Comment se porte le marché immobilier en ce mois d’août 2022 ? Quelles sont les actualités les plus importantes à retenir pour votre projet ou votre veille ? Voici un point sur différentes informations retenues par Immobilier Danger en cette période estivale. Hausse des taux et blocage à cause des taux d’usure, entrée en vigueur de la loi Lemoine pour la résiliation des anciens contrats d’assurance de prêt, report de l’obligation d’audit énergétique pour les passoires thermiques, taxe foncière 2022 et chiffres sur les constructions de logements sont au programme.
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Les taux de prêt immobilier en août 2022 : à 1,68 % en moyenne, du jamais vu depuis 2016
Alors que l’on commençait à s’habituer à avoir des taux immobiliers très bas compris en moyenne entre 1,05 % et 1,30 % depuis plus de 3 ans, voilà que les taux de crédit immobilier augmentent brusquement. En effet, après un taux moyen à 1,06 % début 2022, voilà le taux d’intérêt moyen à 1,68 % selon l’observatoire Crédit Logement CSA (sur les crédits souscrits en juillet).
Il est fort probable que cela continue d’augmenter dans les mois à venir. En effet, cela ne reflète pas la réelle hausse que subissent les banques pour emprunter sur les marchés financiers. A cause d’un blocage technique lié au plafond du taux d’usure fixé par la Banque de France, les banques n’ont pas encore pu appliquer toutes les hausses nécessaires pour ne pas prêter à perte.
Pour illustrer cela, voici les augmentations observées par rapport à fin 2021 :
- Hausse du taux immobilier moyen : + 62 points de base
- Hausse de l’OAT 10 ans de la France (taux obligataires pour la dette française) : + 169 points de base
- Hausse de l’inflation : + 229 points de base
Retrouvez toutes les informations sur le taux immobilier en août 2022 dans notre article dédié.
Blocage du crédit immobilier à cause du taux d’usure
Comme nous l’avons vu ci-dessus, le problème n’est pas tant les taux qui sont plus élevés qu’il y a quelques mois et qui viennent réduire le montant que l’on peut emprunter. Non, la difficulté actuelle est de réussir à obtenir une offre de prêt avec un TAEG qui respecte la législation sur le seuil de l’usure. En plus de cela, il faut toujours respecter les contraintes imposées par le HCSF à savoir une durée limitée à 25 ans, un apport personnel suffisant, un taux d’endettement maximum de 35 %, etc.
Certains courtiers annoncent un refus de crédit pour 45 % des dossiers actuellement, mais impossible de trouver la source de ce chiffre. Cela paraît beaucoup. Néanmoins, il y a un réel problème technique qui empêche certains emprunteurs de pouvoir finaliser leur projet. Ces derniers sont obligés de renoncer à leur projet d’achat de maison ou d’appartement ou de le reporter.
En effet, les plafonds pour l’usure (aujourd’hui à 2,57 % pour des prêts immobiliers sur plus de 20 ans) seront révisés à partir du 1er octobre 2022 comme ils le sont chaque trimestre.
De nombreux professionnels incitent la Banque de France à modifier les conditions actuelles sans attendre cette date. Cela pourrait être fait en passant par une mise à jour mensuelle et non trimestrielle ou par un relèvement exceptionnel pour tenir compte de la rapidité de la remontée des taux. Néanmoins, les associations de consommateurs bloquent cette possibilité car elles craignent que les taux qui ont déjà bien augmenté n’explosent davantage. Ce qui arrivera inexorablement quand cela sera possible techniquement. Cela ne fait que repousser le moment et en attendant, il est devenu bien plus difficile d’emprunter.
Loi Lemoine : résiliation simplifiée de votre assurance emprunteur dès le 1er septembre 2022
Après ces nouvelles peu réjouissantes, en voici une meilleure. Dès le 1er septembre 2022, vous pourrez résilier facilement votre assurance de prêt avec la loi Lemoine. Il ne sera plus nécessaire d’attendre la date anniversaire de votre contrat pour utiliser l’amendement Bourquin pour cela. La loi Lemoine va permettre une résiliation à tout moment pour une autre meilleure assurance emprunteur.
Elle est déjà en vigueur pour les contrats signés depuis le 1er juin 2022 mais des millions d’anciens contrats vont pouvoir utiliser cette possibilité pour mieux négocier leur assurance de prêt pour toutes les années de remboursement de crédit qu’ils ont encore à assumer.
Il y a de belles économies à réaliser. Il y a effectivement des écarts de prix importants entre des assurances spécifiques individuelles et les assurances de groupe des banques. A vous de faire jouer la concurrence et de trouver le contrat qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.
La seule obligation est de respecter au moins l’équivalence des garanties imposées par votre banque et que vous trouverez dans votre fiche standardisée d’information (FSI).
Il faut comparer les taux d’assurance de prêt, les garanties, les conditions sur les délais, les exclusions ou surprimes, etc. Pour cela, utilisez notre comparateur d’assurance de prêt en ligne, c’est gratuit et sans obligation de souscription.
Report de l’obligation d’audit énergétique pour les passoires thermiques
Le 1er septembre 2022 devait également être la date à partir de laquelle toutes les ventes d’un logement avec un DPE avec une classe F ou G devaient se faire avec un audit énergétique obligatoire complémentaire. On parle ici des nouvelles obligations pour ce que l’on nomme les passoires thermiques. C’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie pour leur fonctionnement.
Les professionnels du diagnostic ne sont pas prêts et pas suffisamment formés pour une application dès la rentrée. Cette obligation d’audit énergétique des passoires thermiques a été décalé au 1er avril 2023. Les autres dates pour les autres logements n’ont pas été décalées.
Tout sur la taxe foncière 2022
Le mois de septembre sera aussi marqué par la réception des avis de taxe foncière 2024 pour tous les propriétaires de biens immobiliers imposés annuellement.
Comme vous pouvez le voir pour la date d’impôts locaux, c’est en effet en septembre que l’administration fiscale envoie les avis de taxe foncière ou les met à disposition dans votre espace personnel en ligne.
En outre, vous avez jusqu’à la fin du mois de septembre pour adhérer au prélèvement à l’échéance. La date limite de paiement de cet impôt local est fixé au 20 octobre 2022 pour les paiements en ligne.
Retrouvez :
- Les modalités de calcul de votre taxe foncière.
- La liste des exonérations et abattements pour la taxe foncière en 2024.
- Un point sur qui doit payer cette taxe foncière pour différentes situations.
Moins de construction de logements qu’avant la crise du coronavirus
Les réservations et les mises en vente de logements neufs sont à des niveaux assez faibles par rapport à 2019. En fait, ils sont respectivement plus bas de 20,4 % et 17,1 % sur le 2ème trimestre 2022 par rapport au 2ème trimestre 2019 :
A part pour l’année 2020 qui était en pleine période de confinement, c’est le niveau le plus bas observé pour un 2ème trimestre (par rapport à 2018, 2019 ou encore 2021). 27 900 logements ont été réservés par des particuliers et 28 700 logements ont été commercialisés d’après les statistiques du ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.
Attention, la loi Pinel devient moins attractive en 2023, derniers mois pour en profiter avec les conditions actuelles…
La baisse est plus marquée pour les maisons individuelles que pour les appartements. Le stock de logements neufs à vendre augmente lui de 4 % par rapport au trimestre précédent. Découvrez tous les programmes immobiliers neufs en France.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?