilier. Un niveau bien en deça des autres catégories. Avec près de 60 % des Français qui sont propriétaires de leur résidence principale, il n’est pas étonnant de voir que ce patrimoine immobilier est composé à 83 % par la valeur de la résidence principale. On peut voir la part du patrimoine immobilier par décile dans ce graphique : Le patrimoine immobilier représente de 59 à 76 % du patrimoine total des ménages entre le 4ème décile et le 99ème percentile. Cette part chute à 36 % pour les 1 % les plus riches qui possèdent beaucoup plus d’actifs professionnels et financiers. Sur l’étude de l’INSEE, vous avez également les répartitions selon l’âge ou la catégorie socio-professionnelle. ESTIMATION IMMOBILIERE >>

Obligation de déclaration de vos biens immobiliers avant le 30 juin 2023

En 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour toutes les résidences principales. Cela est valable quelles que soient les conditions de revenus des ménages. Cependant, cet impôt local ne va pas disparaître complètement. En effet, les résidences secondaires et les logements vacants sont toujours redevables de la taxe d’habitation. Afin de mieux identifier ces logements toujours concernés, tous les propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers en France ont l’obligation de déclarer leurs biens immobiliers sur le site des impôts. Pour cela, vous devez :

• vous rendre sur votre espace personnel sur impots.gouv.fr
• aller dans l’onglet « Biens immobiliers »
• cliquer sur « Gérer mes biens immobiliers »
• suivre la procédure de déclaration

L’administration fiscale a déjà prérempli ces données avec les informations dont elle dispose. Vous devez néanmoins les vérifier et les corriger le cas échéant. On vous demande notamment qui occupe ce local, sous quel statut (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identité des occupants (sauf pour de la location saisonnière) et leur période d’occupation, le loyer mensuel hors charges, etc. Tout manquement à cette déclaration de vos biens immobiliers avant le 1er juillet 2023, vous expose à un risque d’amende de 150 € par local. Cela concerne 34 millions de propriétaires pour 73 millions de locaux.

Encadrement des loyers à Paris : les premières mises en demeure de propriétaires

Depuis 2019, les loyers à Paris sont encadrés. Ils ne peuvent pas dépasser certains plafonds calculés selon différents critères comme nous l’expliquons dans notre guide sur l’encadrement des loyers. Seulement, il y a toujours actuellement environ 30 % de propriétaires bailleurs qui ne respectent pas la loi et qui appliquent un loyer supérieur à ces plafonds.

La ville de Paris a mis en place depuis le début de l’année un service qui permet de signaler à un locataire de signaler des dépassements. 142 dossiers ont été déposés au mois de janvier. Après des vérifications, les premières mises en demeure de se conformer à la loi vont être envoyées aux propriétaires concernés d’après le Journal du Dimanche.

Ces dépassements signalés concernent principalement des sommes importantes au-dessus des plafonds. On parle de dépassement de plus de 100 € par mois pour toutes ces déclarations, voire de plus de 200 € pour certaines.

Des actualités qui font le buzz sur le marché immobilier

Ces derniers jours, on a vu différentes polémiques apparaître autour de la location ou de la vente d’un logement en France. L’immobilier reste au cœur des préoccupations des Français et chaque rumeur ou anecdote prend vite de l’ampleur dans les médias et sur les réseaux sociaux. Vous avez donc probablement entendu parler :

• de « mètres carrés ressentis » : certains agents immobiliers ne savent plus quoi inventer pour vendre certains types de biens. Pour minimiser la petite taille d’un studio à vendre à Paris, une agence immobilière parisienne s’est permis de décrire le bien de cette façon « Surface au sol : 23,55 mètres carrés, 11,53 mètres carrés loi Carrez, 16 mètres carrés « ressentis ». » Ce dernier terme a fait fortement réagir. Si le terme peut prêter à sourire, il n’est guère éloigné de la surface exploitable également utilisé plus régulièrement. Il s’agit ici de mettre en avant des atouts supplémentaires qui ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la loi Carrez. Ici, il y avait bien une mezzanine de moins de 1,80 mètre de hauteur qui apportait un réel plus par rapport à un studio de taille identique sans cet élément.
• Une autre polémique a animé les débats justement à propos d’une hauteur limite à respecter pour pouvoir louer son appartement. Un décret en préparation faisait référence à une hauteur minimale plus basse (1,80 mètre contre 2,20 mètres) que la norme actuelle. De quoi relancer le débat sur la mise en location de caves, souplex et autres petits logements.
• Pouvoir louer un appartement ou une maison est souvent un parcours du combattant. Il y a peu de biens de qualité sur le marché locatif et les demandes sont importantes pour ce type de logement dès lors que le prix du loyer est adapté. Pour départager des candidats locataires, un bailleur bordelais a fait parler de lui en demandant une lettre de motivation. Retrouvez nos conseils pour soigner votre dossier de location.

 

Les taux de crédit immobilier augmentent encore plus rapidement : 2.82 % en moyenne

Si les mises à jour mensuelles des taux d’usure par la Banque de France permettent de moins bloquer le marché, cela entraîne comme prévu des augmentations de taux plus importantes en ce début d’année 2023. Comme nous l’avons vu dans notre analyse du taux immobilier moyen en mars 2023, le taux d’intérêt atteint 2.82 % sur les crédits immobiliers souscrits en février 2023. C’est 47 points de base de plus qu’il y a seulement 2 mois : Voici les hausses constatées par durée d’emprunt :

• + 48 points de base pour un crédit sur 15 ans par rapport à décembre 2022 (+176 points de base par rapport à décembre 2021)
• + 53 points de base pour un crédit sur 20 ans par rapport à décembre 2022 (+184 points de base par rapport à décembre 2021)
• + 54 points de base pour un crédit sur 25 ans par rapport à décembre 2022 (+183 points de base par rapport à décembre 2021)

La première des conséquences est une chute très rapide de la production de crédit immobilier. Voici les variations de la production sur 12 mois glissants :

Il faut donc s’attendre à un volume de transactions immobilières bien moins élevé en 2023 que durant les 2 années précédentes.

Chute de l’OAT 10 ans : moins de blocage lié au taux d’usure dans les prochaines semaines ?

Depuis vendredi 10 mars 2023, la planète financière est secouée par une nouvelle faillite importante d’une banque américaine (SVB). À tel point que la FED, la banque centrale américaine, et même Joe Biden le président des États-Unis, ont dû intervenir en urgence pour éviter des faillites bancaires en cascade. Il en est de même de . De quoi rappeler des mauvais souvenirs avec un remake de 2008 avec la faillite de Lehman Brothers. Impossible de savoir ce que cela va déclencher dans les jours et semaines à venir. Pour le moment, le seul impact que l’on observe en ce qui concerne le marché immobilier en France est la chute des taux obligataires de la France. En effet, l’OAT 10 ans est passé de 3.25 % en début de semaine dernière à 2.75 % ce lundi 13 mars 2023 : Quel impact sur l’accès au crédit immobilier ? Si cette tendance se confirme et que l’OAT 10 ans se stabilise à des niveaux plus bas, cela devrait permettre d’ici quelques semaines de fortement diminuer les blocages qu’il reste à cause des taux d’usure. Même si les seuils usuraires sont désormais relevés tous les mois par la Banque de France, tant que l’OAT 10 ans augmentait aussi rapidement, voire plus rapidement que les taux d’usure, certains dossiers bancaires étaient toujours refusés. Cette accalmie sur le niveau des taux obligataires à long terme pourrait être un signe positif pour le retour à de meilleures possibilités d’emprunter pour financer un achat de maison ou d’appartement. Néanmoins, cela se fera toujours avec des taux de crédit immobilier en hausse. Au moins encore pendant quelques mois.

Le pouvoir d’achat immobilier recule partout en France

Comme nous le démontrons dans nos derniers articles sur l’évolution du taux immobilier, la capacité d’emprunt a fortement chuté depuis début 2022. On parle d’environ 15 % de baisse du montant que l’on peut emprunter avec son salaire pour une même durée et une même mensualité. Cela vient directement impacter le budget des acquéreurs pour les biens immobiliers actuellement en vente. Les prix immobiliers baissent doucement car l’immobilier fonctionne sur des cycles très longs. De ce fait, on ne peut que constater une chute du pouvoir d’achat immobilier depuis quelques mois. Cela s’observe notamment sur les courbes de Friggit suivantes : Il n’y a que dans les grandes villes comme Paris et Lyon où les prix sont déjà en baisse depuis quelque temps que la situation ne s’est pas dégradée. On n’avait pas enregistré de difficultés pour acheter un bien immobilier en France depuis 2014 si l’on étudie la tendance nationale globale (courbe noire). Une autre façon de visualiser cette dégradation est de constater l’évolution de la durée moyenne pour acheter un même logement avec le revenu disponible actuel et le même taux d’effort : Sur les derniers chiffres publiés par l’IGEDD en mars 2023, il faut désormais 23.9 ans pour acheter un logement que l’on pouvait acheter en 20 ans entre 2017 et 2020 ou en 15 ans en 2000. C’est par la forte baisse des taux (et à moindre degré par l’allongement des durées des prêts) que la bulle immobilière observée entre 2006 et 2009 puis entre 2011 et 2013 avait éclaté. Sans un ajustement suffisant des prix par rapport aux conditions financières changeantes, on pourrait assister à une nouvelle formation de bulle immobilière dans les mois ou années à venir. Actuellement, même si les conditions se sont dégradées par rapport à il y a quelques années, nous ne pouvons pas parler réellement d’une bulle immobilière globale. Seuls quelques secteurs géographiques peuvent être qualifiés de « en sur-chauffe ».

Demande de changement d’assurance emprunteur : les banques ne respectent pas les délais

Depuis 2021, 7 assureurs et 1 courtier (Allianz, April, Aéma groupe, Aviva France, le groupe MNCAP, la MACSF, MAIF et Malakoff Humanis) ont créé l’association APCADE (association pour la Promotion de la Concurrence en Assurance des Emprunteurs). Elle a pour mission de « travailler ensemble sur l’amélioration de la transparence des tarifs et de la concurrence en matière d’assurance emprunteur ». Il faut dire que depuis la mise en application de la loi Lemoine, le marché de l’assurance de prêt immobilier est en plein chamboulement : possibilité de résiliation à tout moment pour un autre contrat avec une équivalence des garanties, fin du questionnaire de santé pour un prêt inférieur à 200 000 € sous conditions, droit à l’oubli réduit à 5 ans pour certains anciens malades, etc. Cependant, il y a une chose qui ne change pas. Les banques font leur possible pour freiner cette ouverture du marché à la concurrence. Cela s’observe notamment dans le fait de faire exploser les délais lors des demandes de changement d’assurance de prêt. D’après l’APCADE, le délai moyen de réponse à une demande de substitution d’assurance est de 26 jours alors que la loi prévoit une obligation de réponse sous 10 jours. Certaines banques vont même jusqu’à prendre 40 jours pour cela.

Pour rappel, changer d’assurance emprunteur, surtout dans les premières années de remboursement, permet souvent de réaliser des économies substantielles (de l’ordre de plusieurs milliers d’euros en moyenne sur toute la durée restante du crédit). Attention cependant, certains assureurs externes ont profité de ce changement de législation pour revoir leurs tarifs à la hausse. On constate des augmentations sur ce type de contrat e l’ordre de 8 à 25 % depuis la mise en application de la loi Lemoine. Il est alors utile de comparer les offres d’assurance de prêt grâce à notre comparateur en ligne gratuit. Un courtier pourra vous accompagner dans votre démarche et vous aider à bénéficier du meilleur contrat selon les garanties désirées. Vous pouvez également consulter tous nos guides sur les meilleurs contrats d’assurance emprunteur.

 

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Les Français ont souvent un crédit immobilier en cours, mais moins de crédit à la consommation

La Fédération Bancaire Française (FBF) et l’Association Française des Sociétés Financières (ASF) ont dévoilé lors de la 35ème édition de l’Observatoire des Crédits aux Ménages (OCM) différents chiffres sur le crédit conso. On y apprend notamment que pour la 4ème année consécutive, le taux de ménage qui détiennent un crédit est en baisse. Seuls 43.4 % des foyers ont au moins un prêt en cours de remboursement. C’est le niveau le plus bas observé depuis la création de cet observatoire en 1989. Dans le détail, on peut voir que même si la possession de crédit immobilier recule légèrement, cela reste à un niveau élevé :30.1 % en 2022 contre 30.4 % en 2021 et 31.4 % en 2020. Cela fait revenir la tendance dans les mêmes proportions que sur la période 2014-2017. Emprunter pour acheter sa résidence principale reste un besoin très fréquent, mais ce sont les crédits pour acheter un autre bien immobilier (résidence secondaire, investissement locatif, etc.) et pour des travaux qui sont en baisse. Si le niveau de détention de prêts diminue, cela provient surtout des crédits à la consommation. Ils sont en recul pour la 5ème année consécutive avec un niveau de possession à seulement 21.8 % des ménages (contre 24.9 % en 2020). C’est le niveau le plus bas depuis 1989. 19.7 % des ménages remboursent actuellement un crédit pour financer des biens d’équipement de la maison ou des travaux d’amélioration du logement ainsi que pour acheter une voiture ou une moto. Retrouvez toutes nos informations sur les taux de crédit conso en 2026.

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La demande de logement neuf s’est effondrée en 2022

La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) a publié ses chiffres pour l’année 2022. Les constats rejoignent ceux de l’observatoire Crédit Logement sur les chutes du nombre de crédits immobiliers accordés au 4ème trimestre 2022 : une baisse de l’ordre de 40 % des ventes de logements neufs aux particuliers par rapport au 4ème trimestre 2021. Sur un an, la variation est de:

• – 26 % aux investisseurs particuliers

• -13.4 % pour les ventes aux propriétaires occupants

Au niveau des données du 4ème trimestre 2022, on constate d’abord une chute des demandes de permis de construire : Avec l’augmentation des taux qui se poursuit et les contraintes toujours fortes sur les prix des matériaux, les promoteurs s’inquiètent fortement pour leur activité en 2023.  

Taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier : 3.04 %

Les taux de crédit immobilier ne cessent d’augmenter. Et cela de plus en plus fortement depuis le début de l’année comme nous l’avons encore vu récemment lors de notre analyse des taux de prêt immobilier en avril 2023. On atteint 3.04 % de taux d’intérêt moyen sur les crédits contractés en mars 2023 d’après les derniers chiffres publiés hier par l’Observatoire Crédit Logement CSA. Une première depuis près de 10 ans ! La tendance se poursuit en avril 2023, à la mi-avril, le taux immobilier moyen est de 3.12 % : Comme annoncé dans notre précédent article sur les tendances sur les taux d’emprunt, il devient très difficile d’obtenir un taux plus bas que 3.00 % sur 20 ans ou plus. Même les meilleurs taux obtenus commencent à se rapprocher de cette limite. Cette flambée des taux et les augmentations de refus à cause des taux d’usure font chuter le nombre de prêts accordés depuis un an : Sur le 1er trimestre 2023, en niveau trimestriel glissant, le nombre de prêts immobiliers accordés chute de 40.6 %. COMPAREZ LES TAUX DE 100 BANQUES >>

La hausse des taux de prêt immobilier va-t-elle ralentir d’ici cet été ?

Néanmoins, suite à la crise bancaire du mois dernier (faillite de la banque américaine SVB, rachat en urgence de Crédit Suisse, etc.), on a pu voir les taux obligataires à long terme diminuer et depuis ils ne remontent pas à leurs niveaux précédents. Par exemple, l’OAT 10 ans de la France reste entre 2.70 et 3.00 % alors qu’il était monté à plus de 3.25 % en mars. Si la tendance en reste là, cela laisse augurer une possible phase de stabilisation des taux immobiliers pour cet été. En effet, il faudra encore quelques mois pour que les banques profitent de la remontée mensuelle du taux d’usure pour pouvoir pratiquer des taux d’intérêt plus conforme au contexte financier et arrêter de prêter à perte. On pourrait voir les taux de crédit immobilier se stabiliser entre 3.50 et 4.00 % d’ici cet été. Dans ces conditions, il est moins probable de voir les taux continuaient à augmenter au-delà après l’été 2023. Il faudra néanmoins attendre de voir quels seront les changements d’orientation décidés par les banques centrales. Ces dernières ne pourront plus augmenter aussi rapidement les taux directeurs sans risquer de nouvelles secousses du système financier. Découvrez tous nos conseils pour optimiser votre crédit immobilier.

Faut-il réduire les contraintes pour accéder au crédit immobilier ?

Devant le fort ralentissement de la production de crédit immobilier, les banques et les courtiers invitent le gouvernement à réduire les contraintes imposées par le HCSF et à permettre à plus d’emprunteurs de pouvoir financer leur achat de maison ou d’appartement. On peut voir de nombreuses actualités en avril 2023 à ce sujet. Pour rappel, les principaux critères sont les suivants :

• Une durée maximale de 25 ans
• Un taux d’endettement maximum de 35 % (avec l’assurance emprunteur)
• Un apport personnel suffisant

Les banques peuvent déroger à ces contraintes pour 20 % des dossiers et principalement pour l’acquisition d’une résidence principale.

L’opposition de la Banque de France

La Banque de France s’oppose vivement à ce relâchement des contraintes. Elle estime qu’elles sont là aussi bien pour protéger les emprunteurs d’un endettement excessif que le système bancaire.Elle va donc peser de tout son poids contre cet allégement des mesures mises en place depuis 2020. Elle a des arguments qui se tiennent. Il est vrai que le marché ne s’est jamais aussi bien porté qu’en 2021 alors que ces mesures étaient déjà en place.

Notre avis sur ces critères

Pour nous, il n’est pas nécessaire de modifier ces règles pour retrouver un marché plus fluide. Ces règles de prudence sont bien adaptées à la réalité. Nous avons par exemple déjà démontré pendant des années sur Immobilier Danger le danger des crédits sur 30 ans. Ils ont un surcoût énorme par rapport à une durée de remboursement sur 25 ans et cela pour assez peu de capacité d’emprunt supplémentaire.

Il est également préférable de limiter l’endettement des ménages. Il pourrait néanmoins y avoir des ajustements pour tenir compte des foyers avec d’importants revenus qui peuvent avoir un reste à vivre encore important même avec un taux d’endettement à plus de 40 %, notamment pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont moins bien pris en compte qu’auparavant.

En outre, les établissements prêteurs n’utilisent même pas tous leurs droits à une dérogation. Il y a moins de 15 % des dossiers qui dérogent à ces critères alors que les banques peuvent aller jusqu’à 20 % d’exception. Tant qu’accorder un crédit immobilier ne sera pas plus rentable pour une banque, elle ne se battra pas pour réaliser plus de crédits immobiliers.

Actuellement, elles prêtent moins à perte qu’il y a quelques mois mais l’écart entre les taux immobiliers actuels et les conditions de financement sur les marchés financiers est bien trop faible pour que cela soit une opération rentable pour les banques. Ces dernières attendent donc que les conditions soient plus intéressantes pour elles. En outre, de leur côté, les emprunteurs attendent que la forte hausse des taux, et donc la chute de leur capacité d’emprunt, se répercute davantage sur le niveau des prix des logements en vente. Cela prendra du temps. En attendant, la production de crédit immobilier va rester plus faible que ces dernières années, même si ces contraintes étaient réduites.

L’audit énergétique devient obligatoire pour toute vente d’une passoire thermique

Depuis le 1er avril 2023, toute vente d’un bien immobilier dont le DPE est classé F ou G doit obligatoirement faire réaliser un audit énergétique. Cela fait partie des différentes mesures de la loi Climat et Résilience qui visent à inciter les propriétaires à rénover en priorité toutes les passoires thermiques.

Ainsi, le vendeur doit payer un audit supplémentaire pour vendre son appartement ou sa maison avec de mauvaises performances énergétiques. Celui-ci contient des éléments différents du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il va notamment contenir des recommandations sur tous les travaux à effectuer pour atteindre tel ou tel niveau de performance.

A noter, qu’il est possible de bénéficier d’une aide financière pour cet audit via MaPrimeRenov selon votre niveau de revenu.

Cette obligation sera progressivement étendue à d’autres biens immobiliers :

• Au 1er janvier 2025 : tous les biens avec un DPE E
• Au 1er janvier 2034 : tous les biens avec un DPE D

Découvrez tout sur l’audit énergétique pour vente d’une maison avec DPE F ou G.

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Augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) : + 3.49 % au 1er trimestre 2023

L’INSEE vient de communiquer le nouvel indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2023. Il est de 138.61, ce qui représente une augmentation de 3.49 % sur un an. Conformément aux engagements pris par le gouvernement l’été dernier, l’augmentation de l’IRL est encore plafonnée à 3.50 % par an. Sans ce plafonnement, l’IRL aurait été de 142.32, soit une hausse de 6.26 %. Pour rappel, cet indice constitue un plafond pour la revalorisation des loyers. Un propriétaire bailleur n’est pas obligé d’appliquer une augmentation de loyer, mais s’il le fait cela ne pourra pas dépasser cette limite annuelle. Retrouvez toutes nos informations sur les modalités à respecter pour augmenter un loyer. Cela est une bonne nouvelle pour les locataires qui voient le prix de leur loyer augmenter moins vite que l’inflation. C’est en revanche une mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs qui ne peuvent pas suivre l’inflation pour leurs revenus fonciers. Cela vient diminuer le rendement locatif de leur appartement en location.

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Les taux de crédit immobilier augmentent toujours mais moins vite

3.15 % : c’est le taux immobilier actuel pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement. C’est la moyenne donnée par l’observatoire Crédit Logement CSA sur les crédits immobiliers contractés au mois d’avril 2023. Après des hausses en moyenne de 23 points de base sur les 3 premiers mois de l’année, au mois d’avril la hausse n’est « que » de 11 points de base.

Même si ces augmentations répétées permettent aux banques de remonter la profitabilité des nouveaux prêts accordés, cette dernière reste à un niveau très bas. Cela n’incite toujours pas les établissements prêteurs à se montrer plus flexible quant à l’octroi d’un prêt.

La situation de l’emprunteur continue d’être étudiée très attentivement (niveau d’apport personnel, durée de remboursement de l’emprunt, taux d’endettement, épargne résiduelle, etc.). Par exemple, plus de la moitié des emprunteurs sur 25 ans ont désormais un taux supérieur ou égal à 3.50 %. Certains avec des apports personnels plus faibles ont plutôt un taux vers 3.95 %, voire à 4.00 % ou plus pour quelques dossiers. Cette tendance va s’accentuer comme nous l’avons vu lors de notre analyse des taux de crédit immobilier en mai 2023.

Pour emprunter dans ce contexte, il est indispensable de se renseigner sur quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2026 car les écarts peuvent fortement varier d’une banque à une autre et le coût sur votre financement peut vite exploser. Cela vous permettra de vous rapprocher du meilleur taux actuel pour votre profil et votre type de projet. Il convient également de bien calibrer son projet en fonction de son budget réel avec des taux d’emprunt aussi élevé.

Pour cela, découvrez combien la banque peut me prêter pour un prêt immobilier.

Vers une prolongation du prêt à taux zéro en 2024 : avec de nouvelles conditions pour le PTZ ?

Normalement le prêt à taux zéro (PTZ) devait prendre fin au 31 décembre 2023. Le gouvernement a laissé entendre ces derniers jours qu’il comptait prolonger ce dispositif d’aide à l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien avec travaux en 2024. Néanmoins, les conditions pour l’obtenir ou son montant selon votre zone géographique, le prix d’achat et la composition de votre foyer pourraient être modifiés. Il se murmure notamment que des critères sur la qualité énergétique du logement soient ajoutés. Une manière d’accentuer encore l’accent sur les performances énergétiques des logements financés par ce dispositif réservé aux primo-accédants.. En attendant, renseignez-vous sur les conditions pour un PTZ en 2026. Découvrez également toutes les aides pour un prêt primo-accédant. SIMULATION PTZ >>

-15 % de vente de logements anciens en Ile-de-France

Les notaires de Paris ont dévoilé fin avril leurs chiffres sur le marché immobilier ancien à Paris et en Ile-de-France à fin février 2023. Ces données concernent donc des actes de vente définitifs signés entre décembre 2022 et février 2023. Cela correspond donc à des compromis de vente signés environ entre septembre et novembre 2022. Nous avons donc ici un aperçu de l’état du marché à l’automne dernier. Seulement 37 280 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France sur ces 3 mois. C’est 15 % de moins qu’un an plus tôt. C’est principalement le marché des maisons qui a souffert avec – 21 % de ventes contre – 12 % pour les appartements. A Paris, les notaires comptabilisent – 8 % de ventes d’appartements. Au niveau des prix, les notaires constatent des évolutions contrastées avec +0.2 % sur un an dans l’ensemble mais -0.7 % pour les appartements et +1.8 % pour les maisons. Ils précisent que la tendance baissière a nettement pris le dessus après un premier trimestre 2022 encore très soutenu. Cela se confirme en regardant l’allure des courbes avec les projections d’évolution du prix des appartements anciens par secteur géographique à partir des avant-contrats : Le prix du mètre carré à Paris diminuerait à 10 140 € après avoir approché les 11 000 € en 2020. Tous les départements d’Ile-de-France suivent la même tendance baissière. Après une explosion plus forte ces dernières années, les prix des maisons anciennes en Ile-de-France diminuent également. Le marché est en train de corriger ses excès d’après Covid : Ces statistiques ne représentent que des moyennes. Cela ne remplace pas une évaluation spécifique de votre bien à vendre ou à acheter. Regardez comment faire estimer sa maison ou son appartement en 2026. Différentes possibilités s’offrent à vous que ce soit par une analyse par vous-même avec des bases de données comme DVF sur les prix de l’immobilier ou par différents types de professionnel.

De plus en plus de Français sont imposés à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière

D’après une note de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) publiée le 28 avril 2023 sur les déclarations 2022, il y a de plus en plus de ménages qui sont redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cet impôt qui a remplacé l’ancien ISF depuis 2018 ne concerne désormais plus que les patrimoines immobiliers. Ainsi 164 000 foyers français ont reçu de l’administration fiscale un avis d’impôt sur la fortune immobilière en 2022. Un chiffre qui devrait encore augmenter en 2023 car officiellement les prix de l’immobilier étaient toujours en hausse sur toute l’année 2022. On a, en effet, vu que la baisse des prix immobiliers prend du temps à se voir. Après 133 000 foyers en 2018 ou 153 000 en 2021, cela concerne donc de plus en plus de ménages. Il faut pour être assujetti à cet impôt un patrimoine immobilier d’une valeur imposable supérieure à 1.3 millions d’euros. Cela se fait par exemple après un abattement de 30 % sur la valeur de votre résidence principale. Cet impôt a rapporté 1.8 milliard d’euros à l’État.

Pour ceux qui veulent continuer à investir dans l’immobilier sans franchir le seuil pour l’IFI ou sans l’augmenter, la solution consiste à acheter un logement en nue-propriété. C’est ce que de nombreux investisseurs déjà imposables font actuellement.

 

L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Il faut dire que c’est l’un des seuls que l’on peut faire à crédit. Retrouvez tous nos conseils pour un investissement locatif réussi.

Assurance emprunteur : la loi Lemoine n’est pas toujours respectée

D’après une enquête de l’association 60 millions de consommateurs, certaines banques ont encore du mal à respecter la récente loi Lemoine sur l’assurance emprunteur. Cette dernière, en plus de permettre le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment de la vie du contrat, devait permettre également la suppression du questionnaire de santé pour un prêt de moins de 200 000 euros à la condition que l’assuré finisse son remboursement avec d’atteindre son 60ème anniversaire. Par exemple, un emprunteur s’est vu refuser ce droit sous le motif qu’en cas de suspension temporaire des remboursements, cela le conduirait à finir son remboursement d’emprunt après le jour de son 60ème anniversaire et donc à ne pas respecter cette clause. Seulement la loi ne s’applique normalement que sur la date de fin de contrat déterminée au moment de la signature de ce dernier.

Vous êtes confronté à des conflits de ce genre ? Pensez à vous renseigner auprès d’un avocat pour connaître vos droits et vos obligations. C’est possible gratuitement grâce à cet appel téléphonique à un avocat immobilier offert par l’un de nos partenaires. Vous pourrez poser toutes vos questions à un spécialiste du droit selon votre problématique.

 

Autre exemple, étant donné que le texte législatif n’est pas clair à ce sujet, certaines banques incluent votre capital restant dû à vos crédits à la consommation pour imposer un questionnaire médical car votre en cours de prêt serait alors supérieur à 200 000 €. Pour rappel, grâce à cette loi Lemoine, il est également question d’une réduction du délai pour le droit à l’oubli après la guérison d’un cancer par exemple (de 10 à 5 ans désormais). COMPAREZ 40 ASSURANCES DE PRET >>

Forte dégradation de la demande de logements neufs en France

Actuellement les acteurs de l’immobilier neuf sont très actifs dans les médias. Ils tentent d’alerter sur les chiffres qui se dégradent nettement pour leurs activités. Il faut dire qu’après une fin d’année 2022 très décevante, les premiers mois de l’année 2023 ont de quoi les inquiéter fortement. Les ventes reculent fortement et rien ne semble annoncer de meilleurs jours dans les semaines et mois à venir. Voici l’évolution du nombre de logements autorisés et commencés cumulés sur 12 mois d’après le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires : Par exemple, les autorisations de logement restent inférieures de 11 % à leur niveau sur 12 mois d’avant le premier confinement. L’INSEE a également publié son rapport suite à l’interrogation des promoteurs en avril 2023 sur leur vision pour les 3 prochains mois. Le moins que l’on puisse dire, c’est que la situation empire très rapidement comme le montre ce graphique : Les promoteurs immobiliers sont assez unanimes sur la crise qui se poursuit et s’intensifie dans leurs activités.

Une part de 15.6 % de renégociation et de rachat de crédit immobilier en 2023

Malgré la forte augmentation des taux immobiliers, la part des renégociations et des rachats de prêt immobilier dans les crédits habitats restent à un niveau plus élevé que fin 2022 d’après les statistiques de la Banque de France publiées le 9 mai 2023. En effet, cela concerne 15.6 % des dossiers sur les 3 premiers mois de l’année 2023, contre 12.7 % sur les 3 derniers mois de 2022 : Pour plus d’informations et de conseils autour de ce sujet, retrouvez :

• Notre guide du rachat de crédit immobilier en 2026
• Comment renégocier son prêt immobilier ?
• Tout ce qu’il faut savoir sur le rachat de crédits et notamment quelle est la meilleure banque pour un rachat de crédit en 2026.

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Des taux de prêt immobilier de plus en plus hauts

Comme nous l’avons vu dans notre bilan sur les taux immobiliers en juin 2023, la hausse des taux d’intérêt se poursuit. Cependant elle est un peu moins forte depuis 2 mois. D’après les derniers chiffres de l’observatoire Crédit Logement CSA sur les crédits immobiliers contractés en mai 2023, le taux de prêt moyen est de 3.28 %. La durée moyenne des remboursements s’élève à 250 mois. Les emprunteurs ne peuvent plus compenser que légèrement ces taux élevés par des emprunts plus longs. Les plafonds à 25 ans imposés par les critères du HCSF limitent les possibilités. De ce fait, la capacité d’emprunt chute fortement en quelques mois. Dans ce contexte tendu, les emprunteurs ne sont plus au rendez-vous. Le nombre de prêts est en chute avec à fin mai 2023 une baisse trimestrielle de 39.3 % en comparaison annuelle : Depuis notre dernier point au 1er juin, les taux moyens et meilleurs taux ont continué à augmenter sur les premiers retours de juin. Les meilleurs taux obtenus sont tous au-dessus de 3.00 % pour une durée de 20 ans ou plus et les taux moyens sur 25 ans montent désormais aux alentours de 3.70 %.

Les blocages liés au taux d’usure commencent seulement à se résorber

Les témoignages du terrain ont été nombreux sur les blocages qu’a engendrés le relèvement trop tardif des taux d’usure par rapport aux hausses de taux de la BCE. Cela a amplifié le recul des transactions et est venu aggraver l’impact de l’explosion des taux. La Banque Postale publie une étude sur le « retournement du marché immobilier porté par la hausse importante des taux de crédits à l’habitat ». On y trouve notamment un graphique très intéressant qui reprend mois par mois l’évolution par décile des taux TAEG lors des demandes de crédit immobilier avec en parallèle le plafond des taux d’usure : On peut voir que c’est en décembre 2022 que les blocages étaient les plus importants et que petit à petit la situation s’est améliorée depuis. D’après les prévisions, on devrait retrouver de la marge par rapport au taux d’usure. Cela est d’autant plus vrai que le gouvernement a annoncé la poursuite de la mensualisation des taux d’usure comme nous le verrons ci-dessous.

La meilleure solution pour éviter un refus de crédit à cause du seuil de l’usure après la recherche du meilleur taux de crédit, c’est de comparer et négocier une meilleure assurance emprunteur. Il y a de belles économies à réaliser au passage.

 

Les constats de la Banque de France sur le crédit à l’habitat

La Banque de France a été longuement critiquée ces derniers mois, notamment pour son relèvement tardif sur les taux d’usure. Elle semblait avoir d’autres objectifs en tête avec ces mesures que ce qu’espéraient les professionnels du secteur du crédit. On en a la confirmation avec cette parution sur le site de la Banque de France. L’objectif est clairement de faire reculer la consommation et l’investissement dans le but de réduire l’inflation actuelle. En clair, on assèche la demande afin que l’offre soit obligée de s’adapter au niveau des prix. Cela fait déjà depuis 2019 que la Banque de France via le HCSF est venue progressivement rappeler les banques à l’ordre en matière d’octroi des crédits immobiliers. Elle estimait que les établissements prêteurs financaient les projets avec des taux trop bas, des durées trop longues et avec une demande d’apport personnel insuffisante. Depuis les incitations du HCSF sont devenues des obligations (début 2022). Cela a eu un effet immédiat. Par exemple, sur la part des crédits avec un taux d’endettement supérieur à 35 % comme le montre ce graphique d’évolution mensuelle : On est passé de 28 % début 2020 à 13 à 14 % mi-2022. L’objectif visé a donc été atteint sur cet indicateur-là.

Baisse rapide des ventes de logements anciens et début de baisse des prix

Comme nous l’avons vu dans notre précédent article sur la création d’une nouvelle bulle immobilière en France, les prix des logements anciens montrent seulement dans les statistiques de l’INSEE des premiers signes de baisse. Il ne faut pas oublier que la baisse des prix de l’immobilier va mettre du temps à se voir dans les chiffres officiels et qu’il est normal d’observer un décalage entre le moment où les taux montent fortement, celui où le nombre de ventes baisse fortement et enfin celui où les prix des logements diminuent réellement. L’INSEE confirme le ralentissement rapide du nombre de transactions dans l’immobilier ancien après le pic de 2021 et 2022 : A fin mars 2023 et sur les 12 derniers mois (et donc pour des compromis signés entre janvier et décembre 2022 environ), le nombre de transactions réalisées diminue à 1 069 000. C’est 11 % de moins que le pic à 1 200 000 ventes observé au 3ème trimestre 2021. D’après les différents retours, le début d’année 2023 est clairement bien plus mauvais que ne l’étaient les premiers mois de 2022. Il faut donc s’attendre à voir cette tendance se poursuivre au moins sur les 2 prochains trimestres. Ce qui ne sera visible que dans la publication de l’INSEE de novembre 2023.

Les mesures du Conseil national de la refondation (CNR) Logement

Après 6 mois de concertation avec de nombreux professionnels du secteur, le gouvernement a communiqué les mesures qu’il a décidé de prendre suite au Conseil national de la refondation Logement (CNR Logement). Le moins que l’on puisse dire, c’est que cela a beaucoup fait réagir tout le secteur ces derniers jours. Voici les principales mesures à retenir.

PTZ prolongé jusqu’en 2027 mais seulement pour les appartements

Le prêt à taux zéro (PTZ) devait s’arrêter à la fin de l’année 2023. Il va finalement être prolongé jusqu’en 2027. Seulement, cela ne se fera qu’avec un recentrage sur les appartements. En effet, le gouvernement va limiter cette aide à l’achat d’un bien neuf en logements collectifs dans les zones très tendues. Il sera également toujours possible de financer des logements anciens à rénover dans les zones non tendues. >> Découvrez dès maintenant les programmes immobiliers neufs pour acquérir votre résidence principale avec ce prêt à taux zéro.

Cela signifie qu’il ne vous reste plus que quelques mois pour profiter du PTZ pour financer l’achat d’une maison individuelle neuve… En 2022, 33 000 maisons individuelles neuves ont été financés avec un prêt à taux zéro. Cela concerne environ un tiers des dossiers avec ce dispositif.

 

Fin programmé de la loi Pinel et aucune autre loi de remplacement

Autre mauvaise nouvelle pour les professionnels de l’immobilier neuf, le dispositif Pinel va réellement disparaître et ne sera pas remplacé par un autre dispositif de défiscalisation.Sa fin est programmée pour le 31 décembre 2024. Seulement cela signifie que peu de nouveaux programmes éligibles seront lancés en 2024. Sa fin est donc plus proche qu’on ne le pense. Il faut noter que les avantages de la loi Pinel ont déjà été réduits en 2023. Ils le seront encore plus en 2024. Seuls les logements neufs éligibles au Pinel Plus pourront continuer à bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt. A partir de 2025, sauf changement d’ici là, il n’y aura plus d’incitation fiscale à investir dans un logement neuf pour le louer à loyer plafonné. Cela va réduire les possibilités de faire de la défiscalisation avec l’immobilier.

SIMULATION LOI PINEL >>

Mensualisation du taux d’usure jusque fin 2023

Depuis le 1er février 2023, le calcul des nouveaux taux d’usure en vigueur se fait chaque mois au lieu de chaque trimestre. Ceci afin de prendre en compte plus rapidement les changements rapides de conditions sur les marchés financiers. Cette mensualisation devait s’étendre jusqu’au 1er juillet 2023. Le gouvernement a annoncé qu’elle devrait être poursuivie au moins jusqu’à la fin de l’année 2023. Si les taux d’intérêt continuent d’augmenter, cela pourra se faire de manière plus lissée dans le temps.

Autres mesures complémentaires : augmentation garantie Visale, développement du bail réel solidaire (BRS), modification de zonage, achats de logements neufs par l’Etat

D’autres mesures ont été annoncées par le gouvernement. Vous pouvez consulter le dossier de presse officiel pour en savoir plus. En voici quelques-unes :

• Augmentation du nombre de garantie Visale octroyées avec étude d’une ouverture de l’éligibilité à d’autres situations.
• Fort développement du bail réel solidaire (BRS) : il s’agit d’acquérir un logement sans le foncier sur lequel il repose. De quoi faire diminuer le coût d’acquisition, mais avec des contraintes pour les « propriétaires » qui ne le sont que temporairement.
• Certaines communes vont être reclassées dans les zones tendues pour le logement. Les logements dans ces communes vont donc bénéficier d’une amélioration des différentes aides possibles aussi bien pour l’accession que pour la location.
• L’État s’est engagé à acheter 47 000 logements neufs via le CDC Habitat et Action Logement.

Des frais d’agences immobilières trop élevées d’après l’Autorité de la concurrence

L’Autorité de la concurrence dénonce des frais d’agence immobilière trop élevés et donc le fonctionnement est trop opaque pour le consommateur. Elle relève notamment que le taux de commission moyen en France en 2022 s’élève à 5.78 % contre 4 % en moyenne dans toute l’Union Européenne. Ce n’est pas pour rien que beaucoup de vendeurs cherchent à vendre sans agence. Pourtant il existe différents niveaux d’intermédiation et d’accompagnement dans la vente d’un bien immobilier en France. Nous vous invitons à utiliser notre comparatif des frais d’agence. Elle a calculé le gain annuel pour les acheteurs d’immobilier en France à 3 milliards d’euros par an si la commission moyenne diminuait à 4 % comme la moyenne européenne. Une réforme est envisagée pour apporter plus de clarté dans l’information et le choix des prestations confiées à un agent immobilier.

COMPAREZ LES FRAIS D'AGENCE >>

Explosion des logements à louer sur Airbnb et possible modification de fiscalité sur la location saisonnière

Pour réduire la crise du logement, un autre facteur est mis en avant et pourrait faire l’objet de nouvelles modifications fiscales notamment. Le boom des logements proposés pour de la location saisonnière vient réduire l’offre de logements à louer pour y habiter ou à vendre. En 10 ans, le nombre d’annonces sur la plateforme leader de la location saisonnière Airbnb est passé de 30 000 annonces à 750 000 aujourd’hui d’après une étude d’Actu.fr. On y retrouve notamment une carte interactive pour savoir où se situent les annonces de location saisonnière en France : Louer quelques jours par an sa résidence principale pour arrondir ses fins de mois pendant son absence ne pose pas de problème. Cela permet d’utiliser intelligemment les logements. Non, ce qui pose problème c’est l’envolée du nombre de biens qui sont exclusivement destinés à de la location saisonnière. Ce sont des milliers de logements qui ne peuvent plus être utilisés pour y habiter à l’année. Cela surenchérit les problèmes de manque d’offre par rapport à la demande dans de nombreux secteurs (grandes villes, littoral, etc.). Pour tenter de limiter cela et d’inciter les propriétaires de ces logements à les replacer dans le marché de la location longue durée, le gouvernement envisage de modifier la fiscalité trop avantageuse de la location saisonnière. Attention donc si vous prévoyez un investissement locatif avec ce type de modèle comme c’est très à la mode. Les conditions pourraient se durcir. Certaines villes interdisent même progressivement ce type de pratique.

GUIDE DE L'INVESTISSEUR IMMOBILIER EN 12 ETAPES CLES >>

Prolongement possible pour le plafonnement de l’augmentation des loyers (IRL)

Depuis le 3ème trimestre 2022, l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) est plafonné à 3.50 %. Sans cela, il serait similaire à l’inflation (entre 5 et 6 % par an). Ce plafonnement est en vigueur jusqu’à l’IRL du 2ème trimestre 2023. Le gouvernement est en train de travailler à prolonger ce plafonnement au moins jusqu’à la fin du premier trimestre 2024. Cela faisait partie du bouclier anti-inflation annoncé à l’été 2022. De quoi limiter la perte de pouvoir d’achat des locataires mais de quoi réduire encore un peu le rendement locatif des investisseurs. Avoir des loyers qui augmentent bien moins vite que l’inflation et des prix en baisse est une période plus compliquée pour l’investissement locatif. C’est d’autant plus le cas dans un contexte où les autres actifs s’ajustent plus rapidement à ces hausses des taux et à ces hausses de rendement possibles sur les placements.

Taux de crédit immobilier moyen en juillet 2023 : 3.45 %

Après un taux d’intérêt moyen de 3.29 % sur les crédits immobiliers contractés en mai 2023, la moyenne passe à 3.45 % sur les prêts signés en juin 2023. Ce sont les derniers chiffres publiés par l’observatoire Crédit Logement CSA ce 12 juillet 2023 : Non, vous ne rêvez pas, les taux immobiliers moyens ont augmenté de 239 points de base en seulement 18 mois. C’est une moyenne de hausse de plus de 13 points de base par mois. Pour un crédit immobilier sur 25 ans, la moyenne des taux a augmenté de 256 points de base en un an et demi. Elle est passée de 1.13 % à 3.69 %. Un choc brutal qui secoue fortement le marché.

Les chiffres et informations ci-dessous démontrent l’ampleur de ce que cela implique. Sur 25 ans, plus de 3 emprunteurs sur 4 obtiennent un taux d’intérêt de plus de 3.50 %. C’est plus de la moitié pour ceux qui empruntent sur 20 ans. Et les dossiers avec des taux à plus de 4 % commencent à devenir de plus en plus fréquent.

Comme nous l’avons vu dans notre point plus complet sur les taux de prêt immobilier en juillet 2023, cette augmentation des taux est loin d’être terminée et il n’y aura même pas de pause cet été. Chaque organisme bancaire fait évoluer ses grilles tarifaires différemment, regardez quelle banque pratique les meilleurs taux immobiliers actuels.

COMPAREZ LES TAUX DE 100 BANQUES >>

-51.9 % de crédits immobiliers accordés au 2ème trimestre 2023

La chute impressionnante du nombre de prêts immobiliers accordés sur un an se visualise très bien sur ce graphique : L’explosion des taux et les blocages sur la distribution de crédit ont fait des ravages dans le secteur du crédit immobilier. Pourtant le nombre de crédits immobiliers était déjà en baisse sur un an au 2ème trimestre 2022. Impossible de prédire quand le point bas sera touché. Si les problèmes liés aux taux d’usure s’effacent petit à petit, les taux eux continuent d’augmenter fortement et cela va se poursuivre dans les mois à venir. Sur l’ensemble du 1er trimestre 2023, la production de crédit immobilier est en recul de 46.1 % (-46.4 % sur le nombre de prêts). La chute s’accentue encore au 2ème trimestre puisqu’on est respectivement à -51.2 % et -51.9 %.

89 422 € d’apport personnel pour un achat immobilier : attention à ces moyennes

D’après les derniers chiffres du réseau d’agences immobilières Century21, il faut en moyenne 89 422 euros d’apport personnel pour boucler son projet d’achat immobilier sur cette dernière année. Un montant qui a explosé de 61 %. Attention, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter avec ce niveau-là d’apport. Cette explosion de l’apport personnel provient de plusieurs facteurs qui se cumulent :

• Il y a de moins en moins de crédit sans apport
• Suite aux difficultés pour obtenir un prêt immobilier, certains acheteurs préfèrent payer cash. Une pratique qui s’était fortement réduite lorsque les taux d’emprunt étaient à 1 %.
• Pour compenser la perte de capacité d’emprunt et des prix qui ne baissent pas suffisamment, ceux qui ne veulent pas renoncer ou décaler leur projet d’acquisition sont obligés de recourir à plus d’apport puisé dans leurs économies pour conserver un budget similaire.
• Emprunter à 1 % pour placer à 3 ou 4 % était itéressants. Désormais, emprunter à 4 % pour des placements au rendement à peine plus élevés, ne présente plus beaucoup d’intérêts. D’autant plus qu’il faut en plus payer une assurance emprunteur et croise les doigts pour que son dossier soit accepté. De ce fait, de nombreux acquéreurs préfèrent donc utiliser plus d’épargne pour financer leur maison ou leur appartement. Cela leur permet de moins recourir au crédit et d’être moins dépendant des banques.

Ainsi, les moyennes sur les montants d’apport personnel utilisés actuellement évoluent fortement par rapport à ce qui se pratiquait il y a un an ou deux.

Report de la date limite pour la déclaration des biens immobiliers par les propriétaires

Tous les propriétaires doivent déclarer leurs biens immobiliers à l’administration fiscale. Le fisc répertorie déjà tout ce qu’il sait sur les logements dont vous êtes propriétaires et leur usage. Initialement prévue au 30 juin 2023, la date butoir pour effectuer votre déclaration dans les temps est repoussée au 31 juillet 2023. Pour déclarer votre patrimoine immobilier, vous devez vous rendre dans votre espace personnel du site officiel impots.gouv.fr et vous rendre dans la section « Mes biens immobiliers ». Il vous suffit ensuite de vérifier les données qui sont déjà collectées et d’en demander la modification en cas d’erreur. Vous devez également ajouter tout élément manquant à ce préremplissage. En cas de manquement à cette obligation, une amende forfaitaire de 150 € est prévue. Il en sera de même en cas « d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète ».

Nouvelle hausse plafonnée à 3.50 % pour l’indice de référence des loyers (IRL)

L’INSEE a communiqué le 13 juillet 2023 un nouvel indice des loyers de 140.59 pour le 2ème trimestre 2023. Cela correspond à une augmentation de 3.50 % sur un an. Cela fait désormais une année complète que la révision de l’IRL est plafonnée à 3.50 % par le gouvernement. Sans ce plafond, la hausse aurait été de 6.13 %. En effet, l’inflation est bien plus forte que ce plafond. Pour aller plus loin, retrouvez :

• Toute l’évolution de l’IRL trimestre par trimestre
• Les règles pour une augmentation de loyer selon votre situation

Plafonnement de l’IRL prolongé

Le gouvernement a officialisé fin juin le plafonnement de l’augmentation de l’indice de référence des loyers à 3.50 % au moins jusqu’au 1er trimestre 2024. Cela fera donc au moins 7 trimestres avec des augmentations rabotées par rapport à l’inflation officielle. Cela permet de limiter l’impact de cette dernière sur les locataires. En revanche, c’est une très mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs qui se voient amputées d’une partie de leurs revenus fonciers. Cela n’impacte pas seulement les loyers de ces trimestres-là. En effet, toute la part des loyers qui n’a pas pu suivre l’inflation pénalisera les investisseurs sur toutes les futures années de loyers.

Des délais de vente qui augmentent fortement

D’autres réseaux d’agences immobilières communiquent leurs chiffres sur l’activité actuelle. Ceux du réseau Laforêt montrent notamment un fort allongement des délais de vente partout en France. Ils sont par exemple passés de 56 à 79 jours en 2 ans à Paris. Il faut compter 85 jours en moyenne en Ile-de-France. C’est beaucoup plus long que ces dernières années mais moins qu’à la pire époque récente. Effectivement en 2017 et 2018, il fallait 110 à 120 jours pour vendre un bien immobilier.

Découvrez combien de temps il faut pour vendre une maison ou un appartement.

 

En Province, il faut compter sur un délai de 90 jours pour une vente immobilière. Comme les vendeurs n’ajustent pas suffisamment rapidement leur prix à ce nouveau contexte, ils mettent bien plus de temps à trouver un acquéreur solvable. De ce fait, ce réseau constate une augmentation de 24 % du nombre de logements en vente en stock en Ile-de-France sur un an.

Chute des droits de mutation et conséquences pour les communes et les départements

La forte hausse des prix des logements et le marché très dynamique sont 2 tendances qui ont permis aux droits de mutation d’exploser. Ces taxes qui sont payées par l’acheteur dans ce que l’on nomme maladroitement les frais de notaire bénéficient à la fois à la commune, au département et à l’État. Espérons que les budgets des collectivités n’aient pas été prévu avec un niveau similaire de rentrées fiscales car la chute ne fait que commencer. Dans un premier temps par l’impact du fort ralentissement des ventes, puis dans un second temps par l’impact qu’aura la baisse des prix en cours.

Faillites des agences immobilières, des courtiers, des promoteurs, etc.

Ce brusque retournement du marché qui sévit depuis plus d’un an désormais commence à peser sur les entreprises du secteur qui avaient les reins les moins solides. En effet, selon une étude d’Altarès, les faillites et mises en redressement judiciaire explosent dans le secteur. Sur les 4 premiers mois de l’année, cette étude recense :

• + 84 % de faillites d’agences immobilières avec 528 agences concernées
• + 78 % pour les courtiers en prêt immobilier avec 142 défaillances répertoriées
• Il en est de même avec les promoteurs et constructeurs avec respectivement +53,8 % et + 55.6 % d’entreprises défaillantes.

Pour ces derniers, leur objectif principal est d’écouler leur stock de logements invendus. Dans ce but, il y a actuellement de belles ristournes sur les prix de certains logements neufs. Découvrez dès maintenant les offres d’appartement neuf dans votre secteur.

 

Depuis, la situation s’est encore aggravée avec une année 2023 qui sera noire pour beaucoup de professionnels. On risque d’entrer vraiment dans le dur pour les entreprises en difficultés d’ici à la fin de l’année si le marché ne reprend pas un peu de couleur cet automne. Ces dernières années, le nombre d’agences immobilières ou de courtage avait explosé. On se dirige désormais vers une réduction importante du nombre d’enseignes et de professionnels dans le secteur de l’immobilier.

SIMULATIONS >>

Taux d’emprunt immobilier moyen en août 2023 à 3.61 %

Sur les crédits immobiliers souscrits en juillet 2023, il y a eu en moyenne 16 points de base de plus que sur ceux de juin. Le taux d’intérêt moyen s’élève désormais à 3.61 % d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA. Cela fait donc une hausse de 255 points de base pour passer de 1.06 % en février 2022 à 3.61 % en août 2023.

L’impact est énorme sur le montant que l’on peut emprunter avec son salaire. En effet, pour une mensualité de 1 000 € et une durée de crédit de 25 ans, un emprunteur peut obtenir un capital de 189 450 € avec un taux à 4.00 % contre 260 620 € qu’il pouvait emprunter en février 2022 avec un taux à 1.15 %. Cela constitue une perte de capacité d’emprunt de 71 170 €, soit de 27.3 % pour cet exemple.

 

En moyenne, il faut compter sur un taux de crédit immobilier de 3.52 % pour financer l’achat d’un logement neuf et de 3.64 % pour financer un logement ancien. A noter, pour un emprunt sur 25 ans, plus des 3/4 des emprunteurs obtiennent un taux supérieur à 3.80 % et certains doivent même supporter un taux de plus de 4.50 %. Cela concerne notamment ceux qui ont le moins d’apport personnel.

– 50,5 % de prêts immobiliers accordés ce dernier trimestre

Les mois se suivent et les records s’enchaînent pour la baisse du nombre de crédits immobiliers accordés. En effet, les statistiques de l’observatoire Crédit Logement CSA sont assez affolantes pour le marché du prêt immobilier : sur la période mai à juillet 2023, le nombre de prêts a été plus que divisé par 2 (-50.5 %) par rapport à la même période de 2022 (qui était déjà en baisse par rapport à 2021) : En niveau annuel glissant, le nombre de prêts est en réduction de 43.4 % sur un an (43.7 % pour le marché du neuf et 39.7 % pour le marché de l’ancien).

Les primo-accédants sont toujours là, mais diminution (logique) des plus modestes

La Banque de France publie un graphique intéressant dans sa dernière étude sur les crédits aux particuliers du 3 août 2023. Il s’agit du taux de primo-accédant dans la production de crédits à l’habitat pour l’acquisition d’une résidence principale (cela exclut donc les investissements locatifs, les résidences secondaires et les renégociations de prêts) : On peut voir que cette part de primo-accession se situe depuis septembre 2021 entre 45.2 % et 50.3 %. La forte hausse des taux et les blocages liés au taux d’usure trop bas n’ont donc pas bloqué plus que les autres emprunteurs cette catégorie. Seul bémol, face à des prix des logements toujours très élevés et à la chute de capacité d’emprunt, la part des primo-accédants modestes baisse régulièrement. Elle est passée de 27 % en janvier 2020 à 17.9 % en juin 2023. La Banque de France considère comme ménage modeste tous ceux qui perçoivent moins de 30 000 € de revenu annuel net avant le paiement des impôts.

Pour information :  30 000 € par an, cela fait 2 500 € par mois, découvrez combien on peut emprunter avec un salaire de 2 500 euros. Avec les taux moyens actuels, c’est au grand maximum un crédit d’un peu moins de 158 000 € que l’on peut obtenir. En janvier 2022, le même ménage pouvait alors emprunter un peu moins de 216 000 € avec les taux moyens sur 25 ans. Une perte de capacité d’emprunt de 26.9 % !

 

La baisse des prix de l’immobilier prend de l’ampleur à Paris et en Ile-de-France et s’installe en Province

Les notaires de France dressent un portrait de l’immobilier sur les premiers mois de l’année 2023. Tout d’abord, ils font un point sur le volume des transactions dans l’immobilier ancien. On peut voir que sur l’évolution du nombre de ventes sur 12 mois glissants, la baisse s’accentue à fin mai 2023 : Pour rappel, il y a environ 3 mois de décalage avec la signature du compromis de vente. A partir de ces données plus récentes, les notaires anticipent environ 950 000 ventes au total pour 2023. Un niveau bien plus bas que ces dernières années. Il faut remonter à 2017 pour trouver un niveau plus bas et cela malgré une hausse du parc de logements de 1 % par an et l’augmentation de la population entre temps. Ces avant-contrats permettent également d’estimer des prix de l’immobilier plus actuels avec des compromis signés entre février et avril 2023. Les constats sont les suivants :

• • – 1 % pour la moyenne des prix des logements anciens sur un an. Après une forte accalmie de la hausse, les notaires notent un rapide changement de tendance (-1.4 % pour les appartements et -0.7 % pour les maisons).
  • La baisse des prix s’accélère assez rapidement avec par exemple Lyon qui passe de -1 % au 1er trimestre 2023 à – 3 % sur les données à fin juillet 2023.
  • Des villes comme Angers, Dijon, Lille, Nantes, Rouen, Saint-Étienne, Strasbourg et Toulouse enregistrent des baisses comprises entre 4 et 9 % tandis que les dernières villes où les prix montaient sont stables ou en légères baisses.
  • Sur l’ensemble de l’Ile-de-France, la diminution des prix devient de plus en plus rapide avec -4.8 % pour les appartements et -3.2 % pour les maisons.
  • A Paris, la baisse du prix des appartements atteint 5 % sur un an à fin juillet 2023 (donc pour des compromis signés jusque fin avril 2023). Le prix du m² descend ainsi à 10 090 €. Le prix d’un mètre carré à Paris va repasser sous la barre des 10 000 € dès le 3ème trimestre 2023.

 

Les notaires expliquent également à quel point les négociations de prix sont de plus en plus courantes et que les délais de vente s’allongent fortement pendant cette période d’ajustement du marché.

Taux d’intérêt des livrets d’épargne : les changements depuis le 1er août 2023

Depuis le 1er août, le taux d’intérêt de certains livrets d’épargne ont été modifiés. Pour mieux arbitrer votre allocation de patrimoine et faire les bons choix pour votre épargne, mieux vaut les connaître. Ainsi, voici les informations à retenir par type de placements :

• Livret A : le taux reste fixé à 3 % et cela jusqu’en janvier 2025.
• LDDS : il suit les conditions du livret A
• LEP (Livret d’Epargne Populaire) : il passe de 6.1 % à 6 %. Le plafond du LEP devrait également augmenter à 10 000 € à partir du 1er octobre 2023 contre 7 700 € actuellement.
• PEL (Plan Epargne Logement) : le taux de rémunération de l’épargne reste à 2 % pour les nouveaux contrats souscrits actuellement. Retrouvez tout sur le PEL 2026.
• CEL (Compte Epargne Logement) : comme pour le PEL, il reste à 2 %. Retrouvez tout sur le CEL 2026.

De l’argent à investir et vous avez besoin de conseils (réellement) indépendants sur les placements à choisir selon vos objectifs et votre situation ? Prenez rendez-vous pour un conseil patrimonial.

 

Chute des prix des parts de plusieurs SCPI

Le marché de l’immobilier d’habitation n’est pas le seul à souffrir de la forte augmentation des taux de crédit. Il en est de même pour le marché des SCPI. Ce dernier rentre dans une période bien plus difficile avec l’annonce successive de différentes baisses du prix des parts de certaines SCPI :

• EW Ciloger : -8.5 % pour SCPI Lafitte Pierre
• Amundi : -17 % pour Génépierre,-14 % pour Edissimo et -12 % pour Rivoli Avenir Patrimoine. C’est 3 SCPI représentent près de 10 % de la valeur globale du marché.
• BNP Paribas,
• HSBC : -7 % pour Elysées Pierre

Toutes les SCPI ne vont pas diminuer le prix de leurs parts. Il va y avoir des rééquilibrages par rapport à la valeur réelle actuelle des biens détenus en portefeuille. Il convient alors d’être plus prudent dans la sélection des SCPI dans lesquelles investir. Les SCPI de bureaux souffrent plus particulièrement depuis la généralisation du télétravail. D’ailleurs, la collecte nette de SCPI au 1er trimestre 2023 a baissé de 10 % par rapport à celle du 1er trimestre 2022. Un phénomène qui pourrait s’accentuer avec ces baisses de prix des parts.

Logements neufs : un plus bas de 7 ans qui va encore se dégrader

C’est la crise dans l’immobilier neuf. L’activité est en fort déclin comme le montrent ces 2 courbes sur l’évolution des logements neufs autorisés et commencés : En dehors de la période de confinement pour le Covid, il faut remonter à janvier 2016 (407 500) pour voir un nombre de nouveaux logements autorisés plus bas que celui de juin 2023 à 412 100 logements. De même, il faut remonter à novembre 2015 pour retrouver un niveau équivalent à celui de juin 2023 pour les logements commencés (337 200). Et le pire est probablement à venir. En effet, c’est surtout depuis le début de l’année 2023 que la situation empire. De ce fait, ces données qui retracent le cumul sur les 12 derniers mois glissants risquent de se dégrader encore plus dans les mois à venir. Il n’y a effectivement aucun signe d’amélioration dans ce secteur. Comme nous l’avons vu dans notre précédente revue d’actualité, les faillites se multiplient aussi du côté des promoteurs et des constructeurs. Biens en promotion Les promoteurs commencent à avoir de nombreux logements neufs en stock. Ils cherchent à les vendre rapidement pour maintenir un minimum d’activités. Les promotions se multiplient. Il y a donc de plus en plus d’affaires à réaliser par rapport à ceux qui en ont achetés il y a quelques trimestres ou années.

Taux d’emprunt immobilier moyen à 3.80 % et premiers dossiers à plus de 5.00 %

Comme nous l’avons vu dans notre analyse du taux immobilier en septembre 2023, les taux d’intérêt continuent d’augmenter actuellement. Il n’y a pas eu de pause estivale. Les derniers chiffres de l’observatoire Crédit Logement CSA montrent un taux d’intérêt moyen à 3.80 %. Les moyennes augmentent quasiment de 20 points de base sur chaque durée type de remboursement : L’évolution des taux de crédit immobilier sur ces dernières années est impressionnante. Si une hausse des taux était crainte depuis plusieurs années avec toutes les conséquences que cela entraîne pour le marché immobilier, personne ne s’attendait à une explosion aussi rapide. Les taux immobiliers avaient déjà augmenté de 129 points de base sur l’ensemble de l’année 2022. Ils ont déjà augmenté de 145 points de base en sur ces 8 derniers mois. Et c’est loin d’être fini comme nous l’avons expliqué dans notre dernier article de synthèse. Une banque régionale a même proposé pour la première fois depuis de nombreuses années un taux à plus de 5 %. Les  hausses mensuelles du taux d’usure rendent désormais ces niveaux de taux possibles pour les banques. Le mouvement suit la même ampleur pour les emprunteurs qui réussissent à obtenir le meilleur taux actuel en septembre 2023. Le nombre de crédits immobiliers souscrits sur 12 mois glissants continue de baisser, mais plus faiblement :

La production de crédit immobilier au plus bas depuis mars 2016

D’après les derniers chiffres de la Banque de France, la production de crédit immobilier poursuit sa chute et personne ne sait où elle va s’arrêter. Aucun signal positif n’est visible sur le marché du prêt immobilier pour le moment. L’OAT 10 ans remonte légèrement, l’inflation persiste à des niveaux élevés et les prochaines décisions de la banque centrale européenne (BCE) restent difficiles à anticiper. Comme le montre le tableau ci-dessous issu des chiffres de la Banque de France publiés le 4 septembre 2023, le montant total des nouveaux crédits à l’habitat (donc hors renégociation) descend à 10,1 milliards d’euros sur le mois de juillet 2023. Il s’agit d’un plus bas observé depuis mars 2016. C’est encore 20 % de moins qu’il y a 3 mois alors même que le niveau était déjà bas. Pourquoi c’est pire que la situation de 2016 ? Après tout il n’y avait pas de crise du crédit immobilier à cette période, au contraire même. Entre temps, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, les salaires également ainsi que le nombre de ménages  et de logements en France. Pour que la production revienne à ces niveaux, c’est que le ralentissement du marché est très impressionnant. Avec des taux à 4 voire 5 % bientôt, rien ne dit que cela ne va pas encore empirer fortement dans les prochains mois. Il faudra du temps avant que les prix baissent suffisamment pour relancer le marché immobilier avec des taux à ces niveaux. On pourra noter qu’en parallèle, la production de crédit à la consommation ne diminue que très légèrement. Les rachat de crédit avec de l’immobilier restent dans les mêmes proportions que les mois précédents. Ils augmentent même un peu. SIMULATION RACHAT DE CREDIT >>

Acheter ou louer sa résidence principale : la hausse des taux rend l’achat plus difficilement rentable

Immobilier Danger a vu le jour il y a 15 ans après de longues semaines à faire des analyses pour savoir si dans ma situation il était préférable d’acheter ou louer mon logement. Il faut bien se loger. Que cela soit en location ou à l’achat, il y a des coûts. D’un point de vue financier (d’autres éléments peuvent intervenir dans ce choix comme le souhait d’être chez soi ou la difficulté à trouver une location intéressante), le tout est de déterminer quand il est préférable d’acheter sa résidence principale au lieu de la louer. Mes recherches et mes calculs à l’époque m’ont fortement surpris. L’achat immobilier était loin d’être aussi rentable que ce que tout le monde le disait (aussi bien les professionnels de l’immobilier que mon entourage ou d’autres particuliers). Pour que l’achat soit gagnant, il fallait conserver ce bien suffisamment longtemps pour amortir les frais d’achat et tous les frais supplémentaires d’un propriétaire par rapport au coût des loyers. La question est donc de savoir de combien de temps pour rentabiliser son achat immobilier. Dans notre article, nous recommandons au moins 6 ou 7 ans en général. Cependant, ce minimum varie beaucoup selon votre secteur géographique (selon le niveau des prix par rapport aux loyers) et selon le niveau des taux de crédit immobilier. Quand les taux étaient bas et continuer à baisser (avec des prix qui augmentaient en parallèle), le délai minimal pour que l’achat soit rentable pouvait être plus bas. Désormais, avec des taux à plus de 4.00 %, c’est l’effet inverse. Dans sa dernière étude sur le sujet, le courtier MeilleurTaux annonce qu’il faut en moyenne 15 ans et 6 mois pour que l’achat soit plus rentable que la location dans le contexte actuel. C’est 2 ans de plus qu’en 2022 et 10 ans de plus qu’en 2021. Et encore, c’est sans tenir compte de la flambée du montant des taxes foncières dont nous allons parler ci-dessous. De quoi refléter les hésitations de tous ceux qui veulent devenir propriétaire mais qui trouvent que la situation n’est pas idéale actuellement.

L’immobilier neuf connaît sa pire crise depuis 30 ans

En ce début septembre 2023, de nombreux organismes publient des statistiques de vente de bien immobilier neuf sur les derniers mois. Le secteur du logements neufs enregistre sa pire crise depuis celle des années 1990. Rien ne semble arrêter l’hémorragie. Voici les statistiques des ventes des maisons individuelles neuves aux particuliers d’après la FFB :

Je m’attendais à une sacrée chute pour les constructions individuelles mais pas à ce point. Qu’est ce que cela va être l’année prochaine avec la suppression du PTZ pour les maisons ? https://t.co/fqlJM2EIHe — Immobilier-danger (@immodanger) September 13, 2023

 

Vous pouvez voir également les données pour l’ensemble du secteur (individuel et collectif) toujours d’après la Fédération Française du Bâtiment :

La FPI, la Fédération des Promoteurs Immobiliers tirent également la sonnette d’alarme avec une forte chute des ventes aux détails à des particuliers :

En ce sens, le 1er semestre 2023 est bien pire que celui observé en 2020 malgré le confinement.

Comme nous l’évoquions dans notre article « chute des ventes de logement neuf : l’occasion de négocier les prix d’un logement neuf ?« , les promoteurs vont devoirs jouer sur les prix et les offres promotionnelles pour écouler leurs stocks qui augmentent grandement.

Explosion des montants pour la taxe foncière de nombreux propriétaires

Au mois de septembre, tous les propriétaires d’un bien immobilier bâti ou non bâti reçoivent leur avis de taxe foncière. Ne soyez pas surpris, mais la note va être bien plus salée cette année par rapport à l’année dernière. Nous détaillons tout cela dans notre dernier article sur la forte hausse de la taxe foncière en 2023.

Ce sera au minimum + 7.1 % pour tous les particuliers et cela peut être beaucoup plus comme dans les 20 % des villes de plus de 40 000 habitants où en plus le taux de prélèvement de la commune a augmenté. La palme revient à Paris avec une augmentation de taux de taxe foncière de 51.9 % et donc une hausse globale de 62.7 % !

Après avoir subi la forte hausse des prix alimentaires, de l’énergie ou encore de nombreux autres biens ou services, il va également falloir supporter une explosion de la taxe foncière.

Certes cela ne compense pas entièrement le gain de la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, mais ce sont désormais les propriétaires qui subissent le poids de plus en plus important de tous les impôts locaux.

Un facteur de plus qui rend l’achat de moins en moins rentable par rapport à la location. Dans certaines villes le montant de la taxe foncière représente déjà au moins 2 ou 3 mois de loyer chaque année. Et cela ne tient pas compte du temps pour amortir les autres frais d’achat comme les frais de notaire ou les frais d’agence.

Cela vient réduire également l’intérêt de réaliser un investissement locatif, car cela vient réduire la rentabilité locative.

Avis d’impôts : il est encore temps de corriger votre déclaration de revenus

Depuis le 2 août et jusqu’au 6 décembre 2023 inclus, vous avez la possibilité de modifier votre déclaration de revenus sur le site des impôts. Que ce soit en votre faveur ou en votre défaveur, il est encore possible de faire des modifications afin de mieux tenir compte de la réalité.

Ce n’est pas parce que vous avez signé et déposé votre déclaration qu’il n’est plus possible de revenir dessus. Si vous avez fait une erreur, il est encore temps de la corriger. Cela est valable aussi bien pour ceux qui ont fait une déclaration en ligne ou papier. Et avec les mêmes délais dans les 2 cas.

Toute modification entrainera ensuite :

• une hausse ou une baisse d’impôt selon les cas,
• l’émission d’un nouvel avis d’impôts
• le nouveau calcul de votre taux pour le prélèvement à la source

Cela peut concerner votre impôt sur l’immobilier en 2026 ou tout autre élément de votre déclaration.

Un délai de 3 ans pour corriger une déclaration d’impôt

Vous vous demandez quel est le délai maximum pour corriger votre déclaration. Sachez que vous pouvez le faire pendant 3 ans.

Par exemple, sur votre déclaration 2023 de vos revenus perçus en 2022, vous pouvez faire une correction jusqu’au 31 décembre 2025.

Cela signifie également que jusqu’au 31 décembre 2023 vous pouvez corriger votre déclaration sur vos revenus perçus en 2020, 2021 et 2022.

Besoin d’aide pour savoir comment mieux déclarer et être sûr de ne pas faire d’erreur en votre défaveur ?

Il est possible de faire analyser vos déclarations d’impôts encore rectifiables par un expert du sujet. L’analyse est gratuite. Dans 35 % des analyses, l’expert trouve une erreur qui permet au contribuable de récupérer de l’argent. Dans ce cas, il facture des honoraires qui représentent 50 % du montant récupéré. Les lecteurs d’Immobilier Danger bénéficient d’une réduction, les honoraires sont réduits à 40 %.

Par exemple, si une rectification peut vous permettre de récupérer 1500 €, cela fait 900 € pour vous et 600 € pour l’intervention de l’expert des impôts. Cela peut aller vite selon votre taux d’imposition.

Comment en bénéficier ? Remplissez le formulaire sur cette page et, dans les questions ou remarques, spécifiez bien que vous venez de la part d’Immobilier Danger pour bénéficier de la réduction sur la commission de Thibault.

Au pire, il ne trouve rien et vous êtes rassuré d’avoir tout déclaré comme il faut. Au mieux, vous récupérerez de l’argent et apprendrez à mieux déclarer en votre faveur pour les prochaines années.

Surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires dans de nombreuses villes

Alors que cette possibilité ne concernait que 1 149 communes en 2023, c’est 3 700 communes qui pourront appliquer une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires à partir de 2024.

Initialement, il s’agissait de toutes les communes de plus de 50 000 habitants en zone tendue. Désormais, plus de 2 000 communes supplémentaires vont pouvoir majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation de ces résidences secondaires.

Cela va concerner notamment de nombreuses communes du littoral (cités balnéaires) ou des stations de ski où le taux de résidence secondaire est majoritaire par rapport aux résidences principales. Ce sera le cas également dans d’autres communes où il manque de logements à louer à l’année ou à acheter. Cela pourra donc s’appliquer dans des communes comme Avignon, Cavaillon, Saint-Tropez, Sévrier, Chamonix, Megève, Aix-les-Bains, Chambéry, etc.

Ce sera à chaque maire de définir s’il applique une surtaxe et si oui de combien. Cette majoration peut aller de 5 à 60 % du montant habituel de la taxe d’habitation pour ces biens.

En France, il y a 18 % du parc de logements qui est soit une résidence secondaire, soit un logement vacant. Cela fait donc 6.7 millions de biens immobiliers. C’est loin d’être négligeable. Tous ne sont pas situés dans ces 3 700 communes et toutes les communes ne surtaxeront pas ce type de biens. Néanmoins, de plus en plus de particuliers pourraient être imposés de la sorte dans les années à venir.

L’objectif est double :

• Réduire l’intérêt de ce type d’achat secondaire et inciter certains propriétaires à vendre leur bien ou à les louer en location longue durée, à vocation de résidence principale donc. De quoi remettre des biens sur le marché pour les habitants à l’année de ces communes.
• Rediriger une partie des recettes communales sur certains types de biens en particulier.

Taux de prêt immobilier en octobre 2023

La hausse des taux de crédit immobilier se poursuit à un rythme encore soutenu en octobre 2023. Le taux d’intérêt moyen s’élève à 3.98 % en octobre 2023 sur les crédits immobiliers contractés en septembre 2023 d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA :

Retrouvez toute l’évolution du taux immobilier depuis 40 ans pour avoir un historique sur de nombreuses années et mieux comprendre les différentes fluctuations du marché immobilier.

Néanmoins, quelques indications vont dans le sens d’augmentations moins importantes dans les mois à venir. Impossible de dire si l’on atteindra en moyenne le taux d’intérêt de 5 %, mais certains emprunteurs reçoivent déjà des offres dans ce sens. Seuls les emprunteurs avec les meilleurs dossiers peuvent encore espérer décrocher un taux d’emprunt de moins de 4.00 % sur 20 ou 25 ans :

Le nombre de prêts immobiliers accordés au 3ème trimestre 2023 est encore en recul de 43.4 % en niveau annuel glissant (après -11.5 % au 3ème trimestre 2022). On atteint des niveaux très bas :

Le montant total de la production de crédit immobilier revient au niveau de 2015, malgré la forte hausse des prix de l’immobilier depuis.

Chaque demande de prêt immobilier est étudié selon le type de projet (achat de résidence principale, de résidences secondaire, investissement locatif, montant à financer, durée du remboursement, type de prêt, etc.) et selon votre profil bancaire (âge, revenus, patrimoine, habitudes bancaires, etc.). Pour s’informer plus précisément sur le taux d’intérêt le plus bas que vous pouvez obtenir, faites une simulation de crédit immobilier en ligne.

Prêt à taux zéro (PTZ) : 6 millions de bénéficiaires éligibles en plus

Le Ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a annoncé que les plafonds de ressources pour avoir droit au prêt à taux zéro vont être simplifiés et améliorés. Ces nouveaux plafonds, plus élevés, seront connus d’ici à quelques semaines. Nous mettrons alors à jour notre guide avec toutes ces informations.

Cela devrait permettre selon lui de rendre éligibles 6 millions de Français en plus. Ils pourront bénéficier du PTZ pour financer l’achat d’un appartement neuf (plus éligible pour l’achat d’une maison dès 2024) dans certaines communes tendues pour le logement ou de faire des travaux importants lors de l’achat d’un logement ancien dans les autres communes.

Dans un contexte de taux d’intérêt de plus en plus élevé, ce dispositif de prêt à taux zéro apporte un réel avantage à ceux qui peuvent en profiter pour financer leur achat d’une résidence principale.

Retrouvez plus d’informations sur le nouveau PTZ 2024 et ses conditions.

Plus de 200 communes sont reclassées dans une meilleure zone (A, B1, B2 ou C) pour le PTZ ou la loi Pinel

Actuellement, toutes les communes de France sont classées dans différentes catégories selon la tension sur le logement. Cela va de la zone A bis, à la zone C en passant par les zones A, B1 et B2.

Cette catégorisation va permettre de calibrer les dispositifs d’aide au logement comme :

• Le prêt à taux zéro : la zone du PTZ influe sur l’éligibilité au dispositif (pour un logement neuf en zone tendue, pour un logement ancien avec beaucoup de travaux en zone non tendue par exemple pour le PTZ), mais cela modifie également les montants du prêt, les ressources à ne pas dépasser pour être éligible, etc.
• La loi Pinel : pour les investisseurs qui veulent investir dans un logement neuf avec défiscalisation (une réduction d’impôt en échange d’un plafonnement du loyer et une restriction sur les revenus des locataires). Le zonage Pinel définit l’éligibilité au dispositif, le montant de la réduction d’impôt, le plafond des loyers ou des ressources des locataires, etc.
• Les logements locatifs intermédiaires : seules les communes en zone A ou B1 peuvent bénéficier de ce type de programme avec des loyers inférieurs de 10 à 15% au marché locatif local.

Ainsi, pour les 210 communes qui vont être mieux classées, cela procure un réel avantage. C’est un gain sur les aides au logement qui concernent 4.5 millions d’habitants.

Ces communes ont subi depuis ces dernières années de très fortes augmentations des prix de l’immobilier et des loyers. Leur situation réelle a donc été mise à jour.

Découvrez la liste officielle des communes reclassées par l’arrêté du 2 octobre 2023.

Il y a notamment 63 communes qui passent de la zone B1, B2 ou C à la zone A. Un changement qui va fortement redynamiser le secteur du logement neuf dans ces nouvelles communes éligibles. Parmi elles on trouve notamment des grandes villes comme Annecy, Deauville, La Rochelle, Toulouse, Bordeaux, Biarritz, Strasbourg, etc.

Il y a également 145 communes qui passent de la zone B2 ou C à la zone B1. Parmi elles, on retrouve par exemple : Besançon, Bourg-en-Bresse, Gap, Troyes, Valence, Dreux, Brest, Cholet, Lorient, Vannes, Dunkerque, Le Mans, Auxerre, etc. Ces villes deviennent, de ce fait, éligibles à l’investissement en loi Pinel.

Prix de l’immobilier ancien : -0,8 % au 2ème trimestre

En septembre, l’INSEE a communiqué les informations sur l’évolution des prix de l’immobilier ancien au 2ème trimestre 2023. Il s’agit donc des prix signés dans les compromis au 1er trimestre 2023. On y note une baisse trimestrielle de 0.8 %.

La baisse des prix commence donc à se voir progressivement dans les statistiques. Mais nous n’avons même pas encore de baisse annuelle qui reste à +0?5 % pour tous les logements (+0.0 % pour les appartements et +0.9 % pour les maisons) :

Cela cache néanmoins de fortes disparités entre les secteurs géographiques. On a par exemple des variations très différentes selon les régions sur un an (+ 4.5 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur, +0.9 % en Auvergne-Rhône-Alpes mais -1.0 % dans les Hauts-de-France et -3.1 % en Ile-de-France).

La baisse des prix s’accélère mais elle met du temps à se voir dans les statistiques officielles. Il a quasiment 6 mois de décalage entre ces chiffres et ce qui se passe actuellement. Avant cela, comme c’était prévisible, on assiste d’abord à un fort ralentissement du marché. Il n’y a eu « que » 1 002 000 ventes de logement ancien sur un an à fin juin 2023 contre plus de 1 200 000 il y a 2 ans.

On devrait se situer entre 900 000 et 950 000 ventes sur l’ensemble de l’année 2023 selon les différentes prévisions.

ESTIMATION IMMOBILIERE >>

Attention aux biais que peuvent avoir des modifications sur des moyennes aussi larges. Actuellement, les biens avec des défauts ont bien plus de mal à se vendre que les meilleurs biens. Ainsi, si en apparence les prix baissent peu, cela peut cacher des baisses de prix plus importantes.

Attention également à intégrer le fait qu’un prix stable en période d’inflation à plus de 5 % constitue déjà une réelle perte de valeur.

Les prix ne baissent pas assez vite : le pouvoir d’achat immobilier dégringole

Comme le montrent les différentes courbes de Friggit, ce n’est pas parce que les prix de l’immobilier commencent à baisser que la situation s’améliore pour les acquéreurs. Certes le ratio des prix des logements par rapport au revenu disponible s’améliore, mais c’est sans tenir compte du contexte financier et de l’explosion des taux d’intérêt.

En effet, comme nous l’avons vu dans notre article d’il y a quelques mois sur la formation d’une nouvelle bulle immobilière, les conditions d’achat se dégradent à très grande vitesse. Et la dernière mise à jour du graphique sur le pouvoir d’achat immobilier le prouve :

Il n’y a qu’à Paris et à Lyon, là où les prix baissent le plus vite, que le pouvoir d’achat s’est à peu près maintenu. Partout ailleurs, ils chutent très rapidement depuis que les taux augmentent. Cela se comprend très bien quand on regarde quel crédit on peut avoir pour acheter une maison avec son salaire et en fonction des taux actuels.

Autrement dit, en Province, il n’a pas été un aussi mauvais moment pour acheter de l’immobilier depuis 2012. De quoi expliquer la chute des transactions immobilières.

Nouvelle hausse de 3.49 % de l’indice de référence des loyers (IRL) au 3ème trimestre 2023

Comme à chaque nouveau trimestre, l’indice de référence des loyers (IRL) pour le trimestre précédent est annoncé par l’INSEE. Depuis l’été 2022, la hausse maximale de l’IRL est plafonnée par le gouvernement à 3.50 % en France métropolitaine. Cela fait partie du bouclier tarifaire mis en place pour protéger les locataires d’une trop forte inflation.

De ce fait, le nouvel IRL est de 141,03 pour le 3ème trimestre 2023. Cela constitue une hausse de 3.49 % sur un an.

Sans ces plafonnements successifs, l’indice serait de 145.85. Ce qui aurait représenté une hausse de 5.72 %.

Retrouvez toutes les informations sur l’augmentation de loyer selon la situation du contrat (bail en cours, renouvellement, nouveau locataire, etc.).

Forte hausse des prix de l’assurance habitation en 2024

Le logement est le poste de dépense le plus important de la plupart des foyers français. Et cela ne va pas s’améliorer avec cette autre nouvelle : il faut s’attendre à une augmentation moyenne de l’ordre de 6 % des prix de l’assurance habitation en 2024. Ce chiffre provient des estimations du cabinet de conseils Facts & Figures.

Les coûts des catastrophes naturelles augmentent fortement. Elles représentent environ un tiers de cette hausse prévue pour 2024. L’inflation des prix des matières premières nécessaires à toute réparation sur un logement joue également un rôle important dans cette forte hausse du coût de l’assurance habitation.

En moyenne sur toute la France, cela représente :

• + 10.8 € pour un appartement pour un tarif moyen d’assurance habitation de 180 € par an.
• + 15.6 € pour une maison avec un prix moyen d’assurance habitation de 260 € par an.

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Fiscalité immobilière : des modifications à venir dans les projets de loi ?

Cela fait quelque temps que le gouvernement envisage de modifier les conditions fiscales sur le régime de la location meublée et notamment sur la location meublée touristique (location de type « Airbnb »). Il faut dire que la forte proportion de logements dédiés exclusivement à ce mode de location de courte durée dans certaines communes pèsent beaucoup sur l’offre de logements pour des résidents plus permanents.

La location de courte durée est certes plus chronophage, mais elle est surtout bien plus rentable pour les propriétaires bailleurs. Certains n’hésitent pas à ne proposer que ce mode de location. Cela réduit donc le nombre de logements accessibles à l’année pour une location longue durée.

De ce fait, une première mesure a d’ores et déjà été annoncée : la suppression de l’avantage fiscal d’un abattement spécifique de 71 % pour un meublé de tourisme. L’abattement va diminuer à 50 % pour être aligné sur le régime micro-BIC pour une location meublée longue durée.

Cette première mesure montre que le gouvernement va progressivement accentuer la fiscalité sur le logement meublé saisonnier afin d’en réduire son attrait pour l’investisseur et l’inciter à mettre son logement en location longue durée. Il faut s’attendre à d’autres mesures restrictives pour l’investissement en logement Airbnb dans les mois et années à venir.

Des décrets sont également en discussion actuellement avec de possibles mauvaises nouvelles sur le calcul de la plus-value immobilière en LMNP. Les amortissements pourraient être ajoutés à la plus-value imposable. De quoi faire exploser le montant d’impôt lors de la revente. Rie n’est encore validé, nous vous tiendrons au courant lorsque tous ces changements seront réellement applicables.

Autant le savoir pour ceux qui prévoient d’investir en locatif prochainement avant de faire vos calculs de rentabilité et de choisir votre option entre logement nu ou meublé et meublé longue durée ou touristique.

SIMULATION LOI PINEL, LMNP, MALRAUX, ETC. >>

Interdiction de location des passoires thermiques : des changements à l’étude ?

A l’approche des modifications qui seront apportées par le projet de loi de Finances pour 2024, de nombreuses rumeurs circulent. C’est notamment le cas sur le problème de l’interdiction de mise en location des logements avec un DPE en G d’ici au 1er janvier 2025.

Ceux qui consomment plus de 450 kWh/m²/an sont déjà obligés de faire des travaux de rénovation énergétique avant de pouvoir être loué à un locataire depuis le 1er janvier 2023. Cela concerne déjà 500 000 résidences principales environ.

Dès le 1er janvier 2025, ce sont tous les logements dont le résultat du diagnostic de performance énergétique dépasse 420 kWh/m²/an qui seront concernés. C’est-à-dire tous les logements en classe G. Cela représente plus de 2 millions de résidences principales d’après les statistiques du ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires.

Bruno Le Maire s’est dit favorable à un changement du calendrier avant que cette possibilité soit rejetée par l’exécutif. D’autres rumeurs font état d’un possible changement du mode de calcul du DPE afin de réduire le nombre de biens classés en passoire thermique (classe F ou G).

A noter, pour les logements en classe F (plus de 3,1 millions de résidences principales, 10.5 % du parc existant), ce sera à partir de 2028 que cette interdiction interviendra. Cela ne laisse pas tant de temps que cela pour effectuer les travaux d’amélioration nécessaires pour avoir de meilleures performances énergétiques.

Taux d’emprunt immobilier moyen à 4.12 %

La forte augmentation des taux de crédit immobilier se poursuit en novembre 2023. Après 14 points de base de plus sur les crédits immobiliers souscrits en octobre 2023 par rapport à ceux de septembre 2023, on pourrait voir cette hausse ralentir sur les prochains mois. C’est ce que nous avons détaillé lors de notre analyse des taux de prêt immobilier en novembre 2023.

Avec 4.12 % de taux d’intérêt moyen d’après l’observatoire Crédit Logement CSA (après 3.98 % un mois avant), on atteint un niveau qui n’avait plus été observé depuis 2009, soit il y a 14 ans :

Pour ceux qui veulent voir un historique de l’évolution du taux immobilier moyen sur plus longtemps, nous avons consacré une page complète à ce sujet.

Voici les moyennes par durée :

• Taux immobilier sur 15 ans : 3.98 %
• Taux immobilier sur 20 ans : 4.19 %
• Taux immobilier sur 25 ans : 4.30 %

Il convient plus que jamais de bien préparer son dossier avant de faire une demande de financement. En effet, il y a également des écarts non négligeables entre ces bons taux et les meilleurs taux actuels. Les banques accordent un taux d’intérêt plus bas aux emprunteurs qu’elles veulent absolument attirer dans leur entreprise.

A vous de soigner votre profil bancaire et rassurer votre banquier sur la qualité de votre projet et votre sérieux.

Négocier un taux plus bas de 10 ou 20 points de base peut vous faire faire de belles économies. Par exemple, sur un crédit sur 25 ans avec une mensualité de 1 000 €, passer d’un taux de 4.30 % à un de 4.20 % vous ferez gagner un peu plus de 1 900 € sur le total des intérêts. Laissez notre courtier vous aider à négocier le taux le plus bas possible après avoir rempli cette simulation de crédit immobilier en ligne.

Durée de remboursement : une moyenne record à 253 mois

Pour faire face à ces hausses très puissantes des taux et à des prix des logements qui n’ont pas suffisamment baissé pour compenser, les acquéreurs continuent de chercher à emprunter sur des durées les plus importantes possibles. Ainsi, la durée moyenne d’un crédit immobilier bat un nouveau record sur le mois d’octobre 2023 avec 253 mois, soit 21 ans et 1 mois :

Les prêts pour financer des travaux diminuent un peu cette moyenne, il faut plutôt prévoir 272 mois (22 ans et 8 mois) pour financer l’achat d’un logement neuf et 263 mois (21 ans et 11 mois) pour l’achat d’un logement ancien.

Regardez s’il vaut mieux emprunter sur 20 ou 25 ans. Nous y décrivons notamment l’impact sur le capital emprunté et sur le fort coût supplémentaire que cela engendre.

Le nombre de prêts immobiliers accordés sur un an est au plus bas

La production de crédit immobilier continue de diminuer mois après mois. Cela signifie que le marché tourne encore plus au ralenti ces derniers mois qu’il ne le faisait il y a un an. Le nombre de prêts accordés sur un an diminue donc encore d’un cran :

Si cette remontée des taux rend moins intéressant le rachat de crédit immobilier, les propriétaires qui ont encore un crédit en cours de remboursement peuvent encore faire des économies sur un autre poste de dépenses important d’un financement : l’assurance emprunteur.

La loi Lemoine permet de changer facilement de contrat d’assurance pour un moins cher ou avec de meilleures garanties. Notre comparateur de devis d’assurance emprunteur en ligne vous permet de dénicher la meilleure offre du moment en fonction de votre profil.

Seulement 955 000 ventes de logements anciens sur un an après un pic à 1.2 million

Les notaires de France ont publié dans leur dernière note de conjoncture immobilière différentes informations sur le marché au 2ème trimestre. Nous y retrouvons un point sur l’évolution des prix que nous avons déjà vu le mois dernier.

Cependant, on y trouve la mise à jour à fin août 2023 des informations sur le nombre de transactions immobilières dans l’ancien sur 12 mois glissants. La chute se poursuit fortement avec seulement 955 000 ventes entre le septembre 2022 et août 2023 :

Malgré la hausse du nombre de logements et de ménages de 1 % par an en moyenne, il faut revenir à 2017 pour retrouver un niveau aussi bas. Pire encore, les notaires s’attendent à environ 900 000 ventes sur l’ensemble de l’année 2023. De plus, ils prévoient que ce fort ralentissement du marché va se poursuivre en 2024.

En cela, nous sommes d’accord avec cette vision de la tendance pour 2024 car il ne faut pas s’attendre à une forte baisse des taux immobiliers en 2024 qui viendrait relancer le marché. Tant que les vendeurs campent sur les prix d’hier avec des taux à 1 %, les ventes se feront rares avec les seuls vendeurs réalistes ou ceux qui n’ont pas le choix (divorce, décès, etc.).

Krach du marché immobilier : des conséquences pour les collectivités et les professionnels

Si le marché ne montre pas de krach de l’immobilier au niveau des prix, il le montre au niveau du dynamisme du marché. On est passé d’un marché euphorique en sur-activité à un marché en déprime en un peu plus d’un an.

Début de baisse des prix et fort recul des ventes, cela engendre des conséquences négatives pour tous ceux qui vivent de l’immobilier :

• La chute des droits de mutation (voir graphique ci-dessous), ces taxes qui sont payées par les acheteurs dans les « frais de notaire« , entraîne des fortes chutes de budget dans les communes et les départements. Les collectivités qui n’auront pas anticipé cette baisse des recettes risquent d’avoir des problèmes de budget. De quoi craindre de nouvelles hausses des taxes foncières dans les années à venir.
• Après les courtiers et les agents immobiliers qui souffrent depuis plusieurs mois, on commence à voir des témoignages anonymes de cabinet de notaires qui doivent licencier du personnel et rogner sur leur rémunération pour maintenir leur étude à flot.

Cela fait des années que l’argent collecté sur les ventes immobilières explose. Jusque-là, les communes et les départements en ont pleinement bénéficié. Mais cela n’est plus le cas.

Ile-de-France : – 7 % sur les prix de l’immobilier en un an

Les notaires du Grand Paris ont aussi diffusé des statistiques sur le marché immobilier francilien.

Il y a eu 37 720 logements anciens vendus en Ile-de-France entre juin et août 2023. C’est une baisse de 30 % par rapport à la même période en 2022 (près de 16 000 logements en moins). Cela correspond à une baisse de 18 % du volume de transactions par rapport à la moyenne sur ces 10 dernières années. Le marché ne revient donc pas à la normale, mais est bien au ralenti.

D’après les avant-contrats, les notaires du Grand Paris s’attendent à des baisses de prix sur l’ensemble de l’année 2023 de l’ordre de 5 à 8 % selon les secteurs de la région et le type de bien.

D’août à août, la baisse des prix moyenne est déjà de 4.3 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France.

• -4.5 % pour les appartements
• -4.1 % pour les maisons

Ils prévoient une accentuation d’ici à la fin de l’année d’après l’analyse des compromis de vente qui ont déjà été signés et qui devraient aboutir prochainement. Sur 3 mois, la baisse de prix supplémentaire serait d’environ de 2.4 %. Celle-ci touche davantage la Petite Couronne que la Grande Couronne.

A Paris, le prix du mètre carré devrait repasser sous la barre des 10 000 € avec 9 890 € attendus fin 2023. Cela correspond à une baisse de 5.7 % sur l’année 2023 pour l’immobilier à Paris. Les notaires tablent sur une baisse globale sur 2023 de 7 % pour l’ensemble de l’Ile-de-France.

37.8 millions de logements avec une part de propriétaires de résidence principale en baisse

D’après une publication de l’INSEE, en 2023, la France compte 37.8 millions de logements. Ils se répartissent de cette manière :

• 31 millions correspondent à une résidence principale (82,1 % contre 82.6 % en 1983)
• 3.7 millions de résidences secondaires (9.8 % des logements)
• 3.1 millions sont des logements vacants (8.2 % des logements)

La part des ménages propriétaires de leur résidence principale est en baisse à 57.2 % (contre 57.6 % en 2013), la part des locataires passe de 39.5 à 40.2 %. La part des ménages logés à titre gratuit est au plus bas avec 2.6 %.

Taux de crédit immobilier : cela continue de monter en décembre 2023

Après 4.12 % sur les crédits immobiliers souscrits en octobre 2023, le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier contracté en novembre 2023 s’élève à 4.22 %. C’est donc encore une augmentation de 10 points de base. La hausse des taux est donc toujours là, mais elle ralentit. La moyenne des hausses depuis le début de l’année sur les 10 premiers mois est de +18 points de base.

Voici les moyennes pour chaque durée standard :

• Taux immobilier sur 15 ans : 4.12 %
• Taux immobilier sur 20 ans : 4.26 %
• Taux immobilier sur 25 ans : 4.38 %

Au niveau des durées de remboursement, elle est de 247 mois sur les crédits de novembre.

La production de crédit immobilier stoppe pour la première fois sa baisse sur 12 mois glissants :

Cela provient d’un léger rebond pour le logement neuf, alors que cela continue de se dégrader pour les financements des logements anciens.

Normes HCSF pour l’accès au crédit immobilier : peu de changements

Le 4 décembre 2023, une nouvelle réunion avait lieu pour le HCSF (Haut conseil en stabilité financière). Les courtiers en prêt immobilier attendaient des changements forts au niveau des contraintes qui sont imposées aux emprunteurs depuis maintenant 3 ans. Il n’en est rien. Seuls quelques ajustements mineurs ont été mis en place sur les normes HCSF pour 2024 :

• Les prêts relais ne sont plus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
• La possibilité d’emprunter sur 27 ans maximum au lieu de 25 ans lorsque le financement contient au moins 10 % du projet pour des travaux de rénovation énergétique.
• Les banques vont pouvoir dépasser temporairement les 20 % d’encours en dérogation à ces normes HCSF car elles peuvent lisser cela sur 3 trimestres au lieu d’un seul auparavant.

Découvrez nos conseils pour faire baisser votre taux d’endettement et éviter le refus de crédit à cause d’un dépassement du maximum fixé à 35 % assurance emprunteur comprise.

Chute des ventes de logements anciens : moins de 900 000 transactions attendues en 2023

Quand le marché immobilier se retourne, il se passe d’abord plusieurs trimestres de fort ralentissement des ventes avant que les prix commencent à baisser réellement. Il y a eu un net changement de tendance depuis l’été 2022, aussi bien sur les taux de crédit immobilier que sur les difficultés pour en obtenir un. De ce fait, cela fait plus d’un an que le marché immobilier a fortement ralenti.

En moins de 2 ans, nous sommes passés de plus de 1.2 million de transactions dans l’immobilier ancien à une estimation de moins de 900 000 ventes pour 2023.

A fin septembre 2023, l’INSEE indique un volume de ventes de 928 000 unités sur 12 mois.

Sur l’ensemble de l’année 2023, nous devrions être entre 850 000 et 900 000 ventes. De quoi fortement impacter l’activité des professionnels (agents immobiliers, courtiers, notaires, promoteurs, etc.) ainsi que les finances des collectivités qui perçoivent moins de DMTO comme nous l’avons vu précédemment.

Prix de l’immobilier ancien : – 1.8 % sur l’ensemble de la France

C’est la première baisse officielle des prix de l’immobilier sur un an en France depuis 2015. D’après les derniers chiffres de l’INSEE sur les prix de l’immobilier ancien au 3ème trimestre 2023, la baisse s’installe avec – 1.8 % en moyenne par rapport aux 12 derniers mois.

Cela baisse plus vite pour les appartements (-2.0 %) que pour les maisons (-1.6 %).

Attention, ces chiffres correspondent à des compromis de vente signés au 2ème trimestre 2023. La baisse a continué de s’intensifier depuis avec notamment une remontée des taux encore plus forte. Cela nous donne une image de la situation d’il y a 6 mois en arrière environ. Nous expliquons cela plus longuement dans notre article « pourquoi les prix de l’immobilier mettent du temps à baisser (en apparence) ? » publié au mois de mai 2023.

Avec une inflation de 5.2 % en 2022 et une d’environ 4 % en 2023, il faut nuancer ces évolutions. En 2022, les prix des logements ont un peu plus augmenté que l’inflation. En 2023, la perte de valeur des logements anciens est bien plus importante lorsque l’on tient compte de l’inflation.

Observera-t-on des baisses de prix générales de plus de 2 à 3 % comme sur la période 2012 à 2015, c’est fort probable. Rendez-vous dans 1 ou 2 trimestres pour vérifier cela. Cependant, il ne faut pas s’attendre non plus à une chute des prix de l’immobilier en 2024.

Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous, les prix des appartements et des maisons ont commencé à baisser en avance et avec plus de rapidité en Ile-de-France par rapport à la Province :

Il faut, en effet, bien distinguer les différents types de marché qui se cachent derrière ces moyennes globales. Par exemple, sur les chiffres provisoires du 3ème trimestre 2023, les prix baissent fortement à Paris (-5.3 %) et dans toute l’Ile-de-France (-5.3 % pour les appartements et -5.4 % pour les maisons) ou encore à Lyon (-7.3 %).

En revanche, l’INSEE constate encore des hausses comme le +3.2 % pour les appartements en région Provence-Alpes-Côte d’Azur (avec là-aussi des disparités d’un secteur géographique à un autre au sein de cette région).

Pensez-donc bien à faire une estimation immobilière personnalisée pour estimer plus précisément votre maison ou votre appartement. Il y a plusieurs moyens de faire estimer sa maison ou son appartement.

La chute de l’immobilier neuf en 2023 en chiffres

Les statistiques continuent de se dégrader fortement pour la construction de logements neufs. En effet, dans un contexte de taux beaucoup plus élevés et de prix des logements neufs qui continuent d’augmenter, il est de plus en plus difficile d’acheter un logement neuf en France.

A fin octobre 2023 et sur 12 mois glissants, les autorisations de logement sont 17 % plus basses que sur les 12 mois précédant le 1er confinement. Seulement 375 100 logements ont été autorisés entre novembre 2022 et octobre 2023.

Du côté des logements commencés, c’est encore plus catastrophique (bien plus d’annulations ou de refus de crédit que dans le passé). En réalité, il y a une chute de 35 % des logements neufs commencés par rapport à la période d’avant la crise sanitaire.

Selon la FPI, seulement 90 000 logements neufs devraient sortir de terre en 2023. C’est la pire année depuis que des statistiques existent dans ce domaine depuis les années 1970. Le pire est à venir au niveau des difficultés de tout le secteur de l’immobilier neuf. Les pertes d’emplois vont être massives.

Comme les ventes continuent d’être moins importantes que les constructions, l’encours de logements neufs à vendre ne cesse d’augmenter :

Notre article sur les opportunités pour obtenir des réductions dans l’immobilier neuf est plus que jamais d’actualité. Les promoteurs multiplient les opérations commerciales pour tenter de limiter les dégâts et de ne pas conserver des biens déjà construits trop longtemps. Ne négligez pas la possibilité d’acheter un appartement neuf pour votre résidence principale ou encore d’investir en locatif dans l’immobilier neuf pour la réalisation de votre projet.

Pour ce 2ème cas de figures, différents dispositifs vous permettent d’optimiser votre investissement selon votre situation (nue-propriété, loi Pinel, LMNP, etc.). Retrouvez par exemple ces 8 avantages de l’investissement neuf en nue-propriété.

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Taxe d’habitation ou taxe de logement vacant reçue par erreur

La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales, mais elle continue d’être due pour toutes les résidences secondaires, les biens loués en location saisonnière ainsi que pour les logements vacants.

La saisie des données de chaque contribuable dans la partie « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts devait permettre d’identifier clairement les biens qui étaient donc encore redevables de la taxe d’habitation. Cependant, il y a eu des anomalies lors de la mise en place. Ce qui a entraîné l’envoi par erreur de nombreux avis d’imposition à la taxe d’habitation à des personnes qui ne devaient pas en payer une.

Normalement, une correction automatique sera appliquée d’après la direction générale des finances publiques. Vérifiez malgré tout votre compte sur impots.gouv.fr et vérifiez que tout rentre bien dans l’ordre si vous êtes concerné par ces dysfonctionnements. Dans le doute, vous pouvez toujours envoyer un message avec des justificatifs (bien dont vous n’étiez pas propriétaire au 1er janvier 2023, bien inhabitable car en travaux, etc.)