Immobilier mai 2022 : les chiffres et informations du mois

Retrouvez ci-dessous, comme tous les mois, l’analyse de l’actualité immobilière par Immobilier Danger. La hausse des taux de prêt immobilier reste l’élément le plus important de ce printemps 2022, tant elle a de conséquences sur la capacité d’emprunt et sur le risque d’une chute de la dynamique du marché de ces derniers mois. Nous verrons également des informations sur l’immobilier à Paris et en Ile-de-France dont la tendance est contrastée. Nous ferons un point sur les nouveaux plafonds pour la loi Pinel pour 2022 avant la réforme de 2023. Enfin nous aborderons les dernières obligations légales sur l’audit énergétique ou pour certaines communes du littoral à cause de la montée des eaux.

Mise à jour : découvrez l'actualité de l'immobilier en avril 2024.

Des taux de crédit immobilier qui augmentent encore en mai 2022

Jusqu’où les taux de crédit immobilier augmenteront-ils ? C’est la grande question que les particuliers qui ont un projet en cours et les professionnels se posent. Certains parlent déjà de taux d’intérêt en moyenne proche de 2,00 % d’ici à la fin de l’année.

Pour le moment, on n’en est pas encore là, même si ce scénario ne peut pas être écarté. Avec une inflation aussi forte (+4,8 % en avril 2022 sur un an en France), il est normal que les taux immobiliers augmentent également. C’est d’autant plus vrai que pour tenter de limiter cette inflation, la banque centrale européenne (BCE) va probablement augmenter ses taux directeurs dans les prochains trimestres. Ainsi, si l’argent coûte plus cher pour les banques, cela sera reporté sur les taux d’intérêt des crédits proposés à leurs clients.

Nous avons vu dans notre analyse sur le taux immobilier en mai 2022, que le taux d’intérêt moyen était de 1,18 % sur les prêts accordés en mars 2022. Il est même de 1,27 % sur les crédits immobiliers souscrits en avril 2022. Cela devrait continuer d’augmenter dans les prochains mois.

Dans notre article lié, nous abordons l’impact que cela a sur la somme que vous pouvez emprunter selon votre salaire et comment la calculer, notamment à l’aide d’une calculette de capacité d’emprunt comme celle proposée sur Immobilier Danger.

L’augmentation semble plus rapide pour les emprunteurs qui ont les moins bons dossiers. Ceux avec des profils très recherchés par les banques bénéficient des meilleurs taux qui ont un peu moins augmenté que la moyenne. L’écart se creuse actuellement selon la qualité du dossier. Mettez donc toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement et négocier le taux le plus bas possible. Nous pouvons vous aider pour cela.

Négocier son assurance emprunteur pour compenser cette hausse des taux

Pour tenter de limiter l’impact de cette augmentation des taux de prêt immobilier, l’emprunteur doit trouver des solutions sous peine de devoir renoncer à son projet d’achat ou de devoir diminuer ses possibilités. Il en existe plusieurs comme bénéficier au maximum des aides à l’achat comme le prêt à taux zéro, le prêt patronal d’Action Logement ou encore d’autres aides pour acheter.

Néanmoins, la possibilité la plus impactante sur le coût de votre financement sera de prendre le temps de négocier son assurance de prêt immobilier. En effet, c’est là qu’il y a le plus d’économies à réaliser. Il faut savoir que beaucoup d’emprunteurs font l’erreur d’accepter l’offre de groupe proposée par la banque qui finance leur projet, sans utiliser leur droit à la délégation d’assurance. Il y a pourtant d’autres contrats avec un meilleur taux d’assurance pour des garanties équivalentes.

Dès le 1er juin, la loi Lemoine sur la réforme de l’assurance emprunteur va entrer en application pour les nouveaux contrats. Il sera ainsi plus facile de résilier son assurance de prêt pour en souscrire une autre à un meilleur tarif tout en respectant l’équivalence de garantie. Cette possibilité de changement à tout moment sera généralisé à tous les contrats en cours à partir du 1er septembre 2022. De quoi ne plus hésiter à aller chercher la meilleure assurance de prêt immobilier du marché en fonction de votre situation (âge, profession, état de santé, etc.).

Immobilier à Paris et en Ile-de-France début 2022

Les notaires du Grand Paris font le point sur l’évolution du marché immobilier à Paris et en Ile-de-France entre décembre 2021 et février 2022.

Les ventes de logements redémarrent à Paris mais calent en Ile-de-France

Les volumes de ventes sont moins importants sur cette période qu’il y a un an (- 6 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France). Cependant ce niveau de transactions immobilières reste supérieur de 7 % à la moyenne observée sur cette période sur les 10 dernières années.

Cette tendance en région francilienne n’est pas suivie par Paris. Pour la Capitale, le volume de ventes est en hausse de 4 % par rapport à la même période il y a un an. Les baisses de prix aident à redonner un peu de dynamisme au marché parisien.

Baisse de prix de 1,2 % sur un an pour l’immobilier à Paris, -4,6 % en tenant compte de l’inflation

Effectivement, les prix des appartements à Paris continuent de diminuer. Ils sont en moyenne en baisse de 1,2 % sur un an à fin février 2022. Le prix du mètre carré parisien est descendu à 10 550 €. Il devrait même diminuer encore lors des 3 prochains mois. En réalité, d’après les avants-contrats les notaires prévoient un prix du mètre carré aux alentours de 10 410 € d’ici juin 2022.

Attention, ces chiffres ne tiennent pas compte de l’inflation. Elle était de 3,6 % sur un an en février 2022 et elle augmente encore à 4,5 % en mars 2022 ou à 4,8 % en avril 2022. Ainsi, la baisse réelle des prix des appartements à Paris sur un an à fin février 2022 est plutôt de 4,6 %.

Des prix avec des évolutions divergentes pour les maisons et les appartements en Ile-de-France

Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, l’évolution des prix de l’immobilier est plus nuancée. Il y a :

• une hausse de 6,3 % du prix des maisons anciennes, soit bien supérieur à l’inflation
• une hausse de 0,5 % du prix des appartements anciens, soit bien inférieur à l’inflation

La forte attractivité actuelle pour acheter une maison se ressent fortement dans ces chiffres. Si une part importante de la demande se porte sur ce type de biens, il est normal de voir les prix flamber pour ceux-ci et ceux des appartements être bien moins dynamique.

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Loi Pinel : mise à jour des plafonds de loyer et de ressources des locataires pour 2022

L’investissement en défiscalisation Pinel est un dispositif qui permet d’investir dans l’immobilier neuf pour louer tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôt. En effet, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de plusieurs pourcents sur son prix d’achat qui sera appliquée chaque année pendant toute la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans).

L’État incite ainsi les propriétaires bailleurs à investir dans un logement neuf en échange du respect de contraintes sur le prix des loyers ou sur le choix des locataires. Ainsi, il va être fixé, selon la zone Pinel de la commune un plafond de loyer selon un prix maximum au mètre carré. Ce barème de loyer maximum selon la surface vient d’être mis à jour par le gouvernement. Voici les chiffres à retenir pour le calcul d’un loyer Pinel en 2024 :

• Zone A Bis : 17.60 € / m²
• Zone A : 13.09 € / m²
• Zone B1 : 10.55 € / m²
• Zone B2 : 9.17 € / m²

En outre, tous les ménages ne peuvent pas obtenir une location avec ces loyers plafonnés. Les personnes les plus aisées en sont exclues par le biais d’un plafond de ressources des locataires. Ces plafonds selon le nombre d’occupant et la zone géographique viennent également d’être mis à jour. Voici les montants des revenus à ne pas dépasser pour être locataire d’un logement Pinel en 2024 :

Pour rappel, c’est la dernière année pour profiter de la loi Pinel à taux plein. Dès le 1er janvier 2023, les réductions d’impôts seront moins importantes pour un même investissement, sauf pour les logements répondants aux critères du dispositif Pinel Plus.

Retrouvez tous les dispositifs qui permettent de faire de la défiscalisation avec l’immobilier cette année : logements neufs, biens anciens à rénover fortement, monuments historiques, etc.

Audit énergétique obligatoire pour les passoires thermiques

En complément des 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente de maison ou d’appartement, il faudra ajouter un audit énergétique pour les maisons qualifiées de « passoires thermiques ». On parle ici des biens dont le résultat du DPE est en classe F ou G.

En effet, l’État va imposer des contraintes de plus en plus fortes pour inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Cela permettrait de réduire considérablement la consommation d’énergie des bâtiments en France. C’est l’un des secteurs où il y a le plus de marge de manœuvre pour réduire notre impact sur l’environnement.

Par exemple, à partir du 1er septembre 2022, il y aura l’obligation d’un audit énergétique pour une vente avec un DPE F ou G. Dès 2025, cela sera également étendu à ceux avec une classe énergie en E. Ce bilan est complémentaire du diagnostic de performance énergétique. Il va fournir une liste de travaux prioritaires à effectuer pour ramener les consommations énergétiques du logement dans des niveaux plus raisonnables. Cela permettra à l’acheteur de mieux comprendre sur quels éléments il peut agir et avoir une idée du coût des travaux. Des informations importantes avant d’entamer une négociation pour l’achat d’un bien immobilier.

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126 communes classées très à risque face à la montée des eaux et à l’érosion du littoral

Ce n’est un secret pour personne, le réchauffement climatique va provoquer une hausse du niveau des mers et des océans. Or, la France est un pays avec de larges côtes. Comme l’immobilier est un investissement sur plusieurs dizaines d’années, il est plus que temps de se préparer. Inutile de construire des maisons ou des immeubles là où cela sera sous l’eau ou proche de l’être dans quelques années. En ce sens, le gouvernement vient de publier une première liste de 126 communes jugées très à risque par rapport à l’érosion du littoral.

Le décret n°2022-750 du 29 avril 2022 dresse une liste des communes dont l’action en matière d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptées aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral.

Les maires de ces communes devront faire réaliser des cartes de projection du risque de recul du littoral à 30 ans et à 100 ans et adapter les règles d’aménagement du territoire. Cela peut aller jusqu’à l’interdiction de construire de nouveaux logements dans certaines zones.

Cette première liste de communes contient des villes de Métropole et d’Outre-Mer comme Arcachon, Lacanau, Capbreton, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Nazaire, Cassis, Lannion, Quiberon, Camaret-sur-Mer, Ault, Donville-les-Bains, Dieppe, Port-Louis, Cayenne, Saint-Pierre, etc. La liste complète est détaillée dans le décret cité ci-dessus.

Cette liste sera révisée au moins tous les 9 ans. Elle est jugée comme très insuffisante, notamment par les associations et ONG pour l’environnement, à la vue des 864 communes jugées comme particulièrement vulnérables aux tempêtes et aux phénomènes d’inondation temporaire des zones côtières par la mer.

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