Poursuite de la hausse des taux de prêt immobilier, nouvel indice de référence des loyers (IRL), changement de réglementation ou informations sur des décisions de l’État, voici tout ce qu’il ne faut pas manquer sur l’actualité de l’immobilier en France en juillet 2022. De quoi faire votre veille et rester informé pour gérer au mieux votre projet immobilier.
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Hausse des taux de crédit immobilier en juillet 2022
Comme nous l’avons vu dans notre analyse du taux immobilier en juillet 2022, l’augmentation des taux d’intérêt pour acheter une maison ou un appartement se poursuit assez fortement. Pire encore, les difficultés s’accentuent pour les particuliers pour obtenir le crédit qui leur permettra de faire aboutir leur projet. En effet, ces hausses importantes des taux immobiliers se voient limiter par le plafond des taux d’usure.
Pour rappel, il s’agit plafond que les banques ne peuvent pas dépasser légalement au niveau du TAEG d’un crédit immobilier. Actuellement, certaines banques proposent des taux nominaux qui sont déjà très proches de ce seuil de l’usure et pour de nombreux profils. De ce fait, impossible d’obtenir un prêt immobilier dans ces conditions.
Cela va fortement contrarier les financements, notamment des primo-accédants ou des personnes qui ont besoin d’assurer un crédit avec une maladie. En effet, lorsque l’assurance emprunteur est trop coûteuse, il ne reste que très peu de marges pour les taux d’intérêt. Or les banques ne vont pas prêter à perte sur ce type de dossier. Ainsi, elles ont décidé de freiner la production de crédits immobiliers tant que le contexte économique (ou légal si prise en compte plus rapide des fortes hausses dans le taux d’usure) les mettra autant sous pression.
L’inflation et la remontée des taux sur les marchés financiers sont si fortes qu’il sera difficile d’obtenir un taux d’emprunt à moins de 2.00 % d’ici la fin de l’année. Alors même que plus de la moitié des emprunteurs obtenaient un taux de moins de 1.00 % il y a quelques mois. Utilisez nos calculettes de prêt immobilier pour mesurer l’impact que cela peut avoir sur votre projet. Pour une mensualité donnée, vous pouvez par exemple calculer combien emprunter sur 25 ans.
Demande de crédit immobilier : 20 % de refus, une part qui va augmenter ?
Des courtiers font part de leurs craintes au niveau de l’accès au crédit immobilier pour un de nombreux d’acheteurs. Il y a effectivement une augmentation importante des refus de crédit immobilier. Ce problème concernerait 20 % des dossiers de demande de crédit immobilier.
D’une part, les emprunteurs se voient refuser leur financement car leur dossier ne respecte pas les règles d’octroi fixées par le HCSF (35 % de taux d’endettement maximum, au moins 10 % d’apport personnel, durée maximale de 25 ans, etc.). Pour ces particuliers là, il n’y a rien de nouveau, c’est le cas depuis le début de l’année. Néanmoins la hausse des taux, qui n’est pour le moment pas suivi d’une baisse des prix, complique les choses.
D’autre part, le niveau des taux d’usure trop bas bloque de plus en plus de dossiers. Certes, ils ont légèrement augmenté de 17 points de base au 3ème trimestre par rapport au 2ème trimestre. Mais ce n’est pas suffisant quand les banques relèvent leurs grilles de taux de l’ordre de 40 à 50 points de base en un mois… C’est de ce côté-là que de plus en plus de témoignages fleurissent ces derniers jours. La proportion de financement refusé car le taux TAEG dépasserait le taux d’usure est de plus en plus élevée et cela pourrait s’aggraver durant l’été. Cela concerne même de très bons profils financiers.
Pour limiter ce risque et réussir quand même à emprunter en juillet 2022, il faut agir sur tous les frais qui rentrent dans le calcul du TAEG. Cela passe par rechercher la banque qui propose le meilleur taux immobilier 2024 mais aussi par :
- Négocier les frais de dossier
- Chercher la garantie de prêt immobilier la moins chère dans votre situation
- Comparer les assurances de prêt immobilier pour trouver le contrat au meilleur taux d’assurance.
- Réduire la durée de votre prêt pour obtenir un taux nominal qui vous laisse plus de marges pour ces autres frais
- Etc.
Le pic de l’inflation est-il déjà passé ? Possible accalmie sur les taux ?
Le prix du pétrole et des matières premières est en net recul ces derniers jours. De plus, on peut voir également des baisses au niveau des taux obligataires sur le long terme aussi bien en Europe qu’aux États-Unis. Par exemple, après un pic à 2,40 %, le niveau de l’OAT 10 ans de la France est redescendu progressivement à 1,67 % :
Certains experts économiques pensent que le pic de l’inflation est derrière nous et que la situation pourrait se calmer dans les semaines et mois à venir. Cela pourrait être une bonne nouvelle pour le marché immobilier en France.
En effet, cela signifierait, moins de hausse de taux que ce que l’on pouvait craindre et donc moins de difficultés que prévu pour acheter une maison ou un appartement avec de nouveau la possibilité d’obtenir un crédit immobilier. Avant d’espérer voir le bout du tunnel de cette forte augmentation des taux de crédit immobilier, il faut voir si l’inflation ralentie réellement et durablement. Puis, il faudra surveiller comment cela se répercute sur les barèmes des taux de crédit immobilier appliqués par les banques. Cela pourrait au moins permettre de réduire les nombreux refus de crédit que l’on observe ces dernières semaines et qui devraient se prolonger tout l’été.
Les changements en juillet 2022 pour l’immobilier et le logement
Après le 1er janvier, c’est le 1er juillet qu’il y a le plus de changement de tarifs ou de réglementation. Voici toutes les modifications à prendre en compte en ce mois de juillet 2022 pour l’immobilier.
Nouvel affichage obligatoire dans les annonces immobilières
Les particuliers qui publient une annonce immobilière pour mettre en location un bien immobilier doivent respecter de nouvelles obligations depuis le 1er juillet 2022 :
- Le montant du loyer mention. La mention « par mois » ou « /mois » sera obligatoire.
- Le montant des charges locatives à la charge du locataire et leurs modalités de règlement
- Pour les villes où un encadrement des loyers est en vigueur, il faudra ajouter la mention « zone soumise à encadrement des loyers » avec les montants du « loyer de base » et du « loyer de référence majoré »
- Le montant du dépôt de garantie
- Si la location est meublée ou non meublée
- Le montant des frais d’agence de location et de rédaction de l’état des lieux à la charge du locataire
- La commune où se situe le logement (voire l’arrondissement)
- La surface du bien loué en nombre de mètres carrés de surface habitable.
- Le montant des dépenses théoriques de chauffage
- Le classement en matière de performance énergétique
- Le classement en matière d’émission de gaz à effet de serre
Cumul possible de l’écoPTZ avec MaPrimeRenov
Le décret n° 2022-454 du 30 mars 2022 rend cumulable l’éco prêt à taux zéro avec l’autre aide pour de la rénovation énergétique MaPrimeRenov pour le financement de même travaux. Concrètement, une banque pourra vous proposer un eco-PTZ pour financer le complément de MaPrimeRenov pour vos travaux éligibles à ces dispositifs. Cela concerne principalement l’isolation du logement ou encore le changement du mode de chauffage.
Encadrement des loyers à Bordeaux et Montpellier
Après Paris, Lyon, Lille ou encore Villeurbanne, c’est au tour de Bordeaux et de Montpellier de mettre en place l’encadrement des loyers. Ceci vise à limiter les abus et à réguler les prix des logements en location dans ces agglomérations.
Cela est effectif à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et du 15 juillet 2022 pour Bordeaux.
Concrètement, un loyer de référence est fixé pour chaque type de bien. Le loyer ne peut pas :
- dépasser le loyer de référence majoré qui est 20 % plus élevé, sauf complément de loyer exceptionnel
- descendre sous le loyer de référence minoré qui est 30 % plus bas
Ceci concerne aussi bien les locations vides que les locations meublées. Cependant certains logements sont exemptés :
- Les logements HLM
- Les logements conventionnés APL
- Les locations saisonnières
Plafonnement de la hausse des loyers à 3,5 %
Le gouvernement n’a pas opté pour un gel des loyers comme le demandaient certains, ni pour une possibilité de reporter entièrement le niveau de l’inflation actuelle sur les loyers. Il a choisi une option intermédiaire qui consiste à envisager de « brider » les possibilités de hausse des loyers par les bailleurs. Cette mesure n’est pas encore rentrée en application. C’est une volonté énoncée par Bruno Lemaire, ministre de l’Économie. Il faut qu’elle soit validée et appliquée. On parle de « bouclier loyers » plus que d’un gel des loyers. Sans cette mesure, les loyers devraient exploser de 5 à 6 % si les propriétaires bailleurs décident d’appliquer entièrement cette revalorisation possible.
Si c’est le cas, ce plafonnement devrait être en vigueur pendant 1 an. Il concernerait un bail de location pendant leur date anniversaire située entre mi-octobre 2022 et mi-octobre 2023.
Hausse des aides de la CAF comme l’APL de 3,5 %
Dans le même temps qu’une limitation des revalorisations d’un loyer, le gouvernement a annoncé une augmentation à venir de 3,5 % des APL. Au lieu d’attendre le 1er octobre, date habituelle de revalorisation des allocations au logement de la CAF et de la MSA, cette hausse s’appliquerait dès le 1er juillet 2022. Si cela est voté, cette revalorisation sera rétroversée ultérieurement.
Pour connaître vos droits, faites une simulation d’APL en ligne.
Nouvel indice de référence des loyers (IRL) au 2ème trimestre 2022 à +3,60 %
Comme tous les débuts de trimestre, l’INSEE communique le niveau de l’indice de référence des loyers, aussi appelé IRL, du trimestre précédent. Ainsi, en cette mi-juillet 2022, c’est l’indice des loyers du 2ème trimestre qui est annoncé. Il est de 135,84 %. Ce qui correspond à une augmentation annuelle de 3,60 %. Retrouvez tout sur l’évolution de l’IRL en 2024 et les années d’avant.
Habituellement, c’est la hausse maximale que peut appliquer un propriétaire bailleur lors d’une augmentation de loyer en cours de bail ou lors d’un renouvellement, voire lors d’une relocation dans les villes en zone tendue. Seulement, il se pourrait, comme vu ci-dessus, que cette hausse soit plafonnée à 3,5 % si ce projet abouti et est mis en application pour les contrats de location indexés sur le 3ème trimestre.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?