Quelles sont les actualités immobilières à retenir en novembre 2022 ? Immobilier Danger fait un tour complet des informations et des chiffres qui viennent de paraître sur le marché immobilier en France. Voici tout ce qu’il ne faut pas rater sur l’immobilier en novembre 2022.
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Des taux de crédit immobilier à 2.50 % et qui passeront bientôt à 3.00 %
Depuis le relèvement des taux d’usure au 1er octobre, les taux de crédit immobilier ont vu leur augmentation se faire de plus en plus forte. Ainsi, sur les crédits immobiliers contractés en octobre 2022, le taux d’intérêt moyen a franchi pour la première fois depuis début 2016 la barre des 2.00 % avec une moyenne à 2.05 % d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA. Et c’est loin d’être fini.
Nous avons déjà vu dans l’analyse des taux de crédit immobilier en novembre 2022 publiée le 1er novembre que les taux immobiliers moyens affichés par les courtiers avaient fortement augmenté. Cela a encore fortement empiré depuis. On observe désormais un taux de prêt immobilier moyen de l’ordre de 2.50 % sur 25 ans.
Même pour les meilleurs clients il devient quasiment impossible d’obtenir un taux en dessous de 2.00 % sur cette durée. Vous pouvez voir les derniers chiffres dans notre suivi des meilleurs taux immobiliers et des taux moyens qui sont régulièrement mis à jour.
Voici l’évolution des moyennes en général puis sur des durées de 15, 20 ou 25 ans :
Pire encore, certaines banques ont tout simplement décidé de ne plus financer de projet immobilier jusqu’à nouvel ordre. Avec pour seuls exceptions des profils difficilement refusables (gros revenus, patrimoine important, etc.) ou alors des profils très spécifiques (moins de 28 ans avec au moins 60 000 € d’apport personnel).
Dès début 2023, lorsque les taux d’usure seront à nouveau revus à la hausse, on devrait rapidement atteindre les 3.00 %. Une augmentation brutale qui aura des répercussions fortes sur le montant que l’on peut emprunter avec son salaire comme nous l’avons vu dans notre dernier article sur les taux en novembre 2022. Cela va faire chuter les budgets des particuliers et commence déjà à impacter les prix des logements.
Une durée de crédit immobilier record
Pour faire face à des prix qui mettront du temps à réagir à ce brutal changement de contexte et ne pas annuler leur projet, de nombreux particuliers jouent sur tous les leviers possibles pour continuer à acheter :
- L’apport personnel utilisé devient de plus en plus important comme nous l’avons vu le mois dernier
- La durée moyenne des prêts immobiliers bat des records malgré le plafonnement à 25 ans imposé par le HCSF. Sur les crédits contractés en octobre, la moyenne est à 244 mois. C’est un nouveau record. Cette moyenne inclut les financements immobiliers pour des travaux, sinon il faut compter 261 mois pour financer l’achat d’un logement neuf et 254 mois pour un crédit pour un bien immobilier ancien.
En 2022, près de deux tiers des dossiers se font avec un remboursement sur 20 à 25 ans contre 46 et 47 % en 2019 et en 2020 :
-34,3 % de prêts immobiliers au 3ème trimestre 2022
Avec la hausse des taux qui a débuté en mars 2022, les problèmes d’accès au crédit immobilier ont commencé à s’observer à la fin du printemps avant de réellement devenir problématique en juillet et août. Cela fait chuter la production de crédit immobilier et le nombre de prêts qui sont accordés. Ainsi, sur le 3ème trimestre, on observe une chute de 34,3 % du nombre de crédits contractés par rapport au 3ème trimestre 2021.
Comme vous pouvez le voir, sur 12 mois glissants, la chute s’amplifie. On est revenu au niveau des chiffres de 2014 et on pourrait rapidement descendre en dessous du creux de 2013 :
Les statistiques des derniers mois de 2022 et de début 2023 devraient être bien moins bonnes que celles d’il y a un an. Nous sommes donc encore loin d’avoir atteint le point bas.
Accalmie sur les ventes et sur la hausse des prix
Les notaires ont publié leur dernière note de conjoncture immobilière, on y retrouve différents chiffres sur le volume des ventes immobilières et sur les prix de l’immobilier à fin août 2022.
1,1 millions de vente de logements anciens en 2022 ?
Au niveau des ventes, sur 12 mois glissants, elles sont de 1 145 000 contre 1 213 000 à fin août 2021. C’est donc une baisse de 5,6 % en un an. Il faut noter que c’était au moment du pic historique. Il est normal de voir le marché se calmer après une reprise post-covid euphorique. Néanmoins, cette tendance va se poursuivre. Les notaires tablent sur environ 1,1 million de ventes sur l’ensemble de l’année 2022.
Comme vous pouvez le voir sur cet autre graphique, la chute est plus brutale depuis le mois de juin. Ce qui correspond à des compromis de vente signés en mars, après le début de la guerre en Ukraine et de la remontée des taux d’emprunt.
Des prix de l’immobilier qui augmentent moins
Nous avons vu pourquoi la baisse des prix de l’immobilier mettra du temps à se voir. De ce côté, les chiffres des notaires prévoient d’après les avant-contrats, c’est-à-dire les compromis de vente signés entre juillet et septembre 2022 des hausses moins fortes sur un an avec +4,8 % pour les appartements (contre +4,5 %) et +6,4 % pour les maisons (contre +8,5 %).
Comme habituellement, le marché immobilier commence par se contracter au niveau des volumes avant que cela ne vienne impacter les prix. Il n’empêche qu’avec des taux à environ 2,50 % sur cette fin d’année et bientôt à 3,00 %, les acheteurs ne pourront plus suivre le rythme. Les vendeurs devront s’adapter à ce changement de contexte pour réussir à vendre. En attendant, les délais de vente s’allongent de plus en plus.
Chute des ventes de logement neuf : -26,8 % en 2022
Le Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) a publié un communiqué pour dresser un premier bilan sur les ventes de logements neufs en 2022. Sur les 8 premiers mois de l’année en glissement annuel, il y eu 26,8 % de ventes en moins qu’en 2021. Les projections pour l’ensemble de l’année donnent environ 102 000 logements neufs. Ce qui serait un niveau très proche de la plus mauvaise année depuis 15 ans.
Que ce soit auprès des particuliers ou des institutionnels, l’achat d’un bien immobilier neuf est bien moins attractif que dans les années précédentes. Il faut dire que les prix continuent de fortement augmenter dans un contexte de forte inflation et d’augmentation des taux. La nouvelle norme RE2020 et l’explosion des prix des matériaux viennent compléter un tableau assez sombre pour tout le secteur de la construction.
Et pourtant ce n’est que depuis cet été que l’accès au crédit immobilier est devenu beaucoup plus difficile et l’augmentation des taux était encore limitée au printemps. La situation ne va pas aller en s’arrangeant dans les mois à venir.
Cette tendance de fond touche toutes les régions comme le montre cette carte qui reprend l’évolution des ventes par région de janvier à août 2022 par rapport à la même période en 2021 :
Les régions qui s’en sortent le mieux sont Provence-Alpes-Côte d’Azur, la Corse et l’Ile-de-France. Les régions les plus en difficulté sont Bourgogne Franche-Comté et les Hauts de France.
Forte augmentation de taxe foncière en 2023 partout en France : au moins + 7 %
Alors que les augmentations de loyer ont été plafonnées à 3,5 % pendant un an, il n’en sera pas de même. Le gouvernement a décidé de conserver le niveau d’inflation actuelle pour revaloriser les valeurs locatives cadastrales en 2023. Résultat ? Une augmentation de 7 % environ est attendue pour la valeur locative de votre logement pour l’an prochain. Cela signifie que toutes les taxes foncières vont augmenter d’au moins 7 % en 2023.
Et encore, cela ne sera qu’un minimum car de nombreuses communes continuent de faire exploser les taux prélevés par rapport à cette valeur locative.
Taux de taxe foncière : +52 % à Paris en 2023
Par exemple, la mairie de Paris a décidé une augmentation de 52 % du taux d’imposition pour les taxes foncières. Le taux de la taxe foncière pour la commune de Paris va en effet passer de 13,5 % à 20,5 %. Quelques exonérations de taxe foncière pourront être appliqués pour ceux qui entreprendront des démarches de rénovation énergétique et pour les ménages en difficultés économiques.
Si vous cumulez ces 2 informations, les propriétaires d’un appartement à Paris doivent s’attendre à une augmentation globale de l’ordre de 62,5 % en 2023. Certes, Paris avait un niveau bien plus bas que la moyenne des autres grandes villes françaises. Mais cela, c’est terminé.
Retrouvez toutes les informations sur la taxe foncière en 2022 et notamment comment se fait le calcul du montant de votre taxe foncière.
Une fiscalité plus élevée pour les résidences secondaires et les logements vacants en 2023
Même si c’est un phénomène qui n’est pas nouveau, l’explosion des taux de résidences secondaires dans certaines villes touristiques s’est encore accentuée depuis le Covid. Beaucoup de personnes qui vivent dans des logements étroits dans les plus grandes métropoles achètent des logements secondaires près de l’océan Atlantique, de la mer Méditerranée, etc. Ainsi, que ce soit en Bretagne, en Corse ou au pays Basque, les locaux peinent à se loger. Il y a peu de biens immobiliers à vendre ou à louer à des prix abordables.
Afin de limiter les abus, le gouvernement vient d’autoriser les maires de certaines de ces communes à taxer davantage les résidences secondaires et les logements vacants. Concrètement, le nombre de communes qui vont pouvoir appliquer une surtaxe sur la taxe d’habitation va fortement augmenter. On parle de 5 000 communes touristiques en plus.
Alors que la suppression de la taxe d’habitation sera appliquée pour tous dès 2023 pour les résidences principales, cet impôt local continuera d’exister pour les résidences secondaires et les logements vacants. Une aubaine pour certaines communes touristiques qui ont besoin d’augmenter leurs revenus. Certaines d’entre elles comptent plus de 80 % de logements qui ne sont pas habités en tant que résidence principale.
La surtaxe peut aller de 5 à 60 % du montant selon les choix de chaque commune concernée.
Interdiction de location d’une passoire thermique : cela concernera aussi la location saisonnière et le Airbnb
Les biens immobiliers qui ont un mauvais résultat au diagnostic DPE sont nommés des passoires thermiques. On utilise cette nomination pour des biens dans les classes F ou G pour la consommation énergétique ou pour l’émission des gaz à effet de serre.
Nous avons vu que le nouveau DPE avait pour objet d’être plus fiable et homogène dans l’intention de s’en servir pour différentes mesures :
- Obligation d’audit énergétique complémentaire pour les DPE en F et G
- La location d’une passoire thermique sera prochainement interdite
Sur ce dernier point, cela ne devait concerner initialement que les locations de longue durée meublées ou non meublées. Le gouvernement vient d’ajouter à cela les locations saisonnières et touristiques. Ainsi, il ne sera pas possible d’éviter cette interdiction en basculant vers le marché saisonnier. Ce qui aurait eu un effet de bord regrettable avec une réduction encore plus forte du nombre de biens à louer.
Pour les propriétaires de ce type de logement, il ne reste que 3 possibilités :
- Habiter vous-même ce logement avec les désagréments que cela comporte, notamment au niveau de vos factures d’énergie.
- Entreprendre des travaux de rénovation énergétique (isolation, changement du système de chauffage, etc.) afin d’améliorer votre DPE et de pouvoir louer à nouveau ce logement.
- Vendre ce bien en l’état, probablement avec une décote plus ou moins importante selon les secteurs géographiques et la comparaison avec le reste du parc immobilier local.
Il restera à voir quels seront les contrôles et les sanctions en cas d’infractions. Si cela se passe comme pour le plafonnement des loyers, cette mesure qui fait beaucoup parler n’aura que peu d’impact réel.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?